中國自治消費發(fā)展的問題與對策

摘 要：自治消費是業(yè)主自治中除物業(yè)消費外又一重要環(huán)節(jié)。與物業(yè)消費相比，自治消費起步較晚，但已經具備基本條件，可以通過正面激勵和反面約束處置制約自治消費發(fā)展的因素，進而推進中國自治消費的發(fā)展，更好地服務于廣大業(yè)主。

關鍵詞：自治消費；業(yè)主；業(yè)委會；選擇性激勵

中圖分類號：F014.5 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）30-0245-03

引言

自治消費，是指為了使小區(qū)業(yè)委會提供業(yè)主滿意的服務與績效，對其工作實行有償化與市場化，以激勵和幫助業(yè)委會完成自治事務。自治消費的理念萌芽于20世紀90年代末，一些地方在自治立法中規(guī)定業(yè)委會成員可享受津貼與薪酬，通過實行有償化的方式激勵業(yè)委會積極工作。到2007年之后，各地不僅普遍肯定了業(yè)委會工作有償化的做法，還進一步規(guī)定業(yè)委會可以聘請專職秘書協(xié)助處理日常事務，經費由小區(qū)公共收益或全體業(yè)主支付。這樣，業(yè)主通過“付費”享受到了業(yè)委會監(jiān)督物業(yè)公司、經營共用部分、管理各種經費以及處理業(yè)主間糾紛等工作成果，居家無憂。換句話說，業(yè)主消費了業(yè)委會提供的自治服務，而作為消費者的業(yè)主也得到了應有的回報。

隨著城市住宅區(qū)的大型化與現代化，小區(qū)自治事務越發(fā)龐大，其中一些問題還較為復雜，牽涉到利益的平衡與專業(yè)知識，自治消費日益受到業(yè)主的關注。目前大多數住宅區(qū)丟棄了傳統(tǒng)的“無償奉獻”的觀念，對業(yè)委會工作實行有償化與市場化，自治消費已成為城市住宅區(qū)內人們生活消費的一種必需品。自治消費不僅能維護、管理以及經營好小區(qū)共同部分，還能協(xié)調和均衡好小區(qū)內各種利益關系，實現小區(qū)生活環(huán)境的清潔、優(yōu)美、舒適、和諧。因此，自治消費作為自治中除物業(yè)消費外又一環(huán)節(jié)，是當前中國面臨“后單位制時期”社區(qū)治理的必然選擇，與轉變政府職能的目標相一致。

一、中國自治消費的現狀

隨著人們對居住環(huán)境要求的提高以及自治事務日漸復雜，自治消費日益受到業(yè)主的關注。但是，由于業(yè)委會實際運行中存在諸多問題，這不僅導致其功效的無法發(fā)揮，還使業(yè)主權益難以得到有效保護，進而使業(yè)主因失望而放棄對自治消費的支持，使得自治消費遠未達到應有的規(guī)模，更與居住區(qū)物業(yè)消費規(guī)模有著相當大的差距，消費水平總體規(guī)模偏低。目前主要表現在以下三個問題：

（一）自治消費層次太低

目前自治消費主要依靠業(yè)委會提供規(guī)范和監(jiān)督物業(yè)企業(yè)提供的物業(yè)服務，組織業(yè)主大會的年度會議、臨時會議，代表全體業(yè)主和使用人行使權利，依據業(yè)主委員會章程和管理規(guī)約來協(xié)調和處理業(yè)主內部、業(yè)主和物業(yè)使用人之間的關系等基礎性服務。對于共用部分開發(fā)與利用的經營性服務，以及小區(qū)文化建設的文化性服務尚無涉及或者說無法完成，目前共用部分的經營由物業(yè)公司把控，如電梯廣告、墻面廣告等，社區(qū)文化建設則是由政府部門完成，如開展聯誼活動等。而小區(qū)共同部分的經營和文化建設作為自治服務的重要組成部分，對于業(yè)主生活來說是十分重要的，它的缺失充分說明，目前自治消費仍處于較低的生存型。

