概述商業(yè)房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)

【摘要】介紹了商業(yè)房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)中的每一個(gè)設(shè)計(jì)分類，集中闡述了商業(yè)房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)的核心內(nèi)容，并對(duì)每一種設(shè)計(jì)要點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)的歸納和總結(jié)，

【關(guān)鍵詞】商業(yè)房地產(chǎn)；建筑設(shè)計(jì)；要點(diǎn)

引言：隨著我國(guó)在房地產(chǎn)行業(yè)上的宏觀調(diào)整，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)格局也在不斷的變化。而人們生活水平的不斷提高，也使得房地產(chǎn)行業(yè)添加了新的元素，特別是在商業(yè)房地產(chǎn)方面。商業(yè)房地產(chǎn)建筑因?yàn)樗陨淼奶厥庑?，所以有和其它類型房地產(chǎn)不一樣的設(shè)計(jì)要求和設(shè)計(jì)要點(diǎn)。

1.商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)原則

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)核心，是強(qiáng)調(diào)人的參與，也就是顧客的行為心理在不同角度、不同位置對(duì)建筑設(shè)計(jì)的不同感受。為使建筑形象真正獲得顧客的喜愛和接受，設(shè)計(jì)師不僅要在建筑的立面結(jié)構(gòu)等外部空間中體現(xiàn)趣味性與獨(dú)特性，還必須綜合考量建筑內(nèi)部空間布置、內(nèi)外部交通聯(lián)系、實(shí)際功能，以及安全性和便捷性等因素，使顧客樂于進(jìn)入建筑，并在其內(nèi)部中舒適、愉悅地進(jìn)行消費(fèi)活動(dòng)。要達(dá)到這一設(shè)計(jì)目的，設(shè)計(jì)師首先應(yīng)最大限度地利用各種城市基礎(chǔ)設(shè)置形成聚集效應(yīng)，將消費(fèi)目標(biāo)人群匯聚到建筑附近，依照客源特點(diǎn)和客流規(guī)模等規(guī)劃選址條件，并主動(dòng)引導(dǎo)客流，為地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)造適于其經(jīng)營(yíng)發(fā)展的商業(yè)環(huán)境。其次，應(yīng)針對(duì)目標(biāo)顧客群體的消費(fèi)習(xí)慣及心理特點(diǎn)對(duì)建筑內(nèi)外部結(jié)構(gòu)與功能進(jìn)行科學(xué)的設(shè)計(jì)，針對(duì)消防、交通、景觀等建筑不同功能的部分進(jìn)行合理布局并優(yōu)選配套的設(shè)備和材料。此外，建筑布局和外部設(shè)計(jì)等都對(duì)城市總體布局和空間規(guī)劃具有重要影響。

2.商業(yè)房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)的要點(diǎn)分析

2.1 項(xiàng)目定位

（一）產(chǎn)品定位。產(chǎn)品定位就是形成市場(chǎng)差異化產(chǎn)品，主要包括兩部分內(nèi)容：一是研究房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，從而確定市場(chǎng)需求的種類、形式、大小和趨勢(shì)，為產(chǎn)品定位提供市場(chǎng)基礎(chǔ)；二是研究產(chǎn)品構(gòu)成要素和目標(biāo)客戶消費(fèi)使用過程，以便確定房地產(chǎn)項(xiàng)目形成過程中的外部和內(nèi)部條件，分析產(chǎn)品構(gòu)成的主要因素，形成市場(chǎng)差異化產(chǎn)品。

（二）客戶定位?？蛻舳ㄎ皇谴_定房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體和他們的特征。客戶定位需要研究消費(fèi)者的消費(fèi)行為、消費(fèi)動(dòng)機(jī)以及消費(fèi)方式，同時(shí)研究消費(fèi)者自身的人格、觀念、所處的階層、環(huán)境、文化背景、偏好和生活方式等。

