基于價值工程理論的房地產開發項目成本控制研究

摘 要：由于房地產項目的開發具有投資大、周期長、風險高等特點，使得成本控制的難度大大增加。價值工程作為一種技術與經濟想結合的方法正好迎合了施工企業的目標追求，在各個階段均可發揮其作用，為房地產企業最大程度的降低成本提供了更為科學的方法。

關鍵詞：價值工程；房地產開發；成本控制

中圖分類號：F234.2 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）30-0183-05

引言

對于一個房地產開發企業來說，盈利水平的高低直接制約著企業的發展，特別是房地產開發中的成本控制已逐漸成為提升企業盈利水平的主要手段。然而，在當前國內的房地產開發過程中，特別是項目開發的建設階段對于成本控制方面，普遍存在一個缺陷：成本控制未能有一個科學、客觀、全面的依據，導致在房地產開發的過程中無法進行有效的成本預計和控制，尤其是開發前的成本控制，基本只停留在理論部分，未能落實到實際工程中去，而那些理論也只是在房地產開發結束后進行經驗總結而得來的。

價值工程中的價值是指產品或系統的“功能”和“成本”的比值，即單位成本實現的功能。而價值工程是指以最低的總費用，可靠地實現產品或系統的必要功能，著重于功能分析的一種運用集體智慧的有組織的活動。其作為一種經濟與技術相結合的方法，正好符合了房地產開發項目對于成本控制的需求，既為房地產企業節約了成本增加了利潤，又改善了企業的管理水平。

參考文獻：

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Based on the Theory of Value Engineering Cost Control of Real Estate Development Projects

ZANG Jing

（Jinling Institute of Architecture and Civil Engineering，Nanjing 221169，China）

Abstract：The development of real estate project is fetured as huge investment，long period and high risks，which increases the difficulty of cost control.Value engeineering meets the needs of target of construction entreprises for its perfect combination of technology and economy.Moreover，since value engineering functions in every period，it provides a more scientific method for real estate enterprise to decrease the cost at the most extent.

Key words：value engineering；real estate development；cost control

對于國家而言，目前價值工程在房地產開發中的運用還不夠普及，如果能在中國的房地產開發企業大力推廣運用價值工程，將大大地提升中國建筑行業的發展，更加有效地利用資源。

一、研究現狀

第二次世界大戰期間，美國設計工程師麥爾斯公開發表了《價值分析》一文，總結出一套在保證同樣功能的前提下降低成本的比較完整的科學方法，當時稱為價值分析。以后價值分析內容又逐步豐富發展與完善，直至目前統稱為價值工程。在美國價值工程最先被應用于房地產開發企業。其主要作用是進行方案的優化，從而降低成本。1996年2月10日，克林頓總統簽署了關于應用價值工程的法令，加強成本控制，將應用價值工程作為一項強制性條款包含在建設設計和施工合同中[1]。在英國，價值工程除了應用于房地產開發的設計施工階段，還被運用于決策和運行維護階段。而在日本，價值工程的應用活動有70%來自建筑行業。

價值工程是在1978年引入中國的，且首先引入的是日本的價值工程，開始，中國的許多企業本著“洋為中用”的原則，積極學習、運用這一方法，取得了較好的效果。多年的不斷實踐和改善也取得了許多寶貴經驗。目前，這一科學方法在中國學術界的研究和企業界的運用下，逐漸形成了價值工程應用的模式。但是，價值工程在中國房地產開發行業的應用情況并不理想。調查表明，目前的中國房地產開發行業運用價值工程的水平相對較低，基本處于自發狀態，而在美國對于價值工程的使用始于項目的設計階段，并貫穿整個開發過程之中。外國企業運用價值工程進行一個項目大約可以節約20%～25%的成本，而中國企業只能節約5%～10%。究其原因，主要還是因為設計施工人員對于價值工程管理技術的不重視。一項在中國建筑行業的調查研究顯示，設計人員對價值工程完全不了解、了解一些、了解很多分別占25%、75%、0%，施工人員為35%、59%、6%。對于價值工程的應用，只有24%認為他們曾經在工作中用過，而且大多數人認為對價值工程的應用是處于一種零散狀態，能系統持久使用的很少[2]。

二、價值工程的基本內容

（一）概念

價值工程又稱價值分析。按照中華人民共和國國家標準局發布的國家標準GB8223-87《價值工程基本術語和一般工作程序》的規定，價值工程（Value Engineering）是指“通過各相關領域的協作，對所研究對象的功能與費用進行系統的分析，不斷創新，旨在提高所研究對象價值的思想方法和管理技術。”價值工程的目的是以“對象的最低壽命周期成本，可靠地實現使用者所需要功能，以獲得最佳的綜合效益”。

