房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)投資風(fēng)險(xiǎn)控制研究

摘 要：房地產(chǎn)投資就是將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以期將來獲得不確定的收益。在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的背后，其所帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)也在日益增大，而要避免房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，必須對房地產(chǎn)投資過程中可能出現(xiàn)的種種風(fēng)險(xiǎn)和不確定性因素作出較為精確的定性和定量分析。針對房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)，對其風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面的分析，并提出防范策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；投資風(fēng)險(xiǎn)；防范對策

中圖分類號：F270 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）30-0006-02

一、房地產(chǎn)企業(yè)存在的投資風(fēng)險(xiǎn)

1.政策風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)是由于國家政策的未預(yù)期的變化給商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)造成經(jīng)濟(jì)利益的損失。房地產(chǎn)業(yè)作為一國最主要的固定資產(chǎn)投資，與國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策聯(lián)系緊密，國家會(huì)通過與房地產(chǎn)有關(guān)的政策的調(diào)整以調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，這些政策包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策以及稅收政策等。例如，在產(chǎn)業(yè)政策方面，近年來國家陸續(xù)出臺政策鼓勵(lì)和支持經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)，這勢必會(huì)改變房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的變化，大量的資金會(huì)投向國家政策扶持的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)，在一定程度上影響商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。

2.市場供求風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)的市場供求風(fēng)險(xiǎn)是由市場供給與需求的失衡所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為以下兩個(gè)方面，一是商業(yè)房地產(chǎn)的供給過多，供過于求導(dǎo)致房地產(chǎn)的大量空置。其主要原因是隨著近幾年中國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，利益的驅(qū)動(dòng)使得社會(huì)上大量的資金投向房地產(chǎn)業(yè)，商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)規(guī)模迅速增加，并且超過了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及居民的消費(fèi)水平。另一方面，已建成的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不能滿足市場的要求，市場的結(jié)構(gòu)性矛盾突出。表現(xiàn)為已建成的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在區(qū)位、規(guī)模、結(jié)構(gòu)等方面與商家的需求不一致，不能滿足商家的經(jīng)營的要求，造成這一風(fēng)險(xiǎn)的原因在于開發(fā)商沒有實(shí)現(xiàn)進(jìn)行完善的商業(yè)規(guī)劃，不是根據(jù)市場的需求進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)，而是非理性地先開發(fā)后招商，這必然會(huì)造成市場的結(jié)構(gòu)性矛盾突出，嚴(yán)重的市場供求風(fēng)險(xiǎn)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。

3.融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)期較長，房地產(chǎn)投資規(guī)模與資金投入成正比，資金變現(xiàn)速度與投資額大小成反比，開發(fā)周期越長，資金周轉(zhuǎn)也就越慢，流動(dòng)性越差，房地產(chǎn)商品只有在完全配套建成后，才能實(shí)現(xiàn)銷售，因此變現(xiàn)性較差，房地產(chǎn)開發(fā)商要面臨能否按期籌措開發(fā)項(xiàng)目所需資金，到期歸還貸款的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)的融資風(fēng)險(xiǎn)主要是利率風(fēng)險(xiǎn)，即由于銀行貸款利率的變化給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。由于中國目前資本市場發(fā)展尚不完善以及受傳統(tǒng)的投資觀念的影響，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用股票、債券等直接融資方式受到限制，只能大量地向銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在中國的房地產(chǎn)企業(yè)中，大多數(shù)企業(yè)對銀行信貸的依賴在70%～80%左右，對于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其項(xiàng)目資金的回收期比住宅房地產(chǎn)要長，因此受利率變化的影響更大。利率作為國家調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)的重要指標(biāo)，這對于貸款數(shù)量巨大的產(chǎn)企業(yè)來說，會(huì)大大增加其融資成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)主要分析方法

1.頭腦風(fēng)暴法。頭腦風(fēng)暴法是以一個(gè)5～10人的專家小組以會(huì)議的方式進(jìn)行，參加會(huì)議的人可以暢所欲言，鼓勵(lì)不受任何約束發(fā)表不同意見。通過專家之間的信息交流和相互啟發(fā)，從而誘發(fā)專家們產(chǎn)生“思維共振”，以達(dá)到互相補(bǔ)充并產(chǎn)生“組合效應(yīng)”，獲取更多的未來信息，使預(yù)測和識別的結(jié)果更準(zhǔn)確。頭腦風(fēng)暴法可以在很短的時(shí)間內(nèi)得出風(fēng)險(xiǎn)管理需要的結(jié)論，在項(xiàng)目管理實(shí)施的過程中，也可以經(jīng)常采用這種方法，對以后實(shí)施階段可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)見性的分析。該方法是建筑企業(yè)進(jìn)行工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理最直接最有效的方法之一。

