物業管理企業內部控制探析

摘 要 隨著我國產業結構的不斷調整，第三產業的發展愈來愈受到重視。物業管理行業隸屬于第三產業，在國民經濟占據重要地位，關聯度比較大。但是由于發展時間較短，管理水平不完善，使得我國現階段的物業管理行業在激烈的競爭中面臨的風險越來越大。物業管理的發展取決于服務的好壞，因此我國物業管理行業應當通過加強內部控制改善其服務質量。本文旨在通過分析我國物業管理企業的內部控制現狀，提出一些關于加強內部控制的建議。

關鍵詞 物業管理企業 內部控制 建議

中圖分類號：C912.2 文獻標識碼：A

一、引言

由于我國近些年經濟的快速崛起，人們收入水平的提高，使得其社會需求由低層次向高層次跨越，對服務的種類及質量要求越來越高。而作為第三產業之一的物業管理行業則實質上是房地產綜合開發的延伸，是一種社會化和專業化的服務行業。我國城鎮化的進展將越來越多的居民容納入諸如小區等之類的載體之中，發展潛力巨大，是城鎮化建設以及房地產產業發展的必然產物。我國物業管理行業經過十幾年的發展，雖然取得了一定的效果，但是由于行業分散以及日益激烈的市場競爭壓力等因素，導致我國大多數物業管理企業發展失衡。企業的低管理水平、傳統的經營思維使得物業管理企業的發展受到了限制，企業競爭缺乏競爭意識。究其原因，主要是由于物業管理企業內部控制比較薄弱，各項制度都不夠完善，造成了“住戶不滿、企業虧損”的雙輸局面。因此，對物業管理企業來說，加強內部控制，提高企業的競爭能力已經迫在眉睫。

二、我國物業管理企業內部控制存在的問題

（一）物業管理公司缺乏對企業財務的內部控制。

1、企業內部缺乏財務控制意識。

前面提到物業管理是作為一個隨著房地產的發展而興起的行業，因此很多在物業管理企業中任職的管理人員和員工都來自房地產行業，導致缺乏相應的財務管理知識及經驗，使得企業內部缺乏財務控制意識。目前物業管理行業有關財務管理的制度仍不健全，管理者由于缺乏財務控制意識，其所獲得的財務信息并不能有效地反應企業的經營狀況。另一方面，企業職工是企業運營的基礎，但是由于企業員工的跨行業問題以及內部缺少對員工的業務培訓等，導致從事財務工作的人員素質普遍較低，無法勝任企業財務內部控制的工作。

2、企業的預算模式缺乏合理性。

企業的預算通過整合企業的資金流、物流、信息量，從而優化企業的資源配置，提高資金的使用效率。然而由于目前我國物業管理企業的規模較小，發展不均衡以及意識落后，企業在編制預算時存在著對預算的認識不足，預算編制不合理，缺乏戰略導向以及預算的控制和考核機制不健全等問題。大多數企業缺乏對預算進行合理的評價與分析，在預算的實施過程中企業的資金配置仍然不合理，使用效率也沒有明顯的提高。大多數情況下企業編制預算所獲得的結果與期望有偏差。

（二）物業管理公司的內部控制存在著風險。

我國的物業管理企業隨著行業的進步而不斷發展，其業務類型以及經營范圍越來越廣泛。因此企業在經營中難免會出現對企業經營不利的因素。企業的服務對象即業主是其收入的主要來源，如果房屋或基礎設施出現問題，會導致業務拒絕履行繳納管理費業務等一系列的問題，企業無法回收資金，遭遇流動性風險。物業管理企業的內控還易受到外部環境即公共關系的影響。企業由于自身控制的不足，缺乏有效的風險應對措施，導致企業經營的混亂，不利于企業的長期、健康發展。

（三）物業管理企業內部控制缺乏戰略導向。

由于外部環境的劇烈變化，使得行業競爭加劇，我國物業管理企業的發展面臨嚴重的挑戰。發展戰略對企業來說有重要的意義，能夠為企業明確未來的發展方向以及主要目標。但我國物業管理企業在進行內部控制時，卻忽視了企業的長期利益，轉而將內部控制的成果與短期利益掛鉤。由于物業管理服務觀念固化、管理模式陳舊，大多數企業市場化程度很低。建管不分的體制影響了物業管理行業的專業化、市場化、公眾化。企業進行內部控制的目標是合理配置資源，但究其根本還是保證企業戰略的實現。企業的內部控制被局限在企業分散的職能部門、流程以及工作范圍內，無法將整個企業作為運營主體加以控制。企業的內控體系缺乏戰略的指導及支持，無法形成一個完善的、包容式的內控體系，這些都限制了物業管理企業內控的有效性。

