房地產開發過程中存在的問題剖析

【摘要】多年來的房地產工作經歷，筆者感覺在開發過程中房地產公司所屬職能部門存在不同程度問題，有的問題將影響房地產公司的生存，有的問題不利于房地產公司健康發展和持續經營。

【關鍵詞】房地產 開發 問題 剖析

下面就房地產公司各板塊存在問題進行揭示與剖析。

一、開發（投資）部門的問題剖析

普遍存在的問題是：在爭取開發項目時，沒有對擬投資項目進行可行性分析。許多中小型房地產公司拿地，僅憑著公司老板的感覺，感覺地價在什么范圍可以拿，就肆無忌憚地“沖”，這是比較冒險的舉動。

筆者認為，拿地是房地產開發最為關鍵的環節，決定著整個項目開發成敗。拿地要考慮的因素很多，如政策形勢、區域市場形勢、產品定位、客戶群體及開發周期等，必須進行項目可行性研究。投資、設計、營銷策劃及財務等部門應集中研討，并編制《項目投資經濟分析》；或請一家熟悉當地情況，又熟悉地產開發的咨詢機構，做一份可行性報告，根據可行性報告，進行審核、商討、決策。

二、設計部門的問題剖析

普遍存在的問題：一是沒有實行限額設計，沒有簽訂限額設計合同；二是設計過程中對設計方的控制管理力度不夠，設計方不履行合同義務；三是對各階段設計成果沒有組織審核，或審核工作不到位；四是沒有實行招標機制選擇設計單位；五是產品定位標準不清晰、不準確；六是設計變更不注意成本控制等。

筆者認為：

1.設計成果既是質量問題，也是成本控制問題拿地之后的主要成本控制環節，就是設計成本控制，它約決定整個項目80%的成本。而設計環節的成本控制最重要的工作是實行限額設計，它是保證設計質量、降低設計方設計隨意性、最大化降低成本質量風險的必要手段。

2.存在設計方不履行合同義務問題，主要原因是設計合同約定不到位，與設計單位的對接沒有形成相關證據資料，難以追究設計方不履行合同義務的責任，導致設計方不履行合同義務，影響了設計深度和工程進度。

3.對各階段設計成果沒有組織審核，或審核工作不到位，導致設計不能深化，影響了產品質量，增加項目投資成本，或導致往后設計變更事項增加，浪費投資成本。

4.產品定位標準不清晰、不準確，將導致設計變更事項多，不利于成本控制。經常出現的問題有：（1）出現整套圖紙作廢現象；（2）因缺乏前期設計階段對產品定位配置標準控制，導致在施工階段發生大量的設計變更；（3）大量的建筑材料、構配件和設備設施配置標準在招標后的施工階段才確定，不但增加設計變更量，還給成本管理增加難度和施工進度加重負擔；（4）大量的裝修標準或做法在招標后的施工階段才深化變更，對成本控制不利。

5.沒有實行招標機制選擇設計單位，將影響合同價款和優秀設計團隊的選擇。

三、財務、資金部門的問題剖析

主要存在的問題：一是沒有進行項目投資測算，沒有編制項目經濟指標分析；二是預算編制存在問題，沒有編制財務預算，或財務預算編制不規范；現金預算編制存在隨意性，且審核工作不到位；沒有進行預算分析或分析不到位；三是項目前期沒有進行稅收籌劃，平時對涉稅業務處理不夠科學；四是融資工作不擇手段，尤其是信托融資潛在風險大；五是內控制度不健全。

