“以房養(yǎng)老”的金融瓶頸

一位中國老太太和一位美國老太太在天堂門口相遇，中國老太太說：“三十多年以來，我省吃儉用，昨天終于攢夠錢買了房子，雖然只住了一晚，也算心滿意足。”美國老太太說：“我這個房子住了一輩子，昨天總算還完全部貸款，也終于安心的上天堂。”

這是十年前的老故事，目的是為了引導(dǎo)人們提前消費。如果要為這個故事注入最新意義，那美國老太太應(yīng)該說：“我前半生努力工作還房貸，后半生把房子抵給了銀行，輕輕松松地拿著錢享受生活，現(xiàn)在我對人間再無牽掛。”

后半生拿房子抵押，是對“以房養(yǎng)老”的通俗解讀。

所謂“以房養(yǎng)老”，是指老年人把已經(jīng)付清貸款的房子抵押給保險公司等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)綜合考慮房主的年齡、預(yù)期壽命、房產(chǎn)若干年后的價值等因素，定期發(fā)放給房主一定數(shù)額養(yǎng)老金，房主去世后，房產(chǎn)出售用于歸還貸款，升值部分歸金融機(jī)構(gòu)所有，也被稱作反向抵押或逆按揭。

9月13日，國家對于“以房養(yǎng)老”模式明確表態(tài)。公布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（以下簡稱：《意見》）明確提出，要開展“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”試點，即“以房養(yǎng)老”。民政部社會福利和慈善事業(yè)促進(jìn)司司長詹成付公開表示，“以房養(yǎng)老”的試點方案，將由保監(jiān)會牽頭，會同民政部等部門，計劃于2014年一季度出臺具體操作辦法和實施細(xì)則。

恐非銀行一己之力

國家發(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人在解讀《意見》時表示，開展老年人住房反向抵押保險試點，對于老年人和保險公司來說都是好事。但“好事”也需銀行來幫忙，因為在我國，保險業(yè)不允許做按揭貸款，所以銀行信貸資金仍是養(yǎng)老資金的重要組成。

然而目前市場上，多家銀行均沒有推出此項業(yè)務(wù)。無規(guī)可依、風(fēng)險顧慮，及業(yè)務(wù)各自為營成為最大障礙。

中信銀行于去年推出“以房養(yǎng)老”按揭貸款業(yè)務(wù)，是國內(nèi)較早試點“養(yǎng)老按揭”的銀行。其養(yǎng)老按揭業(yè)務(wù)細(xì)則規(guī)定，“貸款金額根據(jù)擔(dān)保物價值和養(yǎng)老人養(yǎng)老合理需要的資金確定，計劃累計貸款金額最高不超過所抵押住房評估價值的60%，每月實際支付養(yǎng)老金額不超過兩萬元。貸款期限根據(jù)借款人實際需要合理確定，但最長不超過10年”。

現(xiàn)實情況是一方面養(yǎng)老所需貸款金額有限；另一方面銀行貸款門檻設(shè)置較高，如年齡要求在55周歲以上；抵押房屋必須是老人或其贍養(yǎng)人的第二套房子等。自該業(yè)務(wù)推行以來在深圳、合肥等多地交易量為零。

借鑒國外經(jīng)驗來看，“逆按揭”已經(jīng)是一種比較成熟的養(yǎng)老模式。業(yè)務(wù)由借款人、政府部門、銀行、保險、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、評估機(jī)構(gòu)，甚至房屋中介組織共同參與、權(quán)責(zé)明確、共擔(dān)風(fēng)險、合力運作。

如讓銀行用一己之力面對“以房養(yǎng)老”的“逆按揭”貸款業(yè)務(wù)，將會面臨重重風(fēng)險。

最大的風(fēng)險在于我國土地使用權(quán)限只有70年。除產(chǎn)權(quán)有年限外，“逆按揭”業(yè)務(wù)的唯一抵押物就是房產(chǎn)，對于銀行來說，一旦房產(chǎn)出現(xiàn)貶值、拆遷、滅失的風(fēng)險，就容易導(dǎo)致資不抵債、壞賬的發(fā)生。

另一個突出風(fēng)險就是人的壽命具有不確定性。多數(shù)“逆按揭”業(yè)務(wù)往往只能在老人死亡這一特定條件下，銀行才有權(quán)利處置房產(chǎn)收回貸款。生命存續(xù)期愈長，貸款期限愈長，銀行承擔(dān)的風(fēng)險則越大，這是因為“逆按揭”業(yè)務(wù)周期將延長，有可能出現(xiàn)貸款本息金額超出房屋本身價格的情況。

此外，貸款期限較長則意味著信貸資金占用的機(jī)會成本風(fēng)險較大。貸款期間，一般銀行機(jī)構(gòu)不會規(guī)定老人償還本息，而考慮到一般情況下，個人消費貸款利率低于資本市場的平均利率，因此如用將來的利率計算現(xiàn)在的資金占用成本，顯然存在較大風(fēng)險。