三、加強物業管理企業內部控制的措施分析

（一）完善我國物業管理企業內部財務控制。

1、在企業內部加強財務管控意識。

物業管理企業的經營及其價值流轉每一環節都離不開財務的反映和調控，因此管理者要重視內部的財務管控工作，而不僅僅是把它作為企業發展的一環。提高經營者和員工的意識是加強內部控制的保障。企業的經營以人為本，其素質不僅影響著工作的開展，還影響著企業文化的繼承和發展。因此對管理層而言，應不斷加強理論學習，認識到財務管控在優化企業流程、提高企業經營效率等方面的作用。當然管理層要以身作則，不斷完善內部控制制度的同時，遵守其相關規定，為下屬樹立良好的典范。對員工而言，企業需配置有資質的員工擔任會計工作，并在企業內部通過培訓、教育等方式分層次提高員工的素質。

2、建立適合物業管理企業的全面預算模式。

對物業管理企業來說，由于本身的規模限制，使得企業缺乏有效的預算體系。預算不健全或不合理都會導致企業的經營缺乏約束或盲目發展。企業要想建立健全的全面預算模式，首先要加強企業內部預算工作的組織領導，明確相關的管理體制及執行預算各單位的職責范圍。在企業內部組建由企業管理者和職能部門的人員組成的預算管理委員會，履行預算的監督管理職責。再次，要根據相應時期的政策、市場環境、企業經營能力等合理編制預算方案，避免預算過高或過低。編制方案時可采用上下結合、分級編制、按層次匯總的方式，確保編制依據合理、方法科學可行。最后，企業應當建立相應的預算考核制度。通過公平、公開、公正的原則，考核預算的編制、實施以及結果。

（二）基于風險管理加強物業管理企業的內部控制。

企業的經營不可避免地會遭遇風險，因此探析企業面臨的潛在風險以及來源，進行風險管理已成為企業經營的重要環節。風險管理既包括對風險的預測和評估，又包括在問題出現后采取的相關應當措施。由于物業管理公司是進駐到房地產開發商所開發的產業中進行業務工作，兩者的獨立性使得物業管理工作在此種情況下更應加強內部控制，優化企業經營的內部環境，改善企業經營狀況。物業管理企業在接手物業之前，需對房地產開發商有相關的了解，包括其信譽、資金能力、以往的產業經營狀況等，從源頭來探求風險。同時，物業管理企業將雙方的責任劃分清楚，如房屋質量、基礎設施出現問題，責任不應涉及到物管企業。通過責任劃分的方式避免房地產開發商將出現的“爛攤子”轉移給物管企業。業務是其主要收入來源，但是由于個人行為的不確定性，在此物管企業應預防業主違反信用的情況出現。物業管理企業可通過協議與房地產開發商達成一致，即在簽訂房屋出售合同時，考察業主的支出能力等情況。由于業主的管理費的拖欠，會導致企業的資金鏈發生斷裂，給企業帶來損失。企業應對業主的信用狀況進行登記并追蹤，降低面臨各類風險的可能性。

（三）建立基于戰略導向的內部控制。

物業管理企業在變化的社會環境中，要想優化資源配置，提高經營效率，企業的內控控制就必須以企業的戰略為導向，全方位、全過程地對企業經營進行管控。企業的內控上升到戰略層面，這就要求企業在內控時要摒棄以往的只專注于企業的某個部門，只重視短期利益的情況，轉而將內控貫穿到企業內部的各個領域，包括采購、生產、財務、營銷等方面。建立基于戰略導向的內部控制即將戰略作為內控的核心，通過制定與實施企業的內控戰略，并將戰略融入到企業內控的各個層面，通過這樣的無縫連接控制各層級的風險的，加強企業內部的協調。因此內部控制應由多層次的控制構成，包含多層次目標組成的目標體系，基于戰略對目標進行管控極為關鍵。通過發揮基于戰略導向的內部控制，從根本上保障戰略制定與實施、促進和激勵，以及預防和糾正等，以促進企業的生存和健康可持續發展。

四、結語

物業管理行業目前發展仍不完善，表現為服務形式單一、微利、規模較小等。這些特點使得物業管理行業在競爭劇烈的當代市場環境中，生存和發展都面臨著困境。因此，為了提高物業管理企業的經營效率以及行業競爭力，加強內部控制成為企業必不可少的選擇。物管企業在經營中應當根據企業實際情況，通過創新思想，加強風險管理以及建立基于戰略導向的內部控制等手段，促進物管企業的全面發展。

（作者單位：大連時代豪庭物業管理有限公司財務部）

參考文獻：

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