臺(tái)灣“生意仔”的生意經(jīng)

賴正鎰在業(yè)界一向敢于發(fā)聲，扮演著為臺(tái)灣房地產(chǎn)市場(chǎng)獻(xiàn)言的“急先鋒”角色，隨著營(yíng)運(yùn)版圖的迅速擴(kuò)大，其鄉(xiāng)林集團(tuán)旗下酒店品牌涵碧樓也積極在祖國(guó)大陸多個(gè)城市拓點(diǎn)

17歲時(shí)，還是高一學(xué)生的賴正鎰，以不到100元臺(tái)幣的資金，只手開(kāi)創(chuàng)中國(guó)臺(tái)灣的草嶺風(fēng)景區(qū)。44歲時(shí)，他更砸下18億元新臺(tái)幣，將涵碧樓打造成國(guó)際頂級(jí)休閑酒店品牌。

在創(chuàng)業(yè)過(guò)程中，他總是以“如果有一只老虎飛快地從我身邊跑過(guò)去，即使我來(lái)不及抓住老虎的身子，但只要讓我能夠抓住老虎尾巴上的一根毛，我也一定不會(huì)錯(cuò)失良機(jī)，翻上老虎的背，騎著老虎馳騁一番”來(lái)做比喻—在創(chuàng)業(yè)之路上，想要抓住一個(gè)良好的機(jī)會(huì)，就像抓住一頭奔馳中的老虎一樣困難，不但要眼光準(zhǔn)確，更要行動(dòng)矯健、機(jī)警。如果時(shí)機(jī)掌握不好，不但抓不著老虎，更有可能摔下虎背，或?yàn)榛⑺伞?/p>

這就是賴正鎰信奉的“老虎哲學(xué)”，也正是他的成功之道。可他在多年前卻錯(cuò)誤地估計(jì)了祖國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景，以至于如今在接受媒體采訪時(shí)連連自責(zé)。

是什么使得這位被中國(guó)臺(tái)灣商界譽(yù)為“天生生意仔”的企業(yè)家錯(cuò)失拿地良機(jī)？攜涵碧樓三十五年開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和“1030”計(jì)劃開(kāi)拓祖國(guó)大陸市場(chǎng)，又是依據(jù)什么來(lái)做出戰(zhàn)略調(diào)整？他高調(diào)亮相的底氣來(lái)自哪里？

近日，《新商務(wù)周刊》專訪了臺(tái)灣鄉(xiāng)林集團(tuán)董事長(zhǎng)賴正鎰。

誤判

早在十年前，鄉(xiāng)林集團(tuán)就曾探路祖國(guó)大陸市場(chǎng)，在北京的四季房展會(huì)上亮相。之后為什么慢了下來(lái)，直至今日才涉足祖國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)？

都是我判斷失誤，晚了十年！

早在二十五年前，臺(tái)灣開(kāi)放兩岸探親時(shí)，我就以個(gè)人身份到祖國(guó)大陸考察過(guò)，此后也多次到大陸城市考察調(diào)研當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)。十多年前，鄉(xiāng)林集團(tuán)曾在江蘇昆山開(kāi)發(fā)過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目，只是規(guī)模很小，完全屬于一種試水性質(zhì)。

我當(dāng)時(shí)的想法是，要進(jìn)入大陸市場(chǎng)，北京是第一站，但我錯(cuò)失了很好的機(jī)會(huì)。1998年前后，我?guī)е?00多名臺(tái)灣的建筑商到北京考察，那時(shí)的地塊可以說(shuō)是隨便挑。但由于錯(cuò)誤地估計(jì)了情勢(shì)，鄉(xiāng)林集團(tuán)過(guò)去有機(jī)會(huì)在北京取得土地蓋房卻沒(méi)有動(dòng)手，沒(méi)想到現(xiàn)在北京的土地成本已經(jīng)非常高了。

我承認(rèn)之前一直錯(cuò)估了內(nèi)地樓市，擔(dān)心市場(chǎng)有泡沫不敢進(jìn)入。尤其到了2008年，我甚至警告內(nèi)地地產(chǎn)商朋友要小心泡沫快破了—事實(shí)證明我錯(cuò)了。

