業主大會法律制度淺析

摘 要 本文對區分所有建筑物之下業主自治過程中的最重要的組織——業主大會的法律制度研究。本文對業主大會的相關法律制度進行淺析，并結合我國區分所有建筑物自治管理的現狀，對完善業主大會法律制度提出相關的建議。

關鍵詞 業主自治 業主大會 法律制度

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A

一、區分所有建筑物（商品房住宅、公寓）的管理與業主大會

建筑物區分所有權為民法上的一項重要的不動產所有權形態。各國立法中關于建筑物區分所有權的表述各不相同，但在實質上并無差異。都是將區分所有建筑物中的某一專有部分作為主要客體，并對該部分構成的權利形態進行抽象得出的。對建筑物區分所有權的定義有不同的學說，包括一元論、二元論和三元論說等，我國《物權法》在立法中采用了三元論的定義方式。

現代區分所有建筑物或者區分所有物業小區實行以民主決策和強制參與相結合為特點的業主自治管理制度。2007年修訂并通過的《物業管理條例》中確立了業主大會和業主委員會在區分所有建筑物管理中的地位。業主大會及其委員會形成了業主自治的兩大支柱。

二、業主大會的性質

業主大會從性質上看類似于公司的股東會，是區分所有權人團體的最高權力機構，是業主為了區分所有建筑區劃內的共有部分所涉及到的事務，明確相互之間的權利義務，召集全體區分所有權人舉行的會議；業主委員則與公司的董事會相類似，其設立是為了將業主大會的決議付諸實施，同時負責對建筑區劃的共有部分的日常維護，是由區分所有權人大會經法定程序選舉產生的。業主委員會是業主大會的執行機構，受其委托管理建筑區劃內的共有財產及共同事務。

業主自治管理機構的設立，目的是為了提高共同事務管理的效率。但是該制度也面臨著一個問題，即如何實現業主自治管理機構和業主之間權利義務的平衡。既要提高管理效率，又要防止自治團體的決策侵害業主個人權利。

三、業主大會的現狀

目前，啟動難是我國大部分城市中業主大會所面臨的首要難題，這也在很大程度上制約了業主的維權行為。以北京地區為例，目前，北京市的物業小區約3000個左右，其中業主大會的成立率僅28%。目前行政機關在著力推動將物業管理納入社區建設，推動街道，鄉鎮對業主大會的指導、監督職能的落實。希望形成社區居委會、業主委員會和物業服務企業“三位一體”的管理模式。三者各司其職、互為補充、互相促進。根據該《意見》，對于新建的小區，要在建立之初就組建業主大會。街道辦事處應在業主入住后及時介入，指導和幫助業主成立業主大會。同時，政府也將購買社會服務，輔導業主們盡快成立業主大會。具體的措施在2010年實施的《北京市物業管理辦法》中已有明確規定，比如有5%的業主發起，就可以申請成立業主大會。同時，保障房小區由于在入住之前，就已經在搖號配售時確定了業主的名單，因此今后保障房小區將全部在業主入住前，就提前成立業主大會。對于物業矛盾糾紛較為突出的小區，將以組建業主大會作為化解矛盾糾紛的突破口。出現矛盾糾紛的小區，就要組建業主大會。另外，推進老舊小區業主大會的組建也將作為重點。2011年上半年，北京市住房和城鄉建設委員會在懷柔區開展了試點，目前試點已經結束。懷柔區已經實現了住宅區業主大會的全覆蓋。

除了業主大會啟動難之外，隨著業主維權意識和對服務質量要求的提高，業主委員會、業主和物業服務企業之間的糾紛數量驟增。個別小區的業主委員會、業主與物業服務企業之間的矛盾異常尖銳，甚至擾亂了整個社區的生活秩序。除了以上的問題外，一些已經成立的業主大會，暴露出管理不規范，決策不公開透明等問題，這些負面的示范作用，使得沒有成立業主大會的小區不愿意選擇成立這樣的組織。

四、法律制度設計：法律部門之間的協作與配合

建筑物區分所有權制度的發展和完善非一朝一夕所能成就，這是一個系統的工程。包括國家層面上的制度框架設計，地方層面的政策執行和推動，也包括對業主的培訓。

從國家層面來看，對區分所有建筑物的管理可以分為兩個層次：法律制度設計和組織機構設計。法律是基礎，機構是保證，這兩項設計相互配合，國家在區分所有建筑物方面的法律法規才能順利實施。

建筑物區分所有權法律制度要實現良性發展，必然需要一個相對健全的法律環境。

建筑物區分所有權的法律制度設計，一般而言可以分為三個部分，一是規定法律規范的對象，確定其適用范圍。二是對一般性原則的確立，包括專有部分所有權以及共有部分所有權兩部分的原則的確立，確立區分所有權人的權利和義務。第三塊內容比較龐雜，包括對建筑物區分所有權人組織在法律上的地位、設立目的及其權限，自治組織召開會議和進行決策的程序，業主自治組織應當包含的機構，業主自治組織所籌集的資金如何運用以及怎樣對其進行財務管理，如何分擔共同的支出，并具體規定業主以外的第三人對業主所應負擔的義務等。

（作者：中央財經大學法學院碩士研究生）

參考文獻：

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[2]關濤：《物權法案例教程》[M].北京：北京大學出版社，2010：100-101.

[3]王利明：《最高人民法院建筑物區分所有權、物業服務司法解釋原理精解、案例與適用》[M].北京：中國法制出版社，2010：75-85.