2.德爾菲法。德爾菲法是由美國著名咨詢機(jī)構(gòu)蘭德公司于五十年代初發(fā)明，經(jīng)過多年的使用和理論上的完善已日趨成熟。該方法的主要特點(diǎn)表現(xiàn)在：能夠讓專家自由地發(fā)表個(gè)人觀點(diǎn)，能夠使分析人員與專家意見相互反饋。在進(jìn)行專家調(diào)查過程中，可以采用數(shù)理統(tǒng)計(jì)的方法對專家的意見進(jìn)行處理，使定性分析與定量分析有機(jī)地結(jié)合起來。一般經(jīng)過兩至三輪問卷調(diào)查，即可使專家的意見逐步取得一致，從而得到比較符合實(shí)際的結(jié)論判斷。

3.故障樹分析法。故障樹法也叫風(fēng)險(xiǎn)樹法，也叫魚刺圖法，是分析問題原因時(shí)廣泛使用的一種方法，其原理是將復(fù)雜的事物分解成比較簡單的、容易被認(rèn)識的事物。具體做法是利用圖解的形式將大的故障分解成各種小的故障，或?qū)Ω鞣N引起故障的原因進(jìn)行分解、細(xì)化。該法可以將企業(yè)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)分解成許多細(xì)小的風(fēng)險(xiǎn)，將產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因一層又一層的分析，排除無關(guān)的因素，從而準(zhǔn)確地找到對企業(yè)真正產(chǎn)生影響的風(fēng)險(xiǎn)因子。

4.幕景分析法。幕景分析法是一種能夠分析引起風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵及影響程度的方法，一個(gè)幕景就是對項(xiàng)目未來某種狀態(tài)的描述，它采用圖表或曲線等形式來描述當(dāng)影響項(xiàng)目的各種因素發(fā)生某種變化時(shí)，整個(gè)項(xiàng)目情況的變化及其后果。其描述方法可分為兩類：一類是某種狀態(tài)的描述，一類是發(fā)展過程的描述，即未來若干年某種情況的變化鏈，可向決策人員提供最好的、最可能的或最壞的投資前景，并且詳細(xì)描繪出不同情況下可能發(fā)生的時(shí)間和風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)各種目標(biāo)相互沖突排斥時(shí)，幕景分析就顯得特別有用。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)投資風(fēng)險(xiǎn)控制對策

1.建立合理的企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)。中國企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)大多為塔型的職能式結(jié)構(gòu)。從董事會(huì)到總經(jīng)理，然后下設(shè)職能部門。對企業(yè)來說，長期股權(quán)投資絕不只是企業(yè)高層拿決策、項(xiàng)目部門跑執(zhí)行這么簡單，他往往需要各部門各層級的協(xié)調(diào)配合，是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。打破僵化的組織機(jī)構(gòu)，進(jìn)行結(jié)構(gòu)再設(shè)計(jì)，可以根據(jù)長期股權(quán)投資的業(yè)務(wù)流程把現(xiàn)有的職能部門整合成幾大系統(tǒng)，靈活調(diào)用。比如將企業(yè)的決策與計(jì)劃部門整合成股權(quán)投資決策系統(tǒng)；將財(cái)務(wù)部、審計(jì)部等整合成股權(quán)投資核算監(jiān)督系統(tǒng)。在投資前和投資決策階段，重點(diǎn)是把制度框架建立起來并使其正常運(yùn)轉(zhuǎn)，以將投資決策納入框架的規(guī)范。在投資營運(yùn)管理階段和投資清理階段，重點(diǎn)是通過對重大事件的動(dòng)態(tài)管理，加強(qiáng)長期股權(quán)投資的過程管理，并保證退出渠道暢通。由于房地產(chǎn)投資一旦進(jìn)行，所面臨的將是一個(gè)相對狹窄的消費(fèi)市場，通過房地產(chǎn)市場的供求狀祝和趨勢變化，進(jìn)行全面的調(diào)查預(yù)測分析，選擇社會(huì)最需要、能夠取得較大收益的投資項(xiàng)目。在開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目過程中，房地產(chǎn)商要認(rèn)真簽訂施工合同，約定好有關(guān)工期、價(jià)款的指標(biāo)，減少變更合約的次數(shù)，聘請工程監(jiān)理對項(xiàng)目施工進(jìn)行全面的質(zhì)量監(jiān)管，避免因工期、質(zhì)量、成本所引致的風(fēng)險(xiǎn)。