（二）消費水平總體規(guī)模偏低

近幾年來，全國各地城市化進程不斷推進，集居住、服務、經濟功能為一體的商品房住宅小區(qū)（俗稱物業(yè)小區(qū)）大量涌現。可不斷增加的住宅區(qū)并沒有帶來自治消費廣闊的空間。截至2010年，中國已實施專業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)中成立業(yè)主自治機構的不足總量的30%；由此可見，自治消費遠未達到應有的規(guī)模，更與居住區(qū)物業(yè)消費規(guī)模有著相當大的差距，消費水平總體規(guī)模偏低。

（三）消費需求偏低

中國自治消費所占的比重與不斷增長的物業(yè)消費相比，是相當的小，并正在不斷降低。近年來，由于物價水平的上漲，物業(yè)服務的收費基數在物業(yè)公司的呼吁和政府的指導下得到了提高，而業(yè)委會委員和專職秘書的薪酬則需要由業(yè)主大會決議，但是目前大多數業(yè)主的普遍參與不足，直接導致了業(yè)委會委員和專職秘書的薪酬難以得到確立與調整，而這一結果的存在又反面激勵了業(yè)委會消極行為，使得一些委員履職不到位、不作為、假作為，不制定相應的“成本收益分配規(guī)則”、“監(jiān)督評價規(guī)則”以及“信息公開規(guī)則”等基本工作規(guī)則，最終導致業(yè)委會工作績效不高，這反過來又加大了業(yè)主的不滿與失望，進而退出公共事務而轉向私人事務，形成惡性循環(huán)。可見，占中國人口較大部分的城市居民并未能創(chuàng)造與之相匹配的消費需求。

二、中國自治消費發(fā)展的制約因素

目前，業(yè)委會的實際運行存在諸多問題，這不僅導致其功效的無法發(fā)揮，還使業(yè)主權益難以得到有效保護，影響業(yè)主對自治消費需要。這種與立法預期偏離的“形存實亡”狀態(tài)，主要受如下三方面影響：

（一）業(yè)委會委員的工作成本高

業(yè)委會的工作必然牽涉成本，需要必要的工作時間和組織能力，哪怕業(yè)主會工作更多是委員間的交流也從來也不是免費的，其中一些人必須承擔組織成本，因為委員會至少要投入時間和精力以創(chuàng)造面對面交流機會。事實上，業(yè)委會的工作主要包含監(jiān)督物業(yè)公司的管理服務、各種經費管理、備案以及更新等事務，這些事務涉及到房屋產權、物業(yè)管理、城市規(guī)劃、環(huán)境衛(wèi)生等相關政策法規(guī)以及房屋維修、公用設備保養(yǎng)乃至會計等專業(yè)知識。除此之外，業(yè)委會還要與開發(fā)商、物業(yè)公司、政府機構和業(yè)主等打交道，這些日趨繁雜的管理事務對參與者的知識儲備和管理能力提出了越來越高的要求。要做到有效參與，必須通曉相關的、層出不窮的新政策和新知識，這對業(yè)委會成員的時間和精力消耗是巨大的，具備此種素質又甘于奉獻的業(yè)主不會太多，畢竟時間對于現代專業(yè)人士而言極其寶貴，很難有人會為此大量犧牲自己的工作與休息時間，如此極大弱化了業(yè)委會委員參與工作的誘因。

（二）業(yè)委會委員個人收益低

目前絕大多數住宅區(qū)居住著成百上千業(yè)主，這決定了每位業(yè)主對公共部分持有的份額不可能很大，因此，即使業(yè)委會運行能夠獲得一定量的收益，業(yè)委會委員和其他業(yè)主一樣僅能獲得集體總收益中很小的份額；而且，業(yè)委會委員參與自治的未來收益的貼現還取決于若干因素，如他是否因調動工作而更換住所，或因子女就學而更換住所等，但他現在的付出（成本）卻是實實在在的（如需要花費不少時間研究相關文件、決議等）。目前雖然法律制度規(guī)定、實踐中雖給予業(yè)委會委員一些補貼或薪酬，但尚不足以彌補其損耗，故進入業(yè)委會的精英往往面臨著成本大于收益的局面；即使有勇于貢獻的人，也容易因其成本支出長期高于收益而放棄。如此，降低了業(yè)委會工作的積極性與可作為性。

