基于知識管理的房地產評估數據倉庫設計與實現

摘要：置身于互聯網快速發展的大數據時代，如何通過新技術、新理念來提高工作效率、提高評估的準確性，是每一個房地產估價機構所關注的問題?；谥R管理的評估基礎數據倉庫作為一種重要的工具和管理手段，己經成為估價行業提高管理水平的迫切要求。結合工作實踐，本文提出了基于知識管理的評估基礎數據倉庫的設計方法，并進行實現。

關鍵詞：知識管理；數據倉庫；大數據；房地產評估

1 引言

近十年來，房地產業的快速發展為評估行業的發展提供了廣闊的空間。同時，以評估價參考計稅、新一輪房地產稅制改革又為評估的精度廣度提出了更高的要求。

隨著近兩年我國計稅參考價在全國各地的應用使傳統的以人工為主的傳統評估方式受到了很大的沖擊，評估師越來越依托于計算機輔助評估系統（CAMA）來提高評估的效率與準確性。GIS技術、大數據平臺體系、云服務、知識管理（KM）等計算機技術體系對計算機輔助評估技術又起到了重要的支撐。

國內近兩年產生了很多評估系統，有的是評估公司根據自己的業務管理需要而建設的，也有軟件公司根據整個評估行業的特點開發的商業化的評估系統。而評估系統的推廣應用過程中，各評估公司和軟件公司發現，決定評估系統是否實用的主要因素并不是評估系統自身，而取決于支撐評估系統的基礎數據的質量。簡單的說，好的系統沒有高質量的數據得不到準確的評估結果。相反只要基礎數據質量高，差的系統也能評出較為準確的結果?？傊?，評估系統中的基礎數據平臺的建設就顯得尤其重要。

2 背景

2.1 評估基礎數據倉庫的構成

本文所建設的“房地產評估基礎數據平臺”（RBIP）經過多年的發展與磨合，已經歷了兩次概念上的升級換代。

（1） 第一代基于關系型數據庫的基礎數據平臺。

關系型數據庫是建立在關系模型基礎上的二維表格的模型，目前絕大多數信息管理系統都是基于這類數據庫的，當前主流的關系型數據庫有ORACLE、DB2、MS SQL SERVER、ASSESS等。同時輔助于一些計算模型，可以對房產進行快速評估或批量評估。

第一代評估基礎數據平臺有兩個重要的特點：一是以關系性數據庫為基礎，以電子數據表格為主要表達方式；二是，數據量比較小，基本上都是在評估過程中比較重要的數據。

（2） 第二代基于空間信息的基礎數據平臺。

國際估價官協會（IAAO）對評估系統的原始數據劃分為5類，其中有一類數據稱為“地圖數據”，從GIS學科的角度來看，完全可以理解為“空間數據”?？臻g數據的使用越來越被國際上的先進國家所重視，全球最大的GIS軟件供應商ESRI公司也專門成立了評估事業部，為房地產評估的業務需求提供專用的一些技術模塊。

第二代評估基礎數據平臺是在第一代的基礎上，充分引入了GIS技術，對空間數據進行有效的管理與使用。空間數據的內容很多，有遙感影像、POI（興趣點），專題地圖等等。

第二代評估基礎數據平臺的主要特征是：一、大量空間數據的管理與存儲；二、運用GIS技術進行空間數據的查詢與管理；三、在評估模型中大量使空間分析方法以提高評估的準確性。

（3） 第三代評估基礎數據平臺應該是基本知識管理的。

知識管理是知識經濟和信息時代的一種新興管理思潮和方法，是企業信息化建設的重要內涵。根據知識管理的定義，在企業管理中讓員工共享知識、傳播知識、并能最終沉淀知識。信息化系統就是這樣一個平臺，讓知識管理的理念在信息的平臺上迅速而有效的發揮應有的作用。以“知識管理”為思想、以“協同”為工作方式、以“信息化”為技術手段，整合組織內的信息和資源發展出來的信息化系統，即我們通常所說的“知識型信息化系統”。

目前，很多企業信息化已經發展到第三個階段，即“知識型信息化系統” 階段，它已經超出傳統信息技術的范疇，轉變成為企業的綜合性管理支撐平臺。傳統的信息技術功能己經融進這個更大層面的工作平臺框架中。

2.3 引入知識管理平臺的必要性

影響房屋價格的因素有很多，有些是有規律的，如面積、朝向、樓層等但是還有很多因素是突發性的，如景觀、底樓花園、頂樓花園、變更用途等等。

另一方面評估師評出的最終價格有很多個人的因素，同一房屋不同的評估師會有不同的評估結果，如何減少因評估師的經驗而造成的評估結果質量問題也是每一個評估企業都要面對的問題。

