自貿(mào)區(qū)探訪記房?jī)r(jià)暴漲

“這一個(gè)月房?jī)r(jià)漲勢(shì)太厲害了，房東的心理價(jià)格幾乎一周一變，掛出來(lái)的房子本周賣不掉，到了下周就要漲價(jià)，房源信息不得不及時(shí)更換。”10月16日上午，上海自貿(mào)區(qū)周邊一處地產(chǎn)中介拉起門簾，工作人員匆匆將貼在玻璃墻內(nèi)房源信息撕下更新，一位工作人員告訴記者，這已經(jīng)是他們一個(gè)月內(nèi)的第四次更換房源信息了。

盡管中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)正式掛牌只有一個(gè)多月，各項(xiàng)具體的細(xì)則尚未出臺(tái)，一切都還在起步之中，但卻已在樓市掀起一場(chǎng)旋風(fēng)。

《中國(guó)經(jīng)貿(mào)聚焦》記者采訪發(fā)現(xiàn)，從自貿(mào)區(qū)消息公布以后，自貿(mào)區(qū)概念樓盤最高單價(jià)已過(guò)5萬(wàn)元，二手樓盤漲幅超兩成，區(qū)內(nèi)及周邊寫字樓租金已上漲20%左右。

二手房有客戶無(wú)房源

記者了解到，自貿(mào)區(qū)劃定的28.78平方公里之外，與之直接相關(guān)聯(lián)的地產(chǎn)項(xiàng)目，主要集中在浦東川沙、外高橋和原南匯祝橋、臨港新城四個(gè)板塊。這些板塊的房地產(chǎn)項(xiàng)目，新盤均價(jià)基本都超過(guò)2萬(wàn)元/平方米。

在與自貿(mào)區(qū)僅一路之隔的外高橋板塊，一個(gè)名為“森蘭外高橋”的全新商住社區(qū)正在緊鑼密鼓的建設(shè)中。記者通過(guò)中介了解到，這個(gè)社區(qū)內(nèi)幾個(gè)高端新盤都已突破4萬(wàn)元的單價(jià)。比如仁恒森蘭灣項(xiàng)目，最新開盤價(jià)接近6萬(wàn)。

隨著自貿(mào)區(qū)概念的熱炒，看漲聲不僅來(lái)自新樓盤，二手房?jī)r(jià)也明顯上漲。“就這一個(gè)月，二手房?jī)r(jià)平均漲幅超過(guò)20%”，在距離外高橋自貿(mào)區(qū)2號(hào)門最近的小區(qū)里，從事了兩年房地產(chǎn)中介工作的黃先生說(shuō)。

他指著附近的學(xué)前一村小區(qū)告訴記者：“這個(gè)房子是1990年竣工的，自貿(mào)區(qū)消息出來(lái)前，掛牌價(jià)格約在每平方米1.7萬(wàn)元，現(xiàn)在2.8萬(wàn)元還搶著買，經(jīng)常有人來(lái)問(wèn)，但有客戶無(wú)房源。”

記者在自貿(mào)區(qū)附近中介觀察，證明此言不假。在半小時(shí)內(nèi)，就有10位客戶來(lái)中介詢價(jià)，然而不少樓盤都已銷售一空。

王女士就是其中之一，家住閘北區(qū)的她，擁有兩室一廳80平方米的房子自住，此次專門過(guò)來(lái)，想買一套自貿(mào)區(qū)附近的二手房用來(lái)投資。但接連問(wèn)了幾家中介，都沒(méi)有合適的二手房掛牌售賣 ，然后她又到外高橋附近的新樓盤仁恒森蘭雅苑和新城碧翠詢問(wèn)。

但是，逛了一圈之后，王女士空手而歸。“最近新城碧翠的漲幅大概是每平方米每月漲1000元，而仁恒森蘭雅苑的價(jià)格已經(jīng)在4萬(wàn)元以上，都是大戶型，一般人恐怕難以負(fù)擔(dān)動(dòng)輒600萬(wàn)-800萬(wàn)元的房子。”王女士無(wú)奈地感嘆道。