當(dāng)年你由于哪些因素做出了錯(cuò)誤的判斷？

2008年國(guó)際金融危機(jī)時(shí)，我依據(jù)中國(guó)臺(tái)灣的經(jīng)濟(jì)周期研判了大陸的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，預(yù)測(cè)2008年北京奧運(yùn)會(huì)后大陸經(jīng)濟(jì)將會(huì)衰退。但沒(méi)想到在歐美亞各國(guó)都受制于金融危機(jī)、整體經(jīng)濟(jì)被拖累時(shí)，中國(guó)政府快速推出4萬(wàn)億元財(cái)政刺激計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)觸底后的迅速回升。我做夢(mèng)都想不到大陸發(fā)展那么快。

大陸現(xiàn)在規(guī)模較大的住宅開(kāi)發(fā)商，如萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石、萬(wàn)通集團(tuán)董事長(zhǎng)馮侖都是我的好朋友。當(dāng)時(shí)他們?cè)诖箨懙囊?guī)模還沒(méi)有這么大，沒(méi)想到過(guò)了幾年，發(fā)展速度竟然如此迅猛，像萬(wàn)科一家去年業(yè)績(jī)就高達(dá)1，412億元人民幣，相當(dāng)于臺(tái)灣所有建筑商一整年的推案總量，實(shí)力很驚人。祖國(guó)大陸近十年的政策方向正確，所以經(jīng)濟(jì)才發(fā)展那么快。

怎么看未來(lái)的大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)？

祖國(guó)大陸經(jīng)濟(jì)逐步攀升，盡管經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率去年受全球經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)影響，只有7.8%，雖為近十三年來(lái)最低，但今年全球經(jīng)濟(jì)景氣復(fù)蘇，預(yù)估將可回升到8.2%。

近年來(lái)中國(guó)政府加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，有助于擴(kuò)大內(nèi)需、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，所以我很看好中國(guó)大陸未來(lái)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表現(xiàn)。中共“十八大”以來(lái)，政府將搞好民生經(jīng)濟(jì)與城鎮(zhèn)化列為主要工作，未來(lái)城鎮(zhèn)化將會(huì)是中國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)與擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力。因此鄉(xiāng)林集團(tuán)全力挺入大陸，我看好大陸樓市，至少還會(huì)興旺二十年。

目前祖國(guó)大陸對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施的調(diào)控政策非常嚴(yán)厲，你如何應(yīng)對(duì)？

盡管兩岸都在進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，要抑制房?jī)r(jià)、避免房地產(chǎn)過(guò)熱，不過(guò)隨著經(jīng)濟(jì)景氣復(fù)蘇，兩岸房地產(chǎn)只會(huì)越來(lái)越好。大陸目前的房地產(chǎn)調(diào)控是有必要的，我的策略是勇敢面對(duì)。

臺(tái)灣房產(chǎn)業(yè)進(jìn)入祖國(guó)大陸開(kāi)發(fā)房產(chǎn)，除了鄉(xiāng)林集團(tuán)，還有遠(yuǎn)雄集團(tuán)等。盡管大陸的開(kāi)發(fā)商規(guī)模都很大，但我對(duì)臺(tái)灣開(kāi)發(fā)企業(yè)的興建質(zhì)量與規(guī)劃設(shè)計(jì)很有信心，在大陸是具備核心競(jìng)爭(zhēng)力的。

擴(kuò)張

鄉(xiāng)林集團(tuán)如何與其他房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勢(shì)何在？

鄉(xiāng)林集團(tuán)有一個(gè)特色，就是為了堅(jiān)守鄉(xiāng)林建案的品質(zhì)，所有項(xiàng)目均以一條龍的監(jiān)工、興建方式，自建自售及售后服務(wù)統(tǒng)統(tǒng)一手包攬，絕不假手他人。

另外的優(yōu)勢(shì)是，涵碧樓之所以成為國(guó)際品牌，除了人文歷史的特質(zhì)外，現(xiàn)代酒店建筑的設(shè)計(jì)風(fēng)格及呈現(xiàn)的形態(tài)，傳遞的是酒店的理念與獨(dú)特風(fēng)格。只有具備國(guó)際化的頂級(jí)建筑視野，才不會(huì)隨著歲月的流逝而消逝。