我們需要注意的是，價值工程中所說的“價值”與政治經濟學中所說的“價值”不同，政治學中的“價值”是指“凝結在商品中的社會必要勞動時間”；而價值工程中的“價值”是人們通常所說的“性價比”：“性”也就是性能，即商品所具有的功能；“價”就是價格，他反映商品的成本水平。因此，在價值工程中，形成了功能、成本、價值三者之間的等式關系：價值（V）=功能（F）/ 成本（C）。即價值是單位費用所實現的用途。

（二）價值工程特征

1.著眼于全壽命周期成本。全壽命周期成本是指產品在其壽命周期內所發生的全部費用，包括生產成本和使用成本兩部分。生產成本是指發生在成產企業內部的成本，包括開發、設計及制造過程中的成本。使用成本是指用戶在使用過程中支付的各種費用的總和。一般來說，在技術條件不變的情況下，隨著產本功能的提高，生產成本上升，使用成本下降，而壽命周期成本呈馬鞍形變化（如圖1所示[3]）：

圖中C1表示生產成本，隨著產品功能F的增加，越來越高；C2 表示使用成本，隨著產品功能F的增加，越來越低；C表示壽命周期成本，即C=C1+C2，而壽命周期成本有一個最低點Cmin，使得產品有一個最適宜的水平F0，反之只有功能適宜才能使壽命周期成本最低。

2.價值工程的核心是功能分析。功能是指研究對象能夠滿足某種需求的一種屬性，即產品的基本用途。具體來說，用戶購買某樣產品，其需要的并非是此個事物的本身，而是此事物具有的必要功能。因此，使用價值工程進行分析，首先是對其功能的分析，通過功能分析，弄清楚哪些功能是必要的，哪些功能是不必要的，從而不斷改進，去掉不必要的功能，補充不足的功能，使產品的結構不斷趨于合理實用。

3.價值工程是一項有組織的管理活動。價值工程研究的問題涉及整個壽命周期，涉及面廣，研究過程復雜，比如一個工程從設計、開發到施工完成，要經過許多的環節，一個降低成本的方案提出需要經過許多部門的配合才能最終達到理想的效果，因此，企業在開展價值工程活動時，一般需要由多個部門得以適當的形式組織起來，共同研究，發揮集體的智慧才能達到既定的目標。

三、房地產開發企業應當重視開發成本控制的原因

1997年以來，中國房地產市場迅速發展，尤其是近幾年以來，住宅價格快速上漲，面對中國商品房的發展形勢，國務院相繼出臺了相關政策措施，對房地產市場進行宏觀調控，從央行調息，到“國八條”、“新八條”到最近剛剛出臺的“國五條”。然而實施的效果并不理想，究其原因我們不難看出，無論是何種調控方式，都是從消費者入手，利用金融、政策等手段，抑制其購買量，從而達到壓低房價的效果。但是這種一味地壓制購買數量，并不能從根本上抑制房價。據調查顯示，即使在房價如此瘋狂的今天，房地產企業的平均利潤水平仍然從以前的20%～30%縮減到了5%～10%。因此，作為第三方的開發企業夾在中間同樣面對著許多困境。

一方面，由于國家限制商品土地的供應量，不斷地提升土地拍賣價格。而開發商們為了獲得有限的土地，也在一定程度上促使了地價的不斷升高。據報道，2013年2月28日，北京一天之內出讓了13宗地塊，成交額超100億，土地溢價率達到37%。這使得房地產開發商需要一筆自身無法控制的費用。這是影響和促使房地產開發商不得不重視開發成本控制的關鍵因素之一。另一方面，由于通貨膨脹，使得建材成本一路走高，在未來的幾年內，在國際和國內的雙重通貨膨脹情況下，建材市場的價格將進一步增加。此外，受到國家宏觀調控的影響，銀行不斷調高存款準備金，導致房地產開發企業融資成本和難度不斷增加，使得多數開發商資金緊缺。