雖然沒(méi)有買到心儀的房子，王女士仍舊看好外高橋附近房產(chǎn)的增值空間。她坦言：“我自己目前居住的房子，在未來(lái)半年上漲20%-30%是不太可能的。但借著自貿(mào)區(qū)的東風(fēng)，附近的房子還有上漲的可能性。如果我有足夠的資金，不管是一手房還是二手房，都會(huì)盡快出手。”

“現(xiàn)在靠近自貿(mào)區(qū)的房源都挺搶手的，掛牌的二手房源更是少之又少。一有二手房源出來(lái)，打電話給客戶，一般兩天就能簽好合同。”上海悅馨房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司奚馨蕾向《中國(guó)經(jīng)貿(mào)聚焦》記者表示，目前外高橋附近二手房上漲20%-30%，新房上漲超過(guò)30%，都在正常的漲價(jià)范圍內(nèi)。

除了外高橋，臨港新城的樓市也是異常火爆。“天時(shí)地利，占盡大浦東發(fā)展利好”之類的廣告語(yǔ)，占據(jù)了醒目位置，更有開發(fā)商預(yù)言“臨港有望成為下一個(gè)香港”。

記者了解到，臨港新城之前的房?jī)r(jià)大約在1.1萬(wàn)元/平方米，在上海出臺(tái)限購(gòu)政策后曾一度跌到9000元/平方米。但從今年7月開始，二手房?jī)r(jià)一路飆升，目前已經(jīng)達(dá)到1.5萬(wàn)元/平方米左右，上漲幅度超過(guò)25%。

據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，9月至10月10日，自貿(mào)區(qū)主要涉及的四個(gè)板塊合計(jì)成交新房面積為16.2萬(wàn)平方米，是去年同期成交量的4.2倍，遠(yuǎn)高于同期全市新房成交面積的漲幅67.2%。尤其是外高橋板塊，遠(yuǎn)超上海全市同期數(shù)據(jù)。

寫字樓、倉(cāng)儲(chǔ)地租金飆漲

受上海自貿(mào)區(qū)影響，附近的寫字樓、倉(cāng)庫(kù)也成為關(guān)注的熱點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)以及廠房的租金已經(jīng)是一片漲聲。業(yè)內(nèi)人士分析，9月29日自貿(mào)區(qū)掛牌后，自貿(mào)區(qū)亞太分撥中心、跨國(guó)公司地區(qū)性總部等均將大量使用當(dāng)?shù)氐膫}(cāng)庫(kù)和廠房資源。

“上海自貿(mào)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的金融服務(wù)、航運(yùn)服務(wù)、商貿(mào)服務(wù)、專業(yè)服務(wù)、文化服務(wù)及社會(huì)服務(wù)在內(nèi)的六大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)領(lǐng)域，對(duì)區(qū)域內(nèi)的寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)、商鋪等物業(yè)形成不同程度的直接利好。”世邦魏理仕研究部董事謝晨表示。

據(jù)記者了解，位于上海外高橋保稅區(qū)基隆路的湯臣國(guó)際貿(mào)易大廈，已經(jīng)是園區(qū)內(nèi)最貴的寫字樓，其租金報(bào)價(jià)從原來(lái)的每天每平方米3元，上漲至9月底的每平方米4.5元/天，國(guó)慶長(zhǎng)假后的報(bào)價(jià)已上調(diào)至每天每平方米7元，短短8天，租金漲幅超驚人。

某商業(yè)地產(chǎn)中介公司人員告訴《中國(guó)經(jīng)貿(mào)聚焦》記者：“目前，上海自貿(mào)區(qū)的寫字樓租金已升至每天每平方米4.5元，而今年8月份這一報(bào)價(jià)為每天每平方米2元左右。在一個(gè)多月內(nèi)，經(jīng)歷了自貿(mào)區(qū)掛牌日前后和國(guó)慶節(jié)后的兩波大幅調(diào)租漲價(jià)，園區(qū)內(nèi)的辦公樓平均租金也都翻倍。”

