房地產開發項目工程管理問題探析

【摘 要】項目管理是工程項目中常用的管理手段，在房地產開發項目中作用非常重要，它對工程項目的整體效益和競爭力起著推動促進。工程管理存在著很多的問題，本文將論述房地產開發項目中存在的工程管理上的問題，并針對性提出一些建議。

【關鍵詞】房地產開發；項目；工程管理

隨著房地產市場化的快速發展，房地產已經成為我國經濟發展的一個重要的支柱性產業，房地產行業涉及面廣，如何實現相關資源的優化配置，保持房地產行業的健康發展，促進社會經濟的穩定發展是當前地產行業研究熱點。

1、房地產開發項目工程管理的內容

房地產開發項目的過程涉及很多內容，對這些內容的進行有效處理就構成了房地產開發項目的工程管理，工程管理工作通常包括以下內容。

1.1工程的總體規劃

人類在做任何一件事情之前需要一個規劃， 同樣房地產開發項目也需要一個有效規劃，房地產的開發企業在開發項目之前都有一個總體設計與規劃。工程開發的總設計是開發建設工作重要的經濟技術文件。工程設計的報批和編制是房地產開發建設的重要前期工作。

1.2相關方面的協調合作

由于房地產開發過程要涉及面廣， 加上房地產的建設工程自身的特點， 如配合單位多、施工周期長、工程項目多、建設范圍大，所以很容易產生矛盾沖突。為達到工程建設的順利進行需要及時地溝通，做好以下幾個方面的工作：實行工程開發總承包制度；定期召開有關部門的協調會；積極配合開發建設相關單位及時理好開發過程中出現的各種矛盾。

1.3工程質量監督檢查

在激烈的市場競爭過程中有過硬的質量是取勝的重要砝碼， 房地產企業要實現工程項目經濟效益和社會效益，最大化必須過好建筑物的質量的關。工程質量好壞是設計質量、勘察質量、原材料質量、使用維護質量及施工質量的直接反映，所以在工程開發設過程中要注意各個環節的質量監控，對整體開發建設過程進行全面、深入的質量監督，及時發現質量問題，解決問題。

1.4工程項目的竣工驗收

工程項目的竣工不僅僅是建筑物的建造完成，而是要達到工程設計的要求和合同規定相關標準，具備驗收的條件后，根據施工單位的竣工驗收的請求，有關的驗收小組要依照國家制定的各類質量標準進行驗收和鑒定，只要達到相關標準，具備使用條件才能進行竣工結算。

2、房地產開發項目工程管理中的常見問題

2.1前期準備工作不充分

當前很多房地產項目存在著盲目決策開發的問題，往往沒有進行充分前期調研論證，通常地產開發公司很多地關心的是工程項目建設的位置、配套設施以及和商業環境等，然而對其開發技術、經濟因素的論證關注不夠，往往造成因工程項目前期無法進行預測和控制，而引發一系列后續問題。例如結構設計不夠合理、戶型單一造成公攤過大、空置率高、成本較高問題。

2.2對施工許可程序不重視

房地產開發企業為追求更大的經濟利益，在進行項目開發時施工單位為了工程進度，往往還沒有經過建設主管部門施工許或相關手續沒有辦理完畢之前，就提前施工。不少開發企業鉆制度上的漏洞。例如在開挖和填坑手續辦理之后，在相關施工許可未完成之前，就進行開工。往往會導致施工進度被叫停，施工單位遭罰款處理，這不但影響到工程的順利進行，而且也造成了不良的社會影響。

2.3監理制度不規范，完工驗收不嚴謹

由于設計單位和監理單位之間配合不緊密，導致施工過程中出現大量設計問題，很多施工單位隨意變更設計圖紙，這不但增加了施工成本，也造成了管理上的混亂。監理上的缺失，使得施工單效的缺乏有效的制度保證和規范監督。許多開發單位對工程施工中的分項驗收等管理環節不嚴謹，往往造成工程竣工總體驗收時產生驗收的資料不齊、結算依據不足情況，從而出現不能為驗收辦理相關手續，導致拖延交付和備案邂逅的結果。

3、改善房地產開發工程項目管理的建議

項目管理在房地產開發工程中的運用雖然取得了一些成績，但在行過程中也逐漸凸顯出一些問題，筆者認為，要從根本上加強和改善房地產開發工程項目管理，必須從以下幾方面下足功夫。

3.1加強項目開發的前期規劃管理

當前我國房地產工程項目管理普遍存在調研不足和可行性研究論證不夠的問題，因此，為了優化項目管理，必須加強對項目開發規劃和設計等前期管理工作。項目開發前要做充分的市場調研和投資分析，盡量將風險控制在預期內。進行充分的市場調查，明確消費者的需求， 選擇更具商業價值地段，設計符合市場需求的建筑戶型。另一方面，也要加強與設計單位的溝通，做到彈性管理，力求做到全面準確，不漏項，不留缺口。加強與國家規劃部門溝通尋找政策上的支持，協調和平衡各方面利益，避免出現協調不到位而產生工程進程被叫停、設計反復修改等現象，從而避免資源上的浪費。

3.2加強項目施工過程的質量管理與控制

在施工之前，工程項目開發商應與施工單位簽訂一份不存異議的合同，要求雙方嚴格遵守合同的要求來辦事，除了國家規定的標準條款外，對施工安全、款項支付、驗收、工期、工程質量等進行明細的規定，避免后面雙方產生矛盾。加強施工質量的控制，對施工質量進行控制是施工管理中重點工作。協調好施工、監理等各個單位，共同完成施工中的質量控制。對質量監理的工作人員進行監督，對施工企業嚴格監督，保證在施工進程的各個環節都能達到工序的質量標準。

3.3加強成本管理和風險控制

價格是房地產企業之間競爭的重要籌碼，開發項目時必須完善加強項目的成本管理，要嚴格控制項目成本。在項目開發之前充分做好預測和評估工作，對項目成本、利潤等進行嚴格的控制，在施工過程中，充分做到投標招標的市場化，引入競爭機制，只有這樣才能降低成本，提高市場競爭力。房地產行業是投資大、周期長，風險大的行業，因此，控制風險是非常必要的。房地產企業可以通過合同的形式，明確開發過程中的各參與方的責任，來減少隱蔽損失。同時房地產企業可以通過投保的方式，在客觀上降低房地產業的風險。

【參考文獻】

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