綜合上述原因，我們不難發現房地產開發企業也同樣面臨著許多困難，這些困難不斷地促使房地產開發企業重視成本控制這一問題。

四、價值工程在項目各階段的應用

（一）初步可行性研究和土地取得階段

該階段開發商主要是根據項目所在地的房地產發展情況，探索投資開發的可能性，對投資費用進行估算，并通過參與政府土地競標，獲取土地使用權。

在這一階段，房地產開發企業可以通過對市場的調查，意向客戶的走訪，其他開發企業經營狀況的了解以及項目所在地的相關政策，進一步分析市場的供求關系和價格水平，通過初步可行性研究后再進一步獲取土地的使用權。在中國取得土地的主要方式就是政府公開招標，就目前國內的房地產開發而言，土地取得的費用大概要占整個開發項目全部成本的大約30%～50%，如此之大的比例，足以顯示出其在整個項目成本控制中的重要性。但對于項目而言，土地自身先天擁有諸如交通、大型商業等區域性功能因素，房地產企業改善這些因素的難度較大，因而在本階段利用價值工程進行成本控制和項目功能優化改善的空間不大[4]。

（二）項目設計階段

項目設計階段是房地產開發過程中最重要的環節，而房地產設計階段的成本控制是從設計階段考慮房地產的成本組成，它有機的將成本管理和房地產設計有機的結合起來，避免了設計過程中的盲目性，不僅降低了設計的風險，同時也節約了成本。據有關資料顯示，在項目的設計階段，對于整個工程成本的影響約為30%～70%，而在施工階段，對于整個項目成本的影響可能性只有5%～25%[5]；如果將價值工程分析運用于設計階段，對于總成本來說，設計階段所耗費的成本僅占總成本的0.1%～0.5%，是原工程總成本的20%～35%[6]。

但在房地產開發設計階段使用價值工程原理進行成本控制時還應注意以下幾個方面：

1.重點關注功能分析。功能分析作為價值工程的核心，其目的是以業主的功能需要為出發，對項目的進行功能分析，在滿足必要功能的情況下降低成本。在設計階段，設計師需要與房地產開發企業進行溝通，充分了解房地產開發企業的需要，通過對項目的功能分析，弄清楚哪些功能是項目的必要功能，哪些是不必要的功能，并且在項目的設計過程中，盡量舍棄不必要的功能，補充必要功能，以項目達到預期目標。

2.強調項目各方的共同參與。由于價值工程是一項集體的、有組織的管理活動，因此，設計階段不僅僅需要設計師和開發商的“加盟”，更需要承包商和各種專業技術人員的共同參與。各參與者可以根據所占角度的不同，對方案提出修改，對資源配置進行優化改進，使項目最終達到價值最大化的目標。

3.著眼于項目的全壽命周期。價值工程的研究著眼于整個項目的全壽命周期的成本，包括開發成本和使用成本。在日常的房地產開發中，大多數房地產開發企業都要求設計師將成本控制的注意力集中于開發過程中，而時常忽略使用過程中的成本控制。以目前的房地產開發方向來看，節能環保的住宅已經越來越多的受到消費者的青睞，使用節能環保的建筑材料不但有利于身體的健康，還可以節約一筆降溫取暖費。綜合來說，即使增加了開發成本，但節約了使用成本，而對于這樣的房屋，就算適當的提高房價，作為消費者也是可以接受的。

（三）項目實施階段

項目實施階段是指項目從報建到竣工驗收所經過的全過程。主要包括項目招投標和項目實施兩方面。該階段是項目本身各項功能和項目投資的具體實施階段成本投入在房地產項目開發總成本中比重最大的，除土地成本以外則是建筑安裝成本，約占投資總成本的35%～40%。

在項目實施階段，價值工程的實施主體不再是房地產開發企業（招標人），而是變為了項目承建公司（投標人）。在項目的招投標階段，由投標人進行方案創新，這種創新直接影響到投標人是否能夠中標。而招標人則負責對投標人的方案進行評價，從而選擇中標人來實施工程項目，用以獲得最大的價值，提高投資收益。在項目實施階段，項目承建公司是價值工程實施的主體，其工作內容包括：優化施工組織設計、優選項目工程使用材料、合理配置資源等[7]，以較低的成本實現該項目所必要的功能。

在施工現場的管理中應用價值工程能有效地降低施工成本，加強現場管理，做到功能和成本的雙重兼顧，價值工程在施工現場的管理中主要應用于以下幾個方面：

1.施工隊伍的選擇。施工隊伍是工程項目的執行者，隊伍的能力和素質直接影響到工程項目是否可以高品質的完成。應用價值工程理論，可以對施工隊伍的選擇進行分析，選擇最優的施工隊伍。

2.優化施工組織設計。在工程項目額現場管理中要著眼于項目的必要功能，通過圖紙會審，去掉過剩的功能，避免無用支出。施工單位要不斷優化施工組織設計、盡量縮短工期、降低成本。