不僅如此，上海自貿(mào)區(qū)的寫字樓項(xiàng)目的售價(jià)同樣水漲船高，目前整體售價(jià)較9月份上漲20%。其中，交能國(guó)際大廈均價(jià)從1.3萬(wàn)元/平方米上漲至3萬(wàn)元/平方米，而上述湯臣國(guó)際貿(mào)易大廈更是出現(xiàn)3.5萬(wàn)元/平方米的報(bào)價(jià)。

同時(shí)，商住樓的價(jià)格飆漲則更為明顯，距離外高橋保稅區(qū)不遠(yuǎn)的楊高北路樂(lè)非天地的38平方米的小戶型單位成交價(jià)格從8月底的100萬(wàn)元，攀高至如今的170萬(wàn)元。“即便是超過(guò)50%的漲幅，在一些房東看來(lái)仍然不滿意，他們希望再等等、再看看。”房地產(chǎn)中介工作人員說(shuō)。

寫字樓何以出現(xiàn)如此的高增長(zhǎng)？世邦魏理仕的一份數(shù)據(jù)顯示，園區(qū)內(nèi)寫字樓總體數(shù)量不足。特別是洋山港保稅區(qū)和浦東機(jī)場(chǎng)綜合保稅區(qū)內(nèi)只有零星幾棟寫字樓，目前自貿(mào)區(qū)商辦項(xiàng)目供應(yīng)量主要位于外高橋保稅區(qū)，不僅總體量很小，而且樓齡長(zhǎng)、品質(zhì)低。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，外高橋保稅區(qū)內(nèi)品質(zhì)達(dá)到或者接近乙級(jí)并對(duì)外出租的商業(yè)寫字樓總存量?jī)H40萬(wàn)平方米。其中樓齡在10年以上的項(xiàng)目占總量56%，而樓齡在5年以內(nèi)的項(xiàng)目占比為零。

記者了解到，正是由于辦公樓供應(yīng)量不足，不少企業(yè)不惜購(gòu)買或租用廠房作為“辦公地點(diǎn)”，目的就在于搶先“登陸”自貿(mào)區(qū)。導(dǎo)致自貿(mào)區(qū)所在區(qū)域內(nèi)外的寫字樓需求激增，價(jià)格上漲迅速，有些原來(lái)無(wú)人問(wèn)津的寫字樓現(xiàn)在都趨于滿租。

德融地產(chǎn)市場(chǎng)部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在一手房市場(chǎng)方面，外高橋板塊內(nèi)的寫字樓在最近的7、8、9、10四個(gè)月中成交漲幅明顯，8月國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)設(shè)立自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)之后，該月寫字樓成交量出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，成交面積環(huán)比大漲805.8%，成交總金額亦上浮768.8%。

除了寫字樓的大漲，值得注意的是，隨著自貿(mào)區(qū)的掛牌，原在自貿(mào)區(qū)的倉(cāng)儲(chǔ)用地價(jià)格也在水漲船高。

劉先生是眾多掘金自貿(mào)區(qū)的溫州商客之一，本來(lái)看中的一塊倉(cāng)儲(chǔ)用地只有4000元/平方米，自貿(mào)區(qū)掛牌前夕漲到了6000元/平方米，掛牌后又漲到10000元/平方米，等過(guò)十天再問(wèn)，竟然再次被提高到14000元/平方米。

“如果未來(lái)的自貿(mào)區(qū)仍然延續(xù)外高橋等保稅區(qū)目前的注冊(cè)地和辦公地分離的模式，自貿(mào)區(qū)以外的寫字樓和倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)肯定會(huì)受到推動(dòng)，租金漲幅或?qū)⒓涌臁！币晃环慨a(chǎn)中介人員告訴《中國(guó)經(jīng)貿(mào)聚焦》記者。

購(gòu)房投資需謹(jǐn)慎

“自貿(mào)區(qū)具體政策細(xì)節(jié)都還沒(méi)出來(lái)呢，房?jī)r(jià)就漲成這樣，這也是我們始料未及的。”上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所高級(jí)物業(yè)顧問(wèn)丁勝告訴記者，自貿(mào)區(qū)短期對(duì)房地產(chǎn)的利好作用大于實(shí)際。而在揭牌首月，各項(xiàng)改革尚未起步之際，區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)就出現(xiàn)瘋狂上漲的局面，也讓外界頗為擔(dān)憂。

