影響中國房地產價格指數的宏觀因素分析

摘 要：最近幾年以來，房地產價格一直都是人們議論的熱門話題之一，基于2003—2012年房地產市場相關月度數據建立多元線性回歸模型，研究了居民收入水平、貨幣供應量M2、資產價格和居民消費價格指數等宏觀經濟因素對中國房地產價格的影響，并修正了回歸結果及多重共線性。結果表明，城鎮居民人均可支配收入和貨幣供應量M2 、居民消費物價指數和資產價格這四個因素對中國房地產價格影響較大，對此提出相關政策建議。

關鍵詞：房地產價格；宏觀影響因素；多元線性回歸

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）30-0241-02

引言

近幾年來，快速繁榮發展的房地產業已成為中國的支柱產業，雖然隨著土地供給有限，居民收入的不斷增加，房地產價格增長成了必然的趨勢，但是中國的房地產價格的上漲速度和幅度遠遠超過了居民可支配收入增長的速度，為此現在各界都對房地產價格的有效控制十分關注。在房地產價格的眾多影響因素中，宏觀經濟變動和政府政策也會對房地產價格變動產生很大影響。

一、文獻綜述

早在1996 年時，美國著名的經濟學家丹尼斯·迪帕斯奎爾和威廉·C.惠頓曾經在其著作《城市經濟學與房地產市場》一書中提出了房地產市場分析中的四象限模型這一經典模型，并利用這一模型分析了房地產市場與一個城市發展之間的關聯性。Del和Otrok 運用VAR 模型分析了房價和貨幣政策的關系。Lok Sang H.和Gary Wai- chung Wong 采用分布滯后模型、協整檢驗與誤差修正模型研究發現香港房地產價格受出口、利率及通貨膨脹的長期影響。

中國學者對國內房地產價格的影響因素研究也成為熱點。張瑩、林勇在中國房地產價格影響因素研究（2012）中利用分位回歸方法分析了股票價格、銀行利率、貨幣供應量和居民消費價格水平四項因素在不同增長率變化下對中國房地產價格變化的影響。閆金秋在基于多變量協整的房地產價格影響因素分析（2012）文中通過對房地產價格水平與銀行信貸、GDP 增長速度、通貨膨脹率、城市化水平等諸因素之間的關系進行分析，研究結果表明，房地產價格水平與銀行信貸、GDP 增長速度、通貨膨脹率、城市化水平等諸因素之間均具有較強的正相關性。

二、實證研究

（一）變量選擇及模型設立

本文的變量選擇很多，本文把被解釋變量房地產價格指數用全國七十個大中城市房屋銷售價格指數作為代表，考慮到數據的處理和計算方便，我們用七十個大中城市住宅銷售價格指數的增長率來表示房地產價格的變化情況。

解釋變量中，將上證A 股綜合指數作為股票價格的代表，考慮到數據處理，把上證A股綜合指數進行對數處理。消費者價格指數CPI 同比增長率作為居民消費價格水平的代表，廣義貨幣供應量M2 的同比增速作為貨幣供應量的代表。用城鎮人口人均可支配收入作為中國居民收入水平的衡量指標。

構建房地產價格變化的宏觀多因素模型：

HOUSE = α0 +α1LNSZZZ+α2CPI+α3M2+α4PE+b

其中，HOUSE 為房屋銷售價格指數的同比增長率，LNSZZZ 為上證A 股綜合指數的對數、PE為城鎮人均可支配收入的對數、M2 為廣義貨幣供應量M2 的同比增速、CPI 為消費者價格指數CPI 的同比增長率。

（二）實證分析

1.數據來源。本文研究的樣本為2009—2012年季度數據，考慮到金融危機之后中國經濟發展速度受到一定影響，國家開始對經濟結構進行調整，首當其沖的就是房地產價格的調控，因此本文主要選取了金融危機后的一些宏觀數據進行分析。本文數據主要來源于國家統計局網站、中國人民銀行和大智慧股票軟件，由于影響房地產價格的主要因素還是經濟發展水平等宏觀經濟變量，因此本文選取了居民收入、貨幣供給、物價指數和資產價格進行解釋房地產價格，本文采用軟件Excel 和Eviews對數據進行分析。