2.2選址

選址環(huán)節(jié)中，應(yīng)把握好到交通、客流、商業(yè)環(huán)境等幾個(gè)因素對(duì)建筑設(shè)計(jì)的影響，并對(duì)不同功能、不同建筑形式的項(xiàng)目采取不同的方案。首先，作為制約著建筑與顧客聯(lián)系的載體，城市道路交通的順暢是商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展的重要基礎(chǔ)。因此，項(xiàng)目的地址必須選在交通可達(dá)性最佳的地點(diǎn)，使客源有充分的空間來(lái)往。其次，設(shè)計(jì)師應(yīng)對(duì)街道兩側(cè)的客流規(guī)模進(jìn)行分析，對(duì)于具備開發(fā)前景的區(qū)域，應(yīng)開辟新的道路交通系統(tǒng)，創(chuàng)造新的商業(yè)環(huán)境。再次，一定區(qū)域內(nèi)的人們往往具有該區(qū)域特有的消費(fèi)水平和習(xí)慣。如趨向購(gòu)買單一商品的顧客，往往希望富有比較和選擇余地，而對(duì)商業(yè)氣氛、娛樂性、環(huán)境要求不多。而購(gòu)物范圍較雜，也較隨意的顧客則希望到集購(gòu)物、娛樂、休閑等功能為一體的綜合商場(chǎng)。因此設(shè)計(jì)師必須首先了解建筑的發(fā)展方向，鎖定目標(biāo)客流，再選定地址，繼而進(jìn)行下一步的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。

2.3 業(yè)態(tài)

從建筑設(shè)計(jì)角度可以商業(yè)業(yè)態(tài)分為如下幾個(gè)形式，超市、主力店、餐飲娛樂、品牌主營(yíng)店及電影院形式等等。層間業(yè)態(tài)分布的原則是應(yīng)考慮如何把客流吸引到頂層及地下室底層的問題，因超市及餐飲娛樂及電影院往往能夠比較容易聚集人氣，而把他們布置在頂層或底層。而主力店則起到帶活整體項(xiàng)目的作用，通常會(huì)布置在項(xiàng)目的一端。至于其他形式的業(yè)態(tài)則只需考慮好相關(guān)專業(yè)的專項(xiàng)設(shè)計(jì)即可。

2.4如果與電商中提高優(yōu)勢(shì)，比如設(shè)計(jì)時(shí)更注重購(gòu)物享受，引入新文化、藝術(shù)與時(shí)尚，更注重至上的服務(wù)。

3.商業(yè)房地產(chǎn)建筑的平面布局設(shè)計(jì)

3.1平面布局設(shè)計(jì)的內(nèi)容

在商業(yè)房地產(chǎn)的平面布局設(shè)計(jì)中，主要的難點(diǎn)在于在設(shè)計(jì)中采用棋盤式的設(shè)計(jì)時(shí)所遇到的難點(diǎn)。在棋盤式設(shè)計(jì)中主要的難點(diǎn)有以下幾個(gè)方面：當(dāng)自然分界點(diǎn)是以柱點(diǎn)為分界點(diǎn)時(shí)，應(yīng)該盡量采用橫向和縱向的分割方法；排列通道應(yīng)該建立在以電梯口為中心的基礎(chǔ)上，以便于人流的分散；當(dāng)縱線和橫線相互交叉的時(shí)候，如果在空間很小也需要交叉的情況下進(jìn)行交叉，可以大大增加縱線和橫線的視野；必須做到攤位在兩邊同時(shí)存在；在中線方面，對(duì)于其中不規(guī)則的部分，要盡量的進(jìn)行拉直處理，這樣雖然會(huì)使得攤位面積分布不均勻，但會(huì)讓道路更加的整齊，人流更加的通暢；當(dāng)?shù)缆愤吘€位于衛(wèi)生間和消防梯處的時(shí)候，盡量不要有攤位，此時(shí)的邊線應(yīng)該盡量的緊貼衛(wèi)生間安置，在距離過長(zhǎng)的情況下，可以考慮安置寬度為0.5m柜臺(tái)，并對(duì)墻面做貨架處理；當(dāng)輔道和主通道有差距的時(shí)候，應(yīng)該設(shè)計(jì)2.4m以上的主通道，并且當(dāng)主通道位于電梯口時(shí)應(yīng)該有3m左右的空間，而當(dāng)主通道位于電梯的上下口時(shí)，應(yīng)該有直角交錯(cuò)的道路，并使之成為主通道或者是主要的縱線和橫線。