所以基于知識管理的評估基礎數據平臺必須要面對以下業務需求：

（1） 快速準確地找到影響評估對像價格的主要因素

如果全部列出決定房價的因素，至少有幾十個，不同類型的物業其影響價格的主要因素也不同；即使是同一類物業，位置不同影響價格的主要因素也有可能不同。即使是同一個物業，在不同的時期由于一些突發因素也會導致價格異常，如城市規劃方案的變化，政策影響等等。

因此，用傳統的關系型數據庫是很難對這類不確定因素進行管理。

（2） 減少評估師個人經驗與個人喜好對評估結果的影響

從評估的角度上分析，樓房的價格還會受到評估師的不同而產生影響。如評估師的個人知識背景、從業經驗、對樓盤情況的熟知程度以及對樓盤發展趨勢的判斷等在評估師對樓房的價格做評估時都會某一程度上產生影響。因此，評估師在這一環節扮演了一個非常重要的角色。

隨著房地產估價機構的發展以及社會經濟生活對房地產估價不斷增長的需求，迫切要求房地產估價機構提供科學、規范、高效率的服務。如何保證房地產估價機構所提供的產品—估價報告科學性、規范性、高效率，為房地產交易、抵押貸款、土地出讓、拍賣、拆遷補償等各項需求提供值得信賴的估價服務。

（3）大數據時代的必然趨勢

如今，隨著信息技術的快速發展，傳感器和微處理器無處不在，手機、平板電腦、GPS、監控識別設備已經全面滲透到我們生活當中，所有的機械或電子設備都可以留下痕跡。這些數據如何使用，如何過濾自然會提上日程。從大數據到評估基礎數據必然有一個篩選過濾的過程。知識管理系統就成為大數據到基礎數據的一個有效的過度。（如下圖）

3 提出基于知識管理的房地產評估數據倉庫設計

3.1 基于知識管理的數據倉庫具有以下特點

（1）不僅使用傳統的關系型數據庫，還要充分利用搜索引擎技術、全文檢索技術，對知識項目進行快速有效的查詢。

（2）對評估要素、評估知識的管理要與系統的“地樓房”基礎數據模型相對接，以方便的進行數據管理。

（3）對知識的重要性要進行分級管理或熱度管理，用戶需要對該知識的重要性和熱度有一定的了解，在信息檢索時需要按熱度和重要性進行排序。

（4）靈活的多組合查詢。在實際操作過程中，房地產估價機構及普通用戶常常要對相關數據進行查詢，而且不限于唯一的條件，因此系統提供了一個方便的組合查詢功能。通過多個條件交叉查詢，可以準確地、及時地獲得所需的數據。

（5）豐富的報告模版。對各種方法產生的估價報告提供后臺模板，估價人員只需進行估價過程，便可自動生成估價報告，過程更加簡便，報告風格統一。

（6）創造性地引入知識儲存模塊、知識傳遞模塊和知識應用模塊，形成房地產估價的知識網絡，強化各模塊的功能，為知識管理提供支持。這也是本系統最重要的特征。

以上是本文所構建的基于知識管理的房地產評估基礎數據倉庫的具體的特征。概括說來，基于知識管理的房地產評估基礎數據倉庫最大的特征是引入了知識管理的理念，因此，與傳統的信息系統最大的不同是，它以知識的獲取、分類、存儲、共享和應用這一系列流程為線索，重新設計了它的功能、系統結構，最終能使系統高效率地獲取和組織知識，能夠有效地保存和保護知識，能適時將知識傳播到適當的地方給適當的人，能營造和加強有利于知識生成、轉移、使用的組織文化。

3.2 基于知識管理的房地產評估數據倉庫設計

從系統開發的角度看，數據庫的設計需要考慮數據的結構特性和系統的行為特性。數據的結構特性與數據庫的狀態，即數據模型所反映的實體以及實體之間聯系的靜態特性相關。數據庫的設計需要對系統的數據結構進行分析，決定數據庫中的數據內容。系統的行為特性與數據庫狀態的轉換有關、即改變實體及其特性的操作，它包含了系統的功能和應用設計。圖2表示數據庫設計時數據的結構特性和系統的行為特性的聯系。

圖2 數據結構特性與系統行為特性

根據房地產估價的特性以及房地產估價數據的特征，數據庫的設計從數據庫的獨立性、數據的共享性、最小的冗余度、完整性、數據間的邏輯關系等要求出發，按照關系型數據庫關系模型和范式的要求，分析設計房地產估價信息系統的數據庫系統。房地產估價信息系統數據庫分為兩部分：

（1） 知識數據

1）估價方法模型表。它是以國家建設部頒布的《房地產估價規范》為依據，結合不同房地產市場區域房地產估價管理部門頒布的地方性估價規范而建立，描述估價方法參數的來源、性質、邏輯關系以及計算公式。主要包括市場比較法、成本法、收益還原法、基準地價法以及它們的衍生方法的模型。

