青海房地產業在區域經濟發展中的作用

摘 要：青海省處于經濟發展和城市建設的加速期，房地產業在經濟領域中占有一定的地位。為了保持區域經濟持續、快速、健康發展，對青海省房地產的發展現狀及對經濟總量作以分析，以期能夠客觀地反映房地產業發展狀況，明確其在區域經濟中扮演的角色，使其與經濟發展更相適應。

關鍵詞：房地產業；區域經濟；發展

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）36-0245-03

一、房地產業的含義

房地產業是指是以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業。在中國屬于第三產業，主要包括土地開發、房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償劃撥、轉讓、房屋所有權的買賣、租賃、房地產的抵押貸款，以及由此形成的房地產市場。房地產業貫穿生產、流通、分配、消費各個領域，具有高度綜合性。它參與建筑物的勘察、設計、規劃和土地開發等活動；并進入流通領域通過買賣、租賃兩種方式逐漸收回成本和利潤；在房地產轉移到使用者手中后，其使用和消費過程中涵蓋了保養、經常性維修以及產權和物業管理等服務活動。房地產業的運行和發展涉及眾多的相關行業，顯示出較強的關聯性。后向效應是對為本產業供應生產資料的產業的影響，房地產的開發將會加大對鋼材、水泥、木材、玻璃、建材、化工和建筑機械等產品的需求，從而帶動這些產業發展。前向效應即對因本產業發展而產生需求、獲得發展動力的產業影響，房地產主要促進了建筑、紡織、裝飾、廚衛設備、金融、商業、服務業等產業的發展。側向效應是指本產業發展對社會的影響，如城市公用設施、工作居住環境和社會文明水準等。房地產業已成為中國國民經濟中不可或缺的產業，對國民經濟發展具有重要的拉動作用。

二、青海省房地產業發展現狀

（一）房地產業發展背景

青海房地產在傳統計劃經濟體制下，土地所有權與使用權合為一體，城鎮居民的住房是具有福利性的低租金公房。在這種體制下，盡管房地產在物質形態上仍然普遍存在，但就其經濟運行而言，不存在真正意義上的房地產業。社會主義市場經濟體制的目標確立后，政府有限地放開了房地產業的發展政策，這段時期內房地產開始復蘇。 1998年，國務院頒布了《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住宅建設的通知》，提出了停止住房實物分配、實行貨幣分房政策，使得房地產業駛入快車道，從這時起才形成了真正意義上的房地產市場。青海省政府執行黨中央的文件停止福利分房制度。通過幾十年的發展，房地產業已經成為推動青海經濟社會發展的重要動力。但從全國房地產行業發展程度來看，青海省房地產業在開發理念、市場主體構成等許多方面都還比較落后，主要表現在：占固定資產投資的比重較高，但對于經濟的貢獻率低；開發企業多，但整體實力弱；專業人才缺，提高水平難。這是青海省房地產業發展中存在的主要問題。同時，青海房地產業的發展也面臨新的機遇，擴建城市，為房地產業持續發展創造了條件；城鎮居民收入水平快速提高，將進一步增加房地產有效需求；交通基礎條件改善，為青海房地產業帶來新需求；建筑節能技術的推廣，帶來青海房地產提高品質的新機遇。

（二）2001—2012年房地產業發展總體情況

1.房地產業厚積薄發，增加值迅速攀升

房地產業的增加值是衡量其發展水平及地位的主要指標。根據青海省的統計公報，我們可以看到青海省的房地產業的增加值從2001年的30.03億元增加到2010年的130.98億元，增加了100.95億元，增長了4.36倍，年平均增長速度是13.4 %，超過全省經濟的增長速度。青海省的房地產增加值的增長速度是“兩頭高，中間低”的特點。2001—2003年，這五年間是以二位數增長，2004年，政府出臺政策抑制投資過熱和房地產投機，其宗旨在于擠掉房地產市場的投機泡沫，促進房地產市場健康有序的發展，并引導房地產企業適度集中化、產品供應多樣化、市場需求理性化，使整個產業進入產業成長周期的成熟發展，造成增速回落 。2009—2012年我省房地產的增加值又是以兩位數增長。2001—2012年的構成來看，房地產業占GDP的比重在2006年是個分水嶺：2006年前房地產業占GDP的比重是兩位數，2006年后占GDP的比重是一位數發展。原因是從2006年開始，中國宏觀調控迎來了第二輪高峰。國務院常務會議提出了促進房地產健康發展的六項措施（被稱為“國六條”），由此拉開了2006年房地產調控的序幕。隨后，國務院辦公廳轉發建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》（“國十五條”），將調整住房結構供應、穩定住房價格列為兩大重點，奠定了2006年房地產調控的“主線”。以后出臺的一系列頻率之密集、范圍之廣泛的政策無不以此為核心，從信貸、土地、稅收和住房結構調整四個方面對“國六條”進行了深化和細化，對中國房地產一級市場和二級市場產生了深遠的影響。

2.房地產是固定資產投資的重要支撐

2000—2012年全社會固定資產投資在上升的同時，房地產投資也持續上揚，這與房地產在固定資產投資中占據較大份額有直接關系。2001—2010年，整體呈上升的趨勢，到2008年房地產開發投資突然從9.7%達到47.3%，增長了37.6%。主要原因是根據“十一五”規劃，五年內西寧市建成面積將新增約30平方公里，擴大到105平方公里。新增部分主要集中在海湖新區、城南新區、北川、東川工業園等，新區開發必將為房地產業發展提供新的空間。同時東部建國路地區、北山地區以及大量企業生活區的危舊房改造，也將進一步提高土地的開發利用率，為房地產業發展提供了新空間。