（三）監(jiān)督業(yè)委會的收益很小

從委托人角度分析，業(yè)主積極監(jiān)督代理人行為必須滿足兩個條件：一是代理人（業(yè)委會）的不同行為選擇對自身成本收益構成直接影響，并且這種影響由其他行為主體分擔的部分較小；二是委托人收集代理人信息并對其行為進行有效監(jiān)督和制約的收益明顯高于由此產生的成本。可對于眾多的業(yè)主來說，監(jiān)督所帶來的管理和經營業(yè)績改善是一種公共物品，對致力于業(yè)委會監(jiān)督的任何一個業(yè)主來說，他要獨立承擔監(jiān)督業(yè)委會所帶來的成本，如收集信息、說服其他業(yè)主等，而監(jiān)督業(yè)委會所帶來的收益卻由全部（或一部分）業(yè)主享受，監(jiān)督者只能按他所持有的份額享受很少的收益（收益耗散）。這對于他本人來說得不償失，其他業(yè)主卻可坐享其成，免費“搭便車”。如此一來，業(yè)主不會以符合他們公共利益的水平來安排其行動，即監(jiān)督業(yè)委會。同時，其他人免費得到集體物品會進一步降低積極監(jiān)督業(yè)委會業(yè)主本來提供支持的動力。因此，業(yè)主會理性的選擇不監(jiān)督業(yè)委會，畢竟為獲得這些微小的利益而花費時間是失大于得的。是故，業(yè)主像潛在集團的任何成員一樣，不容易對區(qū)域內的業(yè)委會成員發(fā)難。

（四）監(jiān)督業(yè)委會成本過高

目前委托人對代理人的監(jiān)督與制約主要是通過“一人一票”的投票方式進行，根據《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第44條和《物業(yè)管理條例》第11條和12條的規(guī)定，需要20%投票權數業(yè)主提議，并經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主參與和同意才能實現，這是一種典型的集體行動過程。而對于城市住宅區(qū)來說，20%和“雙二分之一”的業(yè)主人數是如此眾多，業(yè)主不得不花費許多資源聯系其他業(yè)主并說服他們接受觀點，并且由于業(yè)主間結構松散，還普遍存在著搭便車的心理和行為，想要成功啟動業(yè)主大會且順利罷免委員以便杜絕消極行為，所要花費的時間、精力和錢財（監(jiān)督成本）是巨大的；而且，還不能保證新委員就一定比現任有效率與正直，共用部分收益也一定比現在高。與此相應的好處似乎很少（收益耗散），以致于這么做即便不是不可能，也是非常不明智的和不理性的。因此，在大量業(yè)主中任何一員缺乏強烈承擔組織責任的動機，或者不知道其他業(yè)主將如何行動之時，業(yè)主們會接受和堅持通常面臨的困境，即放棄對業(yè)委會的監(jiān)控。

三、中國發(fā)展自治消費的對策

（一）建立業(yè)委會工作激勵機制

首先，較為可取的做法是決策權策略。賦予業(yè)委會一些決策權或更大的發(fā)言權，如此委員們可以在決策范圍內從個人偏好角度對小區(qū)公共事務（如綠化、衛(wèi)生等）給予更多的支持或關注。這可通過管理規(guī)約——業(yè)主大會和業(yè)主委員會之間劃分權利的依據——來完成。這就是說，可以由私命令而不是公命令決定。

其次，獎勵策略（reward）。將業(yè)委會的薪酬與成功達到業(yè)主的目標聯系在一起，既刺激業(yè)委會的誠信與勤勉，也促進小區(qū)共同利益增長。如業(yè)委會按一定比例分享小區(qū)共同部分收益。原則上，該策略的潛力是巨大的，并且也不需要精巧的法律構架，僅需寫入管理規(guī)約，讓業(yè)委會在取得收入后扣除必要的開支和上交業(yè)主大會部分，其余全部收歸自己（剩余索取權），實現“多勞多得，少勞少得”。在這種情況下，業(yè)主大會用轉讓少部分剩余索取權的代價換取了業(yè)委會更加努力地工作。同理，對積極行使監(jiān)督的業(yè)主也給予一定比例的獎勵。