“以房養(yǎng)老”不能僅靠銀行力量。在8月召開的國務(wù)院常務(wù)會議上，國務(wù)院總理李克強(qiáng)就強(qiáng)調(diào)，讓社會資本轟轟烈烈地辦好養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。而據(jù)記者了解，近幾年多個城市以不同方式進(jìn)行了“以房養(yǎng)老”的試點：北京成立了“養(yǎng)老房屋銀行”，上海實施了“以房自助養(yǎng)老”，南京實行了“以租換養(yǎng)”等。發(fā)動社會力量，通過不同途徑，才是今后解決養(yǎng)老問題的必由之路。

金融機(jī)構(gòu)顧慮重重

“以房養(yǎng)老”實則是一款商業(yè)養(yǎng)老保險產(chǎn)品，相較其他金融機(jī)構(gòu)，保險公司的優(yōu)勢在于擁有依靠生命表定價的機(jī)制及自身已有客戶數(shù)據(jù)的經(jīng)驗分析。但若從技術(shù)角度而言，保險機(jī)構(gòu)仍有諸多地方需要突破和創(chuàng)新。

“生命表只有壽險公司才有，依靠這個生命表，壽險公司可以判斷某一年齡段的死亡比例以及這一年齡段一般生存多久，這是壽險公司的優(yōu)勢。但是房產(chǎn)抵押應(yīng)該是財產(chǎn)險公司的業(yè)務(wù)，而不是壽險公司的業(yè)務(wù)。以房養(yǎng)老到底是財產(chǎn)險公司做還是壽險公司做？”一家壽險公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

與此同時，保險公司不能直接放貸也成為未來房屋反向抵押業(yè)務(wù)開展的一大障礙。經(jīng)營主體模糊、無放貸經(jīng)驗、無合適產(chǎn)品等技術(shù)難題制約著保險機(jī)構(gòu)參與“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。

在發(fā)達(dá)國家，按揭養(yǎng)老有成熟的運作方式。特別是對房產(chǎn)評估環(huán)節(jié)，有中立的權(quán)威專業(yè)評估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋價值的評估，既能照顧到老人的利益，也能保證金融機(jī)構(gòu)的合理收益。如果出現(xiàn)房價波動，還有一種由政府主導(dǎo)的保險機(jī)構(gòu)或市場化保險公司來分擔(dān)風(fēng)險。因此，借鑒國外經(jīng)驗，完善相關(guān)的風(fēng)險應(yīng)對機(jī)制也是關(guān)鍵。

在美國，并非所有人都可以申請辦理房屋反向抵押。首先，符合年滿62歲以上并擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老人，才有資格申請住房反向抵押；其次，根據(jù)聯(lián)邦住房管理局的規(guī)定，抵押的房屋必須是單戶住宅。如果是多單元的住宅，那么投保人必須居住在其中的一間內(nèi)。換句話說，這套房屋不能全部租借給別人，投保人（屋主）必須也居住在里面。

不過，有保險的住房貸款也分為兩種。一種是聯(lián)邦住房管理局“有保險”的住房“倒按揭”貸款。這是經(jīng)美國國會認(rèn)可的貸款，其形式較為靈活。申請者可以盡可能長地生活在該住房內(nèi)，不過只能在一定期限內(nèi)得到分期貸款。另一種是放貸者有保險的倒按揭貸款。這種貸款是由金融機(jī)構(gòu)辦理的，申請貸款者的資格不需要經(jīng)過政府認(rèn)可。屆時，金融機(jī)構(gòu)可與申請者共同享有住房增值收益，不過，金融機(jī)構(gòu)要求保留住房資產(chǎn)的25%-30%作為償還貸款的保證。

《意見》對政府“托底”作用的強(qiáng)調(diào)，顯然更有深意。銀行介入需要政府等相關(guān)部門的“保駕護(hù)航”，特別是在一些房地產(chǎn)市場尚不成熟、價格波動較大的地區(qū)，政府需要完善相應(yīng)的法律、法規(guī)，解決銀行在“逆按揭”業(yè)務(wù)中存在的技術(shù)難題，同時相應(yīng)的財政補貼傾斜，也將會帶動銀行的積極性。

過去一些金融機(jī)構(gòu)設(shè)計的“以房養(yǎng)老”模式欠合理，有的貸款期限并不長，難以打消他們的顧慮。同時，金融機(jī)構(gòu)對房屋土地使用權(quán)期限也有一些憂慮。再加上未來房價變化存在不確定性，大多數(shù)銀行、保險等機(jī)構(gòu)態(tài)度謹(jǐn)慎。因此，推動“以房養(yǎng)老”的重點與難點在于消除公眾和金融機(jī)構(gòu)的種種憂慮，完善制度的設(shè)計。

有意愿推出以房養(yǎng)老產(chǎn)品的金融機(jī)構(gòu)和保險機(jī)構(gòu)還普遍希望，國家早日明確70年產(chǎn)權(quán)到期后的處置辦法。一旦鋪開試點，那么參與的金融和保險機(jī)構(gòu)就存在按揭到期后大量不被贖回的房產(chǎn)的處置問題。從防范金融風(fēng)險和提高金融機(jī)構(gòu)參與的積極性角度出發(fā)，確定70年產(chǎn)權(quán)到期后的處置方式的確十分必要。