2.做好投資項(xiàng)目的可行性分析。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的金額大，資金占用時(shí)間長，企業(yè)的投資決策都會(huì)面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。為了保證投資決策的正確有效，必須按科學(xué)的投資決策程序，認(rèn)真進(jìn)行投資項(xiàng)目的可行性分析，財(cái)務(wù)可行性分析是投資項(xiàng)目可行性分析的主要內(nèi)容，包括：對收入、費(fèi)用和利潤等經(jīng)營指標(biāo)的預(yù)測和分析；對資金投入、配置、流轉(zhuǎn)和回收等資金運(yùn)行過程的預(yù)測和分析；對資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的預(yù)測和分析；預(yù)測和分析項(xiàng)目現(xiàn)金流量、凈現(xiàn)值、內(nèi)含報(bào)酬率等指標(biāo)和項(xiàng)目收益與風(fēng)險(xiǎn)平衡關(guān)系的預(yù)測和分析。對投資項(xiàng)目技術(shù)上的可行性進(jìn)行論證，運(yùn)用各種方法計(jì)算出有關(guān)指標(biāo)，以便合理確定不同項(xiàng)目的優(yōu)劣。影響企業(yè)投資項(xiàng)目收入的不確定因素較多，如價(jià)格的變動(dòng)、市場的變化、消費(fèi)者偏好、意外事故等，因此，收入預(yù)測比任何其他的經(jīng)濟(jì)分析所采用的參數(shù)都具有更大的不確定性，收入數(shù)字不準(zhǔn)確將給投資企業(yè)帶來更大的風(fēng)險(xiǎn)。對各項(xiàng)費(fèi)用估計(jì)不足，如投資項(xiàng)目初始投資和日常經(jīng)營費(fèi)用較預(yù)算增加，市場利率的波動(dòng)，建設(shè)期的延長。此外，投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的來源還有社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定程度，項(xiàng)目的經(jīng)營管理水平，技術(shù)進(jìn)步與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況，國家的投資及產(chǎn)業(yè)政策，投資決策部門的預(yù)測能力，通貨膨脹和匯率等因素，應(yīng)針對可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)制定風(fēng)險(xiǎn)控制預(yù)案。在風(fēng)險(xiǎn)控制預(yù)案中可制定后備措施，如設(shè)定預(yù)算應(yīng)急費(fèi)，即項(xiàng)目管理組織為了補(bǔ)償差錯(cuò)、疏漏和其他不確定性，對項(xiàng)目費(fèi)用估計(jì)精確性的影響事先準(zhǔn)備好資金，專款專用。

3.做好投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防的主要措施有：第一，采用系統(tǒng)的項(xiàng)目管理方法；第二，向施工方人員灌輸安全意識，做好現(xiàn)場容易出現(xiàn)危險(xiǎn)情形的預(yù)案工作；第三，及時(shí)協(xié)調(diào)處理設(shè)計(jì)監(jiān)理施工材料設(shè)備供應(yīng)各方及總包與分包之間的關(guān)系和各種矛盾；第四，合理布置施工現(xiàn)場；第五，盡快完成開發(fā)項(xiàng)目，縮短建設(shè)周期。在銷售管理階段，為預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商應(yīng)做好如下幾點(diǎn)：房地產(chǎn)租賃合同應(yīng)由專業(yè)人士起草，并經(jīng)律師或法律工作者審查，做到合同條款明確詳盡合法定期檢查發(fā)現(xiàn)和消除現(xiàn)有房地產(chǎn)存在的各種隱患；定期組織建筑物及附屬設(shè)備維修，將隱患消滅在萌芽狀態(tài)。

4.投資分散策略與投資組合策略。房地產(chǎn)投資分散是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時(shí)間分散和共同投資等方式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣對投資的影響，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。而房地產(chǎn)投資時(shí)間分散則是要確定一個(gè)合理的投資時(shí)間間隔，從而避免因市場變化而帶來的損失。共同投資也是一種常用的風(fēng)險(xiǎn)分散方式。共同投資開發(fā)要求合作者共同對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資，利益共享，風(fēng)險(xiǎn)同擔(dān)，充分調(diào)動(dòng)投資各方的積極性，最大限度發(fā)揮各自優(yōu)勢避免風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)?shù)捻?xiàng)目選擇、搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資策略。例如房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等。其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)投資的高收益去彌補(bǔ)低收益的房地產(chǎn)的損失，最終得到一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)投資組合的關(guān)鍵是如何科學(xué)確定投入不同類型房地產(chǎn)的合理的資金比例。

參考文獻(xiàn)：

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