涵碧樓以“六感之美”帶給消費(fèi)者不一樣的生活體驗(yàn)，帶著大量臺(tái)灣文創(chuàng)元素，進(jìn)入祖國(guó)大陸觀光旅游市場(chǎng)，融合當(dāng)?shù)氐臍v史文化與人文景觀，加上西方元素兼容并蓄，勢(shì)必會(huì)帶來(lái)全新的消費(fèi)革命。

當(dāng)然臺(tái)企投資大陸房地產(chǎn)還有政策方面的優(yōu)勢(shì)。比如2009年，國(guó)臺(tái)辦發(fā)布八項(xiàng)具體方案明確表示，未來(lái)將鼓勵(lì)和支持有條件的臺(tái)資企業(yè)拓展大陸市場(chǎng)，并參與大陸擴(kuò)大內(nèi)需的基礎(chǔ)設(shè)施和重大工程建設(shè)。大陸各地臺(tái)辦將會(huì)同有關(guān)主管部門為臺(tái)資企業(yè)提供協(xié)助，推薦符合資質(zhì)的臺(tái)資企業(yè)參與到當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施和重大工程建設(shè)。

2011年，臺(tái)灣監(jiān)管部門同意放松對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)赴大陸投資金額的限制。新政策刪除了個(gè)案投資不得超過(guò)5，000萬(wàn)美元的限制，但保留每年赴大陸投資總額新臺(tái)幣500億元（17.3億美元）的上限。

鄉(xiāng)林集團(tuán)以這么大力度在大陸進(jìn)行品牌拓展，如何使各項(xiàng)目產(chǎn)品、服務(wù)質(zhì)量和人才需求等保持與臺(tái)灣涵碧樓的一致性？

我們?yōu)榱吮ＷC鄉(xiāng)林涵碧樓的DNA不會(huì)走樣，在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、發(fā)包施工和監(jiān)工環(huán)節(jié)，都有臺(tái)灣派去的管理人員負(fù)責(zé)與建筑師溝通設(shè)計(jì)圖，在施工質(zhì)量的要求上也保持跟臺(tái)灣相同。比如青島在蓋飯店和別墅，就派了26名管理人員及工程師去監(jiān)工，連設(shè)計(jì)師Kerry Hill也有專人派駐在青島，全程配合涵碧樓，負(fù)責(zé)監(jiān)控興建質(zhì)量，力保能跟我們?cè)谂_(tái)灣蓋飯店的質(zhì)量一樣優(yōu)良。

在青島，我們初期先與青島旅游學(xué)院合作，招募優(yōu)秀人才，將來(lái)希望自己開(kāi)一家涵碧樓大學(xué)，培養(yǎng)自己的人才。

圖謀

目前涵碧樓項(xiàng)目在祖國(guó)大陸的選址大多是在新區(qū)，周邊沒(méi)有開(kāi)發(fā)并不繁榮，感覺(jué)還很是荒涼的地方。

同十多年前我要買下日月潭涵碧樓時(shí)一樣，大家說(shuō)我瘋了，日月潭那么偏僻的地方誰(shuí)會(huì)去住，而且賣那么貴，怎么跟日月潭附近的平價(jià)飯店拼生意？那時(shí)沒(méi)有人看好涵碧樓。但現(xiàn)在回頭看，可以證明當(dāng)初我的眼光沒(méi)有錯(cuò)。

先進(jìn)的建筑設(shè)計(jì)概念加之全新的度假觀念，給人全新的生活體驗(yàn)與無(wú)敵美景，更給人無(wú)數(shù)的視覺(jué)觀感。來(lái)到涵碧樓的情境，你的心境會(huì)沉淀下來(lái)，全然享受身心放松的氛圍，這是涵碧樓成功立足的根本原因。