筆者認為：1.沒有進行項目投資測算，不利于以后的資金計劃安排，不利于對項目前期的稅收籌劃，也不利于對項目的投資控制。

2.預算編制存在的問題，尤其現金預算編制的隨意性，輕者影響了融資工作，重者導致了整個公司的資金鏈的斷裂，影響了持續經營。

3.合理節稅是降低開發成本的途徑之一，沒有進行稅收籌劃，就不能有效地合理節稅。房地產公司的稅收籌劃主要圍繞土地增值稅、企業所得稅的籌劃。目前，各公司財務部門的稅籌工作存在滯后現象；或雖然進行稅收籌劃，但平時沒有根據實際進行調整，跟蹤執行不到位。個別的企業的“稅籌”是偷稅，這是愚蠢行為，存在較大的經營風險。

4.中小型房企普遍存在“擴張性開發，最大限度融資”現象。融資工作不擇手段，尤其是對內部員工及社會集資，和信托融資，均潛在較大經營風險。對內部員工和社會集資，屬于非法集資問題，涉及較大的法律風險。目前的信托融資，大部分是股權性融資，稍有不慎，資金回籠出現問題，那企業就會被收購，公司將走到破產邊緣。此外，對社會融資和信托融資，均存在利息費用高的問題，把開發商大部分的預期利潤掠奪。且此部分的財務費用，嚴格上不能在土地增值稅前抵扣，企業付出的代價很高。

四、工程管理部門的問題剖析

主要存在的問題：除存在工程質量、進度、安全文明問題之外，還有進場材料設備不符合合同約定，現場簽證隨意性，投資控制不到位等問題。

筆者認為：1.有關質量問題。每一工程項目都存在質量通病，大家司空見慣，未能引起足夠重視。工程質量控制是工程管理部監管的核心，工程管理部對施工質量應進行全過程全面的監管，在加強現場管理工作的前提下，對關鍵部位、關鍵施工工序、特殊工序及關鍵施工時段，必須實行同步巡視檢查，對發現的可能影響施工質量的問題及時指令承包人采取措施解決，并實行必要的處罰措施。

2.有關進度問題。因工程進度涉及銷售節點、銀行按揭辦理和交房等問題，開發商非常關注，在施工合同中往往會明確進度獎罰措施。因此，工程管理人員應熟讀合同，跟蹤執行合同約定，平時管理中應隨時掌握施工方“人、料、機”狀況，及時對存在的問題進行協調解決。

3.存在有關材料設備不符合規定問題，主要原因是對進場材料設備把關不嚴，對不符合合同約定品牌的材料、設備無進行嚴格處罰而導致的。

4.有關投資控制不到位問題。工程上該節省的東西很多，有的需優化、有的需控制，但實際工作中均沒有優化和控制，管控不到位，部分是因不熟悉合同導致的。

5.有關簽證問題。每一筆現場簽證，都涉及甲方的經濟利益。目前現場簽證存在著許多問題：個別簽證屬于施工方的合同范圍責任，也給予簽證；簽證證據不足，簽證流程不合理，過程不規范，手續不完整，超越審批權限；工期簽證隨意性強等。總之，工程管理部應依據合同、設計文件、圖紙、有關法律、規范、強制性條文、標準，對工程進度、質量、投資及現場安全文明等加強實施監控，積極協調內、外部關系，及時處理現場出現的各種問題。

五、造價審核及采購部門的問題剖析

主要存在的問題：一是合同管理較差。合同管理不規范，合同文本質量不高，合同的跟蹤履行不到位；二是材料設備采購招標管理工作不到位，招標工作不夠規范，入圍單位的選擇、評標定標幾個關鍵環節把控不好；三是項目工程結算審核把關不嚴等。

筆者認為：1.合同管理問題，主要存在于沒有好的合同范本，對擬合作方的合同文本審核深度不夠，合同的完整性、合法性、合理性、規范性等方面均存在問題，尤其是利我條款少。