2.相關數據處理。

（1）ADF單位根檢驗。本文利用ADF 單位根檢驗方程對所有變量水平值的穩定性進行檢驗。其檢驗結果（如表1所示）：

通過比較各序列ADF 檢驗的t 統計量值與其相應的臨界值，可以發現，原序列PE、HOUSE、CPI、LNSZZZ、M2 的t 統計量值均比顯著性水平為1%時的臨界值大。所以，這些序列均為非平穩序列。而一階差分序列D（CPI）和D（M2）的t 統計量值均比顯著性水平為1%時的臨界值小。所以，這些序列均為平穩序列。

（2）Granger 因果檢驗。格蘭杰因果檢驗結果：

Granger 因果檢驗結果表明，在5% 或10% 的顯著性水平下，CPI、LNSZZZ和M2均是影響HOUSE的因素（見表2），而PE對HOUSE的影響并沒有通過格蘭杰因果檢驗，說明并不是對HOUSE具有顯著影響作用的影響因素。

（3）OSL估計處理。從OLS估計結果中可以看出，解釋變量CPI、LNSZZZ、M2和PE對被解釋變量HOUSE的影響都是很顯著的并且都是正相關，它們的解釋系數分別是1.972247、2.830614、75.65168和2.976035。也就是說明通過利用多因素回歸方法對HOUSE進行研究，它的解釋變量CPI、LNSZZZ、M2 和PE 指標對中國的房地產價格影響是合理的。

（三）實證結果分析

1.貨幣供給對房地產價格的影響。貨幣供應量M2代表著中國的貨幣政策導向，它對中國房地產價格具有顯著性影響，并且廣義貨幣供應量增速的影響系數較大。這種關系表明，廣義貨幣供應量對房地產價格調控起著十分重要的影響作用，短期內市場上的流動資金快速膨脹對房地產價格的快速增長起著一個推波助瀾的作用。

2.居民消費價格指數對房地產價格的影響。整體來說，居民消費價格的增長率變化對房屋價格增長率變化的影響效應是顯著的，二者之間呈現出正向相關性關系，并且影響系數的絕對值較小。表明隨著人們生活水平的提高，中國居民有較強意愿投資于房地產市場。

3.資產價格對房地產價格增長率的影響。資產價格本文使用中國上市公司A股指數來代表的，從實證結果看它對中國房地產價格的影響具有正向的顯著性影響，且絕對值較小。說明中國資產價格的上升對中國房地產價格的上漲具有推動作用，股市的繁榮會帶動房地產市場的發展，促進房地產價格的變動。

4.居民收入水平對房地產價格的影響。本文的居民收入水平是用城鎮居民人均可支配收入代表的，從實證結果看，居民收入水平對房地產價格的影響是顯著的，其系數的絕對值是正的且絕對值較小，這說明收入水平的上升必然會促進房地產價格的上漲，但是通過格蘭杰因果檢驗結果可以看到，收入水平并不是房地產價格的格蘭杰因素。

三、政策建議

1.采取適度收緊的貨幣政策。從模型中可以看出，貨幣供應量的膨脹促使房地產市場的繁榮，同時也是催生中國房地產價格上漲的重要原因，而采取適度收緊貨幣政策可以減少貨幣供應量，從而降低房地產需求和供給能力。

2.增加居民收入水平和穩定房價并舉。中國目前的住房價格體系存在明顯的缺陷，對于城市大多數低收入家庭來說，住房的問題始終嚴峻。總之穩定房地產價格一方面要通過宏觀調控政策控制房地產價格的過快上漲，另一方面也要努力提高居民收入水平。

3.發展資本市場完善居民投資渠道和完善制度建設并舉。當前房地產價格居高不下，主要還是因為有大量的資金不斷的投向房地產市場使得房地產價格不斷上漲，這就需要中國政府一方面要不斷完善中國的投資渠道，為投資者提供更多的投資方式。另一方面中國政府也要完善房地產市場的投融資制度，防止大量投資資金流向房地產市場。

參考文獻：

[1] 閆金秋.基于多變量協整的房地產價格影響因素分析[J].企業經濟，2012，（11）：99-103.

[2] 張瑩，林勇.中國房地產價格影響因素研究[J].中國物價，2012，（11）：27-33.

[3] 羅孝玲，洪波，馬世昌.基于VAR 模型的房地產價格影響因素研究[J].中南大學學報，2012，（4）：1-7.

[4] 劉晶曄.房地產價格影響因素探討[J].東方企業文化，2012，（20）：202.