大陸每個(gè)城市各具特色，在歷史人文和地理環(huán)境方面也都十分豐富。鄉(xiāng)林投資選址，除了當(dāng)?shù)卣С种猓惨锰暨x地塊。我們看到的是當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)的前景，還要符合涵碧樓的Style，大陸稱為“范兒”。我們要的是低調(diào)奢華的概念，讓前往涵碧樓度假的游客從到涵碧樓的外圍道路開(kāi)始，就能體會(huì)一種度假情緒。

大陸現(xiàn)在很多房地產(chǎn)模式都是簡(jiǎn)單復(fù)制，所以推進(jìn)很快。但臺(tái)灣房產(chǎn)或酒店業(yè)不一樣，從建筑布局、空間規(guī)劃、動(dòng)線處理、內(nèi)部裝潢、建材使用，到氣氛營(yíng)造、燈光計(jì)劃與家具布置，都完全不同于時(shí)下一些酒店，只有昂貴建材、奢華家具以突顯其高調(diào)奢華金碧輝煌的豪邁氣派。

涵碧樓本著富涵的文化創(chuàng)意精神，融入當(dāng)?shù)匚幕\(yùn)用科技與創(chuàng)新研發(fā)，開(kāi)發(fā)出潛在價(jià)值。也因?yàn)樗哂形幕瘍?nèi)涵與創(chuàng)新價(jià)值，將一連串的創(chuàng)意、研發(fā)、營(yíng)銷與品牌經(jīng)營(yíng)，重新打造設(shè)計(jì)，賦予新生命，變成一種新興產(chǎn)業(yè)，不僅可以增加當(dāng)?shù)赜^光營(yíng)銷的經(jīng)濟(jì)效益，更能帶動(dòng)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)機(jī)會(huì)。

實(shí)際上你不僅僅是做酒店，還有住宅、商場(chǎng)等綜合體項(xiàng)目。

鄉(xiāng)林在大陸地產(chǎn)項(xiàng)目之密集與快速，是我們過(guò)去在臺(tái)灣所沒(méi)有過(guò)的。鄉(xiāng)林集團(tuán)積極布局祖國(guó)大陸，推出“1030計(jì)劃”，在中國(guó)十年蓋30座涵碧樓。計(jì)劃已從播種期進(jìn)入成熟期與收割期，今年將有大斬獲。除了鄉(xiāng)林建設(shè)投資的涵碧樓酒店，也會(huì)進(jìn)行商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、住宅、別墅等綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

青島與南京涵碧樓將先后在2013年8月和2014年8月開(kāi)幕。近期鄉(xiāng)林集團(tuán)可望再取得四川成都一塊約300畝的土地，預(yù)計(jì)投資10億美元，規(guī)劃興建涵碧樓、購(gòu)物中心、住宅及辦公大樓。已布局多年的桂林涵碧樓也可望在2013年完成土地取得程序。

資金方面如何保證？

除了自有資金，國(guó)臺(tái)辦對(duì)臺(tái)灣企業(yè)有很多優(yōu)惠政策，在大陸的商業(yè)銀行貸款也相當(dāng)方便。鄉(xiāng)林集團(tuán)開(kāi)拓大陸市場(chǎng)后，也和大陸同行學(xué)會(huì)了流動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，拿地階段就和當(dāng)?shù)卣笠?guī)劃中必須有可銷售的產(chǎn)品。因此，盡管鄉(xiāng)林集團(tuán)會(huì)自持涵碧樓酒店，但會(huì)出售住宅和配套設(shè)施來(lái)回籠資金。例如成都取得的300畝土地中，49%就是可銷售的商品住宅。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就是買貴賣貴、買便宜賣便宜。大陸的開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率其實(shí)不是很高，往往是速度快、規(guī)模大。臺(tái)灣房地產(chǎn)商喜歡精耕細(xì)作，利潤(rùn)率可以保持在20%?35%，大陸同行的利潤(rùn)率往往只有8%?10%。跑快的不一定贏，剛剛好才有機(jī)會(huì)贏，我們要保持中庸速度。

未來(lái)涵碧樓在祖國(guó)大陸市場(chǎng)打開(kāi)知名度后，也會(huì)加速取得地塊，投資興建商品房、商場(chǎng)或?qū)懽謽恰?/p>