2）房地產估價指標表。它是根據房地產估價活動中不同的估價方法參數、不同的房地產市場區域、不同的房地產類型對房地產價值指標、房地產屬性指標的不同需要而建立的。主要包括房地產重置成本指標、房地產收益指標、土地基準地價指標、土地標定地價指標、房地產物價變動指數、房地產屬性指標、房地產投資收益率指標、建筑物折舊評定標準、房地產稅費標準等等。

3）估價報告格式表。它是根據國家建設部頒布的《房地產估價規范》中對房地產估價報告要求以及估價師的個人喜好建立的。

這三個數據表存儲系統中的顯性知識，即能夠被清楚地表述出來，估價人員能夠通過這種表述獲得的知識。主要通過系統的設計者、系統管理人以及估價師共同建立、擴展和維護。

4）房地產交易實例表。主要用于存儲實際發生交易的房地產的交易價格、交易時間、交易情況、交易房地產所處的區域環境、交易房地產的個體特征等各項屬性數據和交易數據。

5）區域環境數據表。主要用于記錄影響個別房地產價格的地理位置、人文環境、繁華、基礎設施、公共設施、交通、規劃、自然環境等因素的特征描述及量化指標，以便運用市場比較法對房地產進行估價。

6）估價經驗知識數據表。主要記錄估價師在估價過程中進行方法選擇的原因和結果以及估價修正時的原因、修正項目、修正結果以及差異。隨著估價工作的進行，系統不斷地進行經驗的積累，以便于提供更符合估價師思路的建議。

7）論壇數據表。主要記錄估價人員在 BBS 上發布的不同信息，這一部分信息會在一定時間后由專門的信息管理人員將他們分門別類存儲到已有的知識表中去。

這四個表主要存儲的是估價過程中的隱性知識，即很難被清楚地表述出來，或者即使表述了也很難被估價人員直接通過表述來獲得的知識。這些知識在存儲和傳遞過程中經過使用者的加工和深化，演變成使用者的知識，主要通過估價師在估價工作過程中形成和擴充。

（2） 項目估價數據

1）估價項目概況數據表。主要用于描述估價對象所處區域位置、建筑結構、設備、裝修、樓層、朝向、形狀、進深、用途、外觀、質量、購建時間、新舊、權屬等屬性指標。

2）估價項目詳細數據表。主要用于記載估價對象面積、成本費用、折舊、收益、所有權（使用權）年限、已使用年限等價值指標。

3）估價項目報告數據表。主要存放系統完成估價過程，按照特定的估價報告格式生成的估價報告（包括估價結果報告和估價技術報告）。

通過以上系統設計，基于知識管理的房地產估價信息系統可以規范估價師對各種估價方法參數取舍的任意性，實現估價方法的科學性、估價理論的嚴密性；系統通過知識管理模塊，可以有選擇地向估價師提供估價過程控制信息和估價經驗數據，并及時分析估價項目數據，提供最適當的估價方案，既實現了估價師對房地產估價過程實時的參與和控制，又能夠讓房地產信息系統最大限度地給估價師以支持。依此建立的房地產估價信息系統必然能夠在很大程度上解脫估價師，

并為房地產估價過程中的知識積累和傳播服務，讓估價師在更深層次上進行房地產估價理論和方法的研究，提高估價師的理論水平和業務水平，促進房地產估價事業的健康發展。

4 知識型數據倉庫實現過程探討

通過幾年的運行，目前知識型數據倉庫實現從門戶管理、組織機構、權限管理到信息集成、決策參考都實現了質的飛躍，但也遇到如下一些問題：

首先，融入知識管理理念的力度還有待加強。協同辦公解決方案融合了知識管理思想，提供了全面的知識生命周期管理方法與手段，借助協同辦公解決方案可以實現組織內部第四大資源——知識資產的有效管理，幫助組織提升知識資源的價值。但我們也看到在很多工作頁面還不完善，必須將其融入到每一個技術細節和管理細節。

其次，信息孤島現象還比較突出。面對組織集中信息呈現需求和信息孤島的現象，協同辦公解決方案雖然可以集成數據整合中心，通過建立組織級的統一信息視圖，實現對各業務系統數據的統一訪問，提供報表、圖形等多種方式展現，實時、直觀地反映組織運營的關鍵指標變化，但該系統尚缺一個高級集成系統，沒有能對各種信息的鑒別和篩選，易造成決策的失誤。

最后，安全控制機制還有待完善。協同辦公解決方案結合安監系統平臺和應用層的各種權限機制，提供了不同的安全授權行為軌跡機制，對操作層實現功能的授權，比如估價師、主任估價師、總經理都有不同的授權管理范圍，但還不能通過日志功能記錄關鍵操作行為，進行系統審計，給后期追蹤管理留下隱患。

5 結語

知識管理及其實施正在成為企業進行信息化建設的指導思想。結合基于知識管理的房地產評估基礎數據倉庫的工作實踐，本文提出了基于知識管理的評估基礎數據倉庫的設計方法，并進行實現，希望能對評估行業的信息化建設貢獻一份力量。

參考文獻

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