房地產還有白金10年？

房地產進入又一個高漲期，這是三十幾次調控之后的又一次上漲。

截至8月7日，有3家房企正式發布再融資方案，涉及資金超過88億元。如果再融資方案獲批，說明房地產從政治意義、金融意義上重見天日。目前除了表外、信托的龐大融資之外，還會加上銀行表內貸款、公司債、股市融資等諸多的方式。

房地產泡沫一度引發巨大擔憂，為了抑制房地產金融杠桿，股市與貸款對房地產企業關上了大門。這只是象征性姿態，因為表外信托等融資方式的大門依然敞開，最大的影響是提升了房地產的融資成本，房地產商與融資者皆大歡喜。但高價融資的方式卻證明了在一些人眼中，房地產開發風險的上升與道德的低下。如果股市這一特定的“圈錢”市場向房地產企業開放，說明房地產企業從經濟與道德兩個層面被“摘帽”。

房地產目前進入上升周期的最后爆發階段。

之所以說最后，是因為目前房地產市場全面開花，而房價大幅上漲集中在一二線城市，一些三四線城市房價下挫甚至出現全面下挫。大城市集中權力、商業、人才、資金等優勢，在本輪城鎮化進程中受益最大、風險最小。當外圍冰山逐漸融化時，內部冰層加厚，顯示經濟失衡狀況嚴重，這種局面可以繼續，但不能維系長久，未來將有更多的三四線城市進入“融化”行列。

7月，中國百城住宅平均價格為10347元/平方米，比6月上漲0.87%，自2012年6月以來連續第14個月環比上漲，但價格下跌的城市個數明顯增多，其中61個城市環比上漲，39個城市環比下跌。同比來看，全國100個城市住宅均價與2012年7月相比上漲7.94%，漲幅擴大。前十大城市房價同比連續第9個月上漲，7月住宅均價為17609元/平方米，環比上漲1.34%，同比上漲11.06%，住宅均價首次突破10%，漲幅擴大1.13個百分點，廣州、北京、深圳、南京漲幅均超過10%。漲幅均超過全國平均水平。

房地產依然是目前市場最熱門的投資品種，今年上半年的地王與房地產銷售數據說明了一切，大家似乎對鄂爾多斯與神木泡沫崩潰熟視無睹，但值得關注的是，投資者的投資范圍越來越集中，投資標的越來越狹窄，如大城市剛需、高端寫字樓、商業新地標的商鋪等。

房地產金融用到了極致。房地產是最受銀行歡迎的抵押產品，銀行壓縮開發貸，并不能改變房地產是中國信用替代物這一事實，沒有信用貸款，只有抵押與擔保貸款，抵押貸款只有房地產貸款。

個人房貸是優質貸款。央行7月19日發布的2013年上半年金融機構貸款投向統計報告顯示，6月末金融機構人民幣各項貸款余額68.08萬億元，同比增長14.2%，中長期貸款下降，而涉房貸款大幅上升：6月末，地產開發貸款余額1.06萬億元，同比增長17.2%。房產開發貸款余額3.26萬億元，同比增長11%。個人購房貸款余額9.07萬億元，同比增長21.1%。假設在限購情況下，個人購房現金支付占比達到房貸的1/3，房地產市場將達到12萬億元以上。

購房者現金支付比例大、負債少，房地產也就無所謂泡沫，而是由購房者真實財富煮成的一鍋堅硬的粥。沒有什么比房地產更容易吸納公眾手里的資金，吸納公眾財富發展城鎮，通過城鎮化獲得土地。

房地產拉動城市化有邊界。如果一個城市由房地產投資者機構城市運營的隱性成本，商業被商業物業推高，將會反噬實體經濟，500強企業搬離北京市中心就是例證。

通過房地產預支今后的財富，最長不會超過20年。從2003年開始已經有10年，房地產黃金時代過后，最樂觀估計，還會有白金10年。