再次，薪酬策略。目前一些小區(qū)已對業(yè)委會執(zhí)行每月一千元以上的薪酬，主要用于彌補委員工作所必要的花費，并聘請專職行政秘書處理日常文件歸檔、來訪紀錄、公示發(fā)布、詢問備案等。《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第42條規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費由全體業(yè)主承擔，其可由業(yè)主分攤，也可從共用部分收益列支，因此，業(yè)主自獲得產權、非業(yè)主的物業(yè)使用人自入住起，需向業(yè)主自治機構定期繳納自治基金，用于對內維持機構運作、召開會議、薪酬、參與訴訟等，業(yè)主規(guī)約必須明確設置分擔的前提、方式、比例。

第四，主觀義務策略。與一些專業(yè)人士的義務相比，此策略要求業(yè)委會委員在處理小區(qū)事務時，表現出他們自己能夠達到的能力。這樣，一個天生不能勝任職務的委員，如果他盡了最大的（但是有限的）努力，那么就沒有違反義務不能被追責。業(yè)主可通過行使他們的事前任命權或事后辭退權，來篩選不勝任的委員以保護自己的利益，而不是通過事后追訴。與此相應，法院在審查時，焦點在于委員作出涉案決策之前是否采取合理措施獲知信息，而非只考察作出決策是否合理。

（二）完善業(yè)委會工作約束機制

首先，應當建立完善的信息披露制度。關于工作規(guī)則、收益規(guī)則、工作記錄、會議記錄、財務記錄、處罰決議等必須做好詳細記錄并向業(yè)主公開與公示，公示方式完全可以大力依靠現代信息技術（內部論壇、短信群發(fā)）發(fā)送（每周通訊），這不僅解決了信息傳遞成本和保存成本的問題，也便于同步與非同步查看以及事后舉證，保證了業(yè)主檢查的權利。若沒有定時披露，無論是故意還是過失，業(yè)委會期間以及之后一切決議無效。若超過一定時間還沒披露定期信息，業(yè)委會將自行終止并舉行臨時業(yè)主大會選舉新的業(yè)委會。

委會委員的有關權利，當業(yè)委會成員表現低于他們的預期時能將其辭退。因此，需要規(guī)范任命和重新任命程序的細節(jié)，建議將原來20%以上投票權業(yè)主的比例降低為10%，以方便相關任命程序的啟動。任命程序啟動時，應提供一份召開臨時會議的函件，內容應涉及召開的原因、事實等；若經二分之一業(yè)主同意可強制解散業(yè)委會，解散決議應通過書面、網絡、短信馬上通知全體業(yè)主并知會各主管和指導部門；之后，進行新的業(yè)主委員會選舉，若第一次選舉沒有通過，那么在第二次選擇中應降低通過比例（1/3），若不過還可以降低，但不應過低以致失去代表性。

再次，制定收益分配規(guī)則。業(yè)委會高效運作后必然會產生集體收益，也就是說會有分配問題。而資源單位具有異質性，也就會有異質分配性問題，易言之，小區(qū)內不同棟甚至不同單元之間所產生的收益可能有巨大差異。例如，鄰近主干道的墻體廣告非常貴，而鄰近小街道的情況則恰恰相反。在這些情況下，業(yè)委會不僅要確定誰從共同部分中獲益，還要解決利益位置和不利位置上，受益者之間資源分配的問題。即使沒有集體收益，仍涉及公共資源分配使用問題，如停車場地安排、保衛(wèi)巡邏、監(jiān)控點設立等。因此，業(yè)委會要就分配問題，開發(fā)出各種能夠提供明確行為規(guī)范的規(guī)則，其中必須對積極行使監(jiān)督權的業(yè)主給予利益傾斜。

最后，確立年度審核制度。年度屆滿前三個月內，業(yè)委會應在主管部門的指導下，接受有資質的中介機構對專項維修資金、公共收益的使用情況以及業(yè)主委員會工作經費進行財務審計。審查報告應在小區(qū)內公示，并與換屆選舉報告一起報送相關機構，在新舊委員會辦理移交事務時，連同檔案資料、印章等財物時一起轉交。

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