3.房地產開發規模擴大，施工面積呈擴張之勢

房地產施工面積處于持續增長狀態，由2000年的339.43萬平方米增加到2012年的1 891.23萬平方米，增長5倍以上。竣工面積增加較多，2000年比2012年多了80.26萬平方米，年均增速1.29%，高的增長說明隨著近幾年來房屋需求的加大，供給也隨之增多。

4.商品房銷售大幅增加，住房成為必要消費品

隨著城鎮住房制度改革，大大促進了房地產市場的發育和發展，使人們形成了住房商品化和社會化的新觀念。房屋銷售額不斷增加，2011年商品房銷售面積348.2萬平方米，增長了23.9%；商品房銷售額114.16億元，增長35.3%。但是稀缺的土地資源促使地價不斷上漲，加上人口的增多所帶來的迅速膨脹的住房需求，房價也隨之水漲船高，呈現整體快速增長的趨勢。2012年房屋銷售價格指數5%。

三、房地產業在區域經濟中的地位與作用

（一）青海省房地產業的地位變化

房地產業在區域經濟中既是基礎產業也是主導產業。房地產是社會經濟的基本要素和場所，是居民生活消費的載體，對經濟生活有重要影響，能較大程度地制約或影響其他產業和部門發展地產業。所以它是經濟領域中不可替代的基礎產業。一般認為占國民經濟的比重超過5%，自身發展較快，對經濟的貢獻較大。從10年的數據來看，房地產占GDP的比重早已超過5%，房地產業已經具備成為主導產業的條件。

（二）房地產業對經濟發展的作用

1.房地產業能帶動經濟的發展

某部門對GDP的增長貢獻率為該產業增長率乘以該產業在GDP中所占的比重。即房地產業對GDP的增長貢獻率為其增加值的增長率乘以增加值在GDP中所占的比重。從增加值的角度看青海省的房地產業的增加值超過了其他行業的增加值，產業貢獻率也達到了1.87。

2.房地產拉動就業增長

據世界銀行研究，房地產開發建設對吸納勞動力的系數為：房地產開發建設每增加1名職工，可帶動相關產業增加兩名職工，以帶動50個相關產業計算，共可增加100個就業崗位。截至2010年底，青海省房地產開發企業從2000年的270家上升到2010年439家，從業人員達89 731人，比2001年增加了6 217人，年均增長13.7%。同時，房地產業對就業的拉動作用并不局限于此，而輻射到建筑業、裝飾裝修業和社會服務業等相關的產業，直接或間接帶動這些相關的行業的就業。以建筑業為例，根據國家統計局相關數據：建筑業產值1億元可吸納建筑業用工人數為500人。按青海省2010年建筑業產值為130.98億元來算可吸納建筑業就業崗位65 490個。與此同時，房地產最直接推動了下游裝飾裝修行業的就業，隨著各種樓盤的相繼落成以及房地產交易的空前活躍，物業管理、房地產經紀與代理等行業的企業個數和從業人員也迅速增加，以上房地產業將會給相關行業提供更多的就業機會。

3.房地產業促進城市經濟發展，有利于區域價值的提高

房地產業與區域經濟增長之間有非常緊密的關系。隨著青藏鐵路的通車運營，西寧的城市功能和地位有了新的變化，從不沿邊不靠海，相對于對內地是邊疆、相對于邊疆是內地的內陸城市一躍成為中心城市。從全國看，青海位于隴海蘭新經濟帶的西部，是東部中心城市經濟輻射的“二傳手”，可以發揮承東啟西，南引北聯的重要作用。從青藏高原看，西寧是黃土高原和青藏高原、農區和牧區、漢藏文化的交匯點，是聯接青藏高原和內陸地區的通衢，是進入青藏高原的門戶，是維護民族團結進步的重要戰略支撐點，可以成為青藏高原開發開放的先導示范區，對輻射帶動青藏地區的經濟發展有著不可替代的作用。西寧是青藏高原唯一一個超過百萬人的省份，應該發揮它區域的集聚效益，將吸引更多的企業和人才，聚集更多的技術和資金，進一步促進經濟的發展。總體目標定位是將西寧打造成“更加繁榮、更加美麗、更加宜居”的青藏高原中心城市，帶動區域發展的西北經濟高地，自然人文有機融合的區域服務中心，具有國際知名度的高原旅游名城。隨著加快以西寧為中心的東部城市群的建設的，青海省的區位、交通、工業和體制優勢，必將吸引大量的知名企業來這里投資。另外，2010年全省常住人口為5 626 722人。同第五次人口普查2000年11月1日零時的人相比，十年共增加了445 162人，增長8.59%，年平均增長率為0.83%。隨著人口的增加勢必會對商業用房和住宅的需求將大幅增加。因此，青海省房地產市場必然會隨著西寧新區的快速發展而不斷成熟和壯大，最終使兩者在共同發展中實現雙贏各種房屋建筑是城市經濟存在和發展的主要空間條件，也是一個城市形象的展現。房地產業可以為城市提供基礎設施、生活設施以及各行各業和居民的用地用房，從而對城市進行綜合開發利用，這也是房地產業在旁側效應方面發揮的重要作用。

近年來，青海省房地產市場發展總體上是健康的，但其自身高速增長以及帶動相關產業發展的同時，也出現了房價上漲、投資性購房增多等種種問題，對整個宏觀經濟的健康發展不利。因此政府堅持對房地產業進行宏觀調控是完全必要的，保持房地產市場持續健康發展，事關整個經濟和社會領域。在保持居民收入的持續增長，加快建立住房保障體系。同時要逐步完善以經濟適用房制度、廉租住房制度和住房公積金制度為主要內容的住房保障體系。穩定和控制住宅價格的過快上漲，改善供給結構。

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