重慶試點對全國房產稅改革的借鑒意義

【摘要】房產稅通過影響住房的供需關系，調節住房市場結構，從而穩定房價。重慶試點改革前后宏觀數據顯示，改革效果符合理論預期，對住房的供需結構調整效果明顯，平抑了房價。下一步全國房產稅改革需要在重慶模式上完善房產分級課稅，合理劃分住房市場子市場，高檔住房、超出規定面積的住房稅率合理提高，建立房產評估機制，根據房產評估價格征稅，并配合其他稅種改革。

【關鍵詞】房產稅 住房供需 房產稅改革

近幾年，房價上漲、住房市場供需結構失衡，切實損壞了普通居民“居有其所”的利益。我國住房市場供需失衡問題突出，一方面存在大量住房需求得不到滿足，另一方面又有大批的空置房，住房市場現存的大部分問題都是在供需結構不合理的基礎上衍生的。利用房產稅來影響住房市場供需，均衡住房市場，抑制高漲房價，是最為有效的手段之一。

一、房產稅作用機理及文獻綜述

傳統住房市場理論認為，房產稅從交易成本、持有成本角度影響住房市場需求，從住房建設、持有成本角度影響住房供給，住房價格是由供給和需求共同作用的結果。征收房產稅導致住房持有成本增加，使人們改變居住形式，合理、節約消費，降低居住性需求，同時也會降低住房投機客的利潤，降低住房投機、投資需求。住房供給主要由住房需求決定，因而住房需求的改變必定促使住房供給調整，在供需因素的共同作用下就必然導致住房市場的調整，緩和供需矛盾。

王平（2009）等構建模型發現降低財產稅、收入稅能減輕資本扭曲，導致房地產巿場供給曲線右移，通過效用函數和預算約束求出房地產需求函數，發現財產稅和收入稅對房地產的存量和資本需求產生了長期的扭曲。郝源（2011）認為，普通住房需求價格彈性小、收入彈性大，即收入彈性起主導作用，征收房產稅等同于降低收入水平，因而住房需求會有較大幅度減少；而別墅、高檔住房則價格彈性起主導作用，因而在持有環節征稅，會抑制其市場需求，對遏制市場價格產生有利影響。

房產稅改革并不會直接影響房價的漲跌，而是傳導到住房市場的供求上，通過供求結構的調節，使住房市場健康發展，從而保證房價穩定。現存的研究在一定程度上忽略了供求關系在稅制和房價之間的傳導作用，且多將住房市場作為一個整體市場，沒有關注到住房市場是由不同的子市場組成的。事實上，對不同級別的住房所課征的稅負不同，對住房的供需結構影響是不同的，不能籠統地將住房市場作為一個整體進行研究。

二、重慶房產稅改革情況概述

（一）理論分析與宏觀數據實證分析

根據重慶房產稅改革實施辦法，將試點住房分為兩部分進行理論分析。一部分為征房產稅的住房，這部分主要為別墅、高檔公寓，征稅后，這部分需求絕對量降低，供給絕對量小幅增加；第二部分為免稅和暫不征稅住房，這部分主要為普通住房，改革后這部分供給增加，需求也增加，且供給增加大于需求增加。因而，兩部分均對房價上漲有抑制作用。

比較改革前后，普通住房供給占總供給的比重增大，供給增多，其中公租房、廉租房、經濟適用房的供給均增加，別墅、高檔公寓的供給減少，從數據來看，別墅、高檔公寓的供給（施工面積）增長率2011年為5.19%，同比2010年的24.07%降低了18.88%。需求方面，2011年別墅、高檔公寓的需求量同比降低80.77萬m2，降低36.23%。同一時段，普通住房需求增長157.88萬m2，即改革后普通住房需求上升，別墅、高檔公寓需求降低。房價方面，2011年主城九區商品房均價同比上漲10.9%，房產稅改革后，2011和2012年房價持平。

（二）房產稅改革取得的成果

重慶試點改革重點在于促進普通住房的供給，抑制高檔住房，其成果有：第一，改革在一定程度上抑制了住房需求，別墅、高檔公寓的需求受到明顯的抑制，普通住房需求受到的抑制很小；第二，房產稅改革改變了供給結構，開發商大幅減少了別墅、高檔公寓的供給，將投資增加到普通住房、經濟適應房和公租房的供給上；第三，房產稅的開征平抑了房價。

三、“重慶模式”的借鑒意義

由重慶試點改革效果可以看出，合理的房產稅對調控住房市場確有一定效果，住房市場現存的供求不平衡、房價高漲等問題得到緩解，但抑制房價效果不明顯。主要原因為征稅范圍、稅率不盡合理，要使房產稅發揮最大效應，還需進一步改進。

（一）廣闊稅基，提高稅收覆蓋面

存量房方面，重慶試點只將個人獨棟商品住房納入征稅對象，稅收覆蓋面窄，影響改革實施效果。下一步改革應將超出標準的增量房和存量房均納入征稅范圍，并著手建立房產評估機制，具備條件時按評估價格征稅。

（二）合理分割住房市場子市場，分級征稅，稅率差異化

調控住房需求在于降低投資、投機性需求，提高普通住房供給，滿足家庭居住需求。因而改革要科學劃分住房子市場，針對不同子市場制定相應稅率。

（三）明確房產稅收入用途，將其寫入法律、法規

重慶試點明確規定將房產稅稅收收入用于公租房建設，具有借鑒意義，同時應完善監督機制，保證專款專用。

（四）配合其他稅種改革，完善稅制結構

例如針對居住性購房制定減免契稅等稅收優惠政策，對投資性購房征收較高城鎮土地使用稅等；給予開發商開發普通住房、小戶型住房的稅收優惠，如增加納稅扣除，降低土地使用稅等，同時加大高檔住房的稅率，從而鼓勵開發商增加普通住房供給，降低高檔住房供給。

參考文獻

[1]郝源. 從經濟學角度看我國房產稅改革定位. 財會研究，2011（1）： 17-18.

[2]許江艷. 開征房產稅對中國住房市場的影響： [D]. 太原： 山西財經大學，2012.

[3]畢國強. 重慶市房產稅征收影響分析及對策研究： [D]. 重慶： 重慶大學，2011.

作者簡介：陳玉梅（1986-），女，四川人，西南財經大學財稅學院研究生。

（編輯：龍大為）