3.優化現場管理。在管理過程中明確各管理成員的具體職責，確保管理人員對于項目情況的深入了解，在日常的管理活動中能有相互配合。優化現場管理可以減少可變費用的支出，現場管理就是使生產要素在建筑現場得以優化配置，有效控制投入，杜絕浪費。

（四）項目交付使用階段

項目交付使用階段主要是指項目經過相關部門驗收合格以后，開發商向業主交接項目以及后期維修。該階段主要要求開發商根據具體的情況做好房屋交接，第一時間處理好各種遺留問題，系統地考慮處理相關問題的費用。

五、案例分析

（一）工程概況

某工程為商住兩用樓，建筑面積約為57 698m2，框剪結構，地下兩層，地上26層；外墻3層裝飾為花崗巖，其余為外墻涂料，內部為乳膠漆，鋁合金吊頂，地面使用地板磚。為了降低工程成本，項目經理將工程劃分為挖土和基礎工程、地下結構工程、主題結構工程、裝飾裝修工程，通過計算得出了初步的預算成本（見表1），為實現項目管理目標責任書中降低8%的目標，采用價值工程原理尋求降低成本的方法。

表1 預算成本及功能評分表

（二）計算分部工程的功能系數、成本系數和價值系數

功能系數=分部工程的分數÷施工項目總的分數

成本系數=分部工程的預算成本÷施工項目總預算成本

價值系數=功能系數÷成本系數

計算結果（見表2）。

（三）價值系數分析

從表2的價值系數一欄可以看出：

1.挖土和基礎工程和主體結構工程的價值系數都為1，這表明實現評價對象功能的預算成本與實現此對象功能的最低成本（即目標成本）大致相當，合理匹配，可以認為功能的目標成本是比較合理的。

2.地下結構工程價值系數1.27>1，此時，評價對象的成本比重小于其功能比重。出現這種結果的原因可能有兩個：第一個原因是由于目前地下結構工程的成本偏低，不能滿足評價對象實現其應具有的功能要求，致使對象功能偏低。第二個原因是對象目前具有的功能已經超過了其應具有的水平，即存在著功能過剩。

3.裝飾裝修工程價值系數0.93<1，此時對象的成本比重大于其功能比重。表明相對于其他分部工程而言，目前裝飾裝修工程所占的成本偏高，從而會導致該對象的功能過剩，應重點考慮降低成本。

4.計算降低成本的工程對象和目標。

目標降低8%，即目標成本應為13 660*（1-8%）=12 567.2

分部工程目標成本=總目標成本*成本系數

成本降低額=預算成本-目標成本

按評價系數進行分配（見表3）。

從表3可知，降低成本潛力最大的是裝飾裝修工程，降低額達到了854.5萬元，占降低總數的78.3%，其次是主體結構工程、挖土和基礎工程。地下結構工程的目標成本比預算成本高，考慮對其稍加成本，提高其功能水平。

5.改進途徑及方法。根據價值工程中提高價值的方法，結合實際情況，采取以下途徑：（1）優化工程的外裝飾，減少不必要的裝飾構造。分析可見，外墻裝飾耗用成本相對較大，成本比重大于功能比重，在此部分可能出現了功能過剩，因此，在保證外墻美觀的基礎上減少不必要的裝飾是最直接有效的降低成本的方法。（2）選擇成本相對較高的分部工程和構配件進行資源優化，提高質量。在地下結構工程的分析過程中，我們不難看出，預算成本明顯低于目標成本，這預示著該部分可能出現了功能偏低的情況，需要對其提高成本，加強資源優化。確保該部分的功能能滿足需要。

結束語

房地產開發的全過程是一項極其復雜的系統工程。成本控制作為房地產開發項目管理的核心，它直接影響著房地產企業成本費用的高低和經濟效益。因此，成本控制已成為房地產開發項目管理的重中之重。一般的成本控制都存在著局限性，片面地追求成本的降低而忽略了產品本身的價值。為了彌補這種控制的不足，我們引進了價值工程理論，它是指是通過有組織的活動，著重對項目的功能進行分析，使之以較低的總成本，可靠的實現項目的必要功能，從而提高項目價值的一套科學的經濟分析方法。本文通過對國內外建設工程項目應用價值工程的情況進行分析、發現，與美國、英國、日本相比，中國房地產開發企業對于價值工程的理論研究與應用，仍然處于初步研究階段，發展的空間相對比較大。并通過實際案例展現了如何利用價值工程進行成本控制的全過程。

由于價值工程的研究還在不斷的發展中，所以價值工程在房地產開發項目中的應用將越來越廣。在本文中，由于研究條件的限制，還存在著一些不足，仍然需要今后不斷地補充研究加以完善。