他指出，現(xiàn)在房東惜售、跳價(jià)的心態(tài)非常明顯。自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)概念傳出后，外高橋板塊只要有二手房源出來(lái)，馬上就有購(gòu)房者下定金，房東不斷跳價(jià)，購(gòu)房者不斷追漲的現(xiàn)象持續(xù)上演。“一套總價(jià)200多萬(wàn)元的房子，房東都是5萬(wàn)、10萬(wàn)元地往上跳價(jià)，而購(gòu)房者都能接受。”丁勝說(shuō)。

面對(duì)如此火爆的場(chǎng)面，不少業(yè)內(nèi)人士指出，結(jié)合自貿(mào)區(qū)當(dāng)前的關(guān)注熱度，當(dāng)?shù)刈≌績(jī)r(jià)飆升、寫字樓租金大漲都勢(shì)必存在一定的沖動(dòng)因素，未來(lái)是否會(huì)進(jìn)一步上漲還要看政策對(duì)于當(dāng)?shù)氐闹瘟Χ取?/p>

“雖然不少投資者和購(gòu)房者都看好自貿(mào)區(qū)樓市的升值潛力，但仍需注意其中的風(fēng)險(xiǎn)。”丁勝坦言：目前很多住宅樓盤只是借自貿(mào)區(qū)造勢(shì)而已，甚至有些樓盤位置偏遠(yuǎn)，不僅不具備自住的可能性，投資價(jià)值也需要非常長(zhǎng)的時(shí)間才能體現(xiàn)出來(lái)。

他舉例說(shuō)，地處原南匯地區(qū)的某樓盤，打著自貿(mào)區(qū)的旗號(hào)，2個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)從每平方米1.4萬(wàn)元漲至1.6萬(wàn)元，許多人看房后發(fā)現(xiàn)，其實(shí)該樓盤距離浦東機(jī)場(chǎng)保稅區(qū)還有10多公里路程，周邊超市、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施也有待完善。

對(duì)于自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)的概念效應(yīng)，漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏指出，大多數(shù)的自貿(mào)區(qū)概念房實(shí)際離自貿(mào)區(qū)還有一段距離、本身品質(zhì)也不見(jiàn)得多優(yōu)秀，再加上周邊的配套設(shè)施也有待完善，無(wú)論是剛需購(gòu)房還是商業(yè)地產(chǎn)投資，都尚需理性對(duì)待，同時(shí)也需警惕房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快產(chǎn)生的泡沫。

“當(dāng)年迪斯尼項(xiàng)目確定落戶上海時(shí)，川沙的樓盤曾火過(guò)一把，房?jī)r(jià)直線飆升，一些人盲目出手，結(jié)果被套。現(xiàn)在自貿(mào)區(qū)樓盤也炒得有些過(guò)熱了，無(wú)論購(gòu)房者還是投資者，都應(yīng)理性面對(duì)，切忌‘軋鬧猛’。” 施宏說(shuō)。

他判斷，現(xiàn)在外高橋、臨港板塊的二手房?jī)r(jià)格快速拉升，短炒一段時(shí)間后，價(jià)格將進(jìn)入消化期。如果接下來(lái)自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)的政策落實(shí)，房?jī)r(jià)可能也會(huì)隨之逐步拉升，“在拉升了3-6個(gè)月后，市場(chǎng)也將進(jìn)入平靜期”。

德佑地產(chǎn)區(qū)域總監(jiān)張劍東更為謹(jǐn)慎。他認(rèn)為，最近在很短時(shí)間內(nèi)，自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)周邊板塊的二手房?jī)r(jià)格一下上漲了20%-30%，這是對(duì)區(qū)域價(jià)格的一種透支，“這其實(shí)已經(jīng)是半年、一年后的市場(chǎng)價(jià)格了。現(xiàn)在自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)除了概念，其他的配套還遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上。”