2.有關材料設備采購招標管理問題，主要是尚未建立有效的采購招投標制度，招標工作不規范，程序不清晰，關鍵環節控制不到位，從考察、擬確定入圍對象、編制預算（標底）、發放招標文件、開標清標及評標定標等，各個環節存在不同程度的問題，以致招標過程中存在舞弊行為，或發生串標、圍標等問題，起不到很好地控制成本的作用。在此，著重對入圍單位選擇工作方面強調一下，目前中小型房地產公司在物色施工單位時，在入圍對象確認環節普遍存在這樣問題：只考察建筑公司的資信，不考察所屬的施工班子。結果中標后的總包單位開始組織施工時，房地產公司才發現施工班子不行，組織管理差、技術力量差、配合度差等問題，不斷出現。所以，在選擇總包單位時，最為重要的工作就是要同時考察擬確定的施工班子。

3.有關項目工程結算審核把關不嚴問題，主要原因是造價審核人員職業道德與業務能力的問題。工程要管好，工程款項也要算得好，因此聘用好的造價審核人員尤其重要。

六、營銷策劃部門的問題剖析

存在的主要問題：一是沒有項目營銷策劃方案、項目營銷計劃，工作存在隨意性和盲目性；二是缺乏對意向客戶分析和營銷推廣效果分析；三是銷售應收款不能及時收回，余額大；四是不注重購房合同補充協議；五是廣告、物料、活動等沒有履行招標程序，營銷費用超過預算等。

筆者認為：1.沒有營銷策劃方案和營銷計劃，將影響往后的產品銷售。項目公司營銷部應根據《項目定位報告》，編制或配合策劃代理公司編制《項目營銷策劃方案》及《項目營銷計劃》。

2.缺乏對意向客戶分析和營銷推廣效果分析，主要是平時未能形成或掌握、收集基礎材料；來電來訪登記不全，成交客戶登記不全，本區域樓盤銷售情況資料不全等，導致分析工作不到位。

3.銷售應收款不能及時收回問題，原因有銀行按揭貸款辦理不力，銷售代表（或置業顧問）催收不力，購房合同的有關處罰約定履行不力等。應收款不能及時收回，影響了資金回籠。

4.有關購房合同補充協議問題，因房管理局的購房合同是固定范本，不能修改，開發商很多具體的事項需在《補充協議》明確。因購房客戶群體較大，稍有不慎就會引起集體糾紛索賠，因此，必須重視《補充協議》的簽訂。《補充協議》的內容應盡量完整、合理、規范。

七、人力資源管理部門的問題剖析

主要存在的問題：一是企業文化影響了人才的發展；二是勞動糾紛頻繁；三是人資配套制度不夠完善。

筆者認為：1.大家經常說了這么一句話：企業文化就是老板文化，實質上也不假。很多企業留不住員工，很大程度上為員工不適應企業文化，或不喜歡目前的企業文化。如：某一企業的老板在會議上公開講：我們的企業文化就是罰款，以罰款鞭策員工的責任感。結果新招進的一批企業高管，半年內都走光了。

2.導致勞動糾紛頻繁的原因有：一是在招聘環節存在無入職背景調查，入職前的面試又隨意，一個月內或三個月內根本看不出一個新進員工的工作能力和職業道德情況，一旦在轉正后感覺員工不行需要辭退時，如果企業不發給辭退補貼，則可能會引起勞動訴訟；二是部分中小型企業還存在沒有簽訂勞動合同問題，一旦發生勞動糾紛，企業就需付出雙倍工資的代價；三是離職表缺少員工簽字，員工對離職前的協商處理不滿意時，往往進行勞動訴訟。

3.公司人資配套制度體系不夠完善，相關員工懲罰制度無按法律規定程序進行制訂和公布，法律依據不足。如果發現員工違反公司規章制度、失職、不信任工作等方面，公司雖有權進行處理，甚至解除勞動合同，但在實際處理時卻發現對這部分員工“劣跡”無實質上的證據（平時對形成的證據不注意收集）和處理依據，導致往后的企業勞動訴訟敗訴。

作者簡介：湯偉生（1966-），男，本科，現任融信集團審計監察中心總經理，研究方向：房地產內部審計。

（編輯：李敏）