3.2功能空間的合理規(guī)劃

應(yīng)以經(jīng)濟(jì)、協(xié)調(diào)和平衡作為空間布置的方針。商業(yè)建筑設(shè)計(jì)中的主要結(jié)構(gòu)空間包括中庭層高、垂直交通、停車場(chǎng)、卸貨區(qū)、通風(fēng)、照明、消防、衛(wèi)生間以及景觀設(shè)計(jì)等幾個(gè)部分。以垂直交通為例，在有限的中庭空間，扶梯層層疊加常常會(huì)激發(fā)購(gòu)物者的欲望。扶梯則是商業(yè)空間人流垂直運(yùn)輸?shù)暮诵?，同時(shí)還具有平衡人流動(dòng)線、引導(dǎo)人流走向的功能。扶梯最好設(shè)置在險(xiǎn)要的位置，而且扶梯周邊的鋪位的商業(yè)價(jià)值較大，最好在扶梯的周邊留有一些駐留空間。而停車場(chǎng)應(yīng)靠近商城，卸貨區(qū)則最好設(shè)置在地下室，在確保顧客安全、方便通行的同時(shí)，防止辦公人流和貨流對(duì)客流的干擾。除上述要點(diǎn)外，還應(yīng)依照建筑的具體用途和經(jīng)營(yíng)情況引入節(jié)能設(shè)計(jì)、導(dǎo)視設(shè)計(jì)、音響設(shè)計(jì)和針對(duì)老人、兒童、殘疾人等的安全及無(wú)障礙設(shè)施設(shè)計(jì)。

3.3 關(guān)于消防疏散組織設(shè)計(jì)

商業(yè)建筑作為人員密集型場(chǎng)所，消防設(shè)計(jì)的重要性不言而喻，大型商業(yè)建筑活動(dòng)人員密集，要求疏散寬度大，在建筑防火等級(jí)在一級(jí)或二級(jí)的前提下，地上一二層每千平方建筑面積疏散寬度為2.77m，地上三層每千平方建筑面積疏散寬度為2.89m，地上四層級(jí)以上每千平方建筑面積疏散寬度為3.00m，而地下一層每千平方建筑面積疏散寬度為5.95m， 地下二層每千平方建筑面積疏散寬度為5.60m。基于以上數(shù)據(jù)，建議地上商業(yè)建筑疏散樓梯設(shè)置在商場(chǎng)的四周，以減少對(duì)核心區(qū)商業(yè)的破壞，并應(yīng)多部樓梯集中設(shè)置，且設(shè)置剪刀樓梯，這樣設(shè)置可有效減少重復(fù)交通面積的浪費(fèi)；對(duì)于地下商業(yè)建筑，在設(shè)置一定數(shù)量的直通地面的樓梯外建議在地下室四周設(shè)置安全避難走道，每個(gè)與避難走道相鄰的防火分區(qū)均向避難走道設(shè)置疏散出口，而避難走道的凈寬要大于或等于單個(gè)防火分區(qū)的最大疏散向避難走道的最大寬度，避難走道要在兩端設(shè)置直通室外的樓梯，與地下各防火分區(qū)接口部位設(shè)置消防前室，并保證前室內(nèi)保持空氣正壓即可，這樣可以大幅降低每個(gè)防火分區(qū)需要設(shè)置疏散樓梯數(shù)量，從而在保證人員疏散安全的前提下又可以減少大量地下和地面一層的樓梯數(shù)量，以達(dá)到增加營(yíng)養(yǎng)面積和減少對(duì)商業(yè)完整性的破壞的作用。

結(jié)束語(yǔ)：

總之，好的商業(yè)建筑需要各方面專業(yè)人才參與，更需要建筑師的智慧，這不僅是設(shè)計(jì)創(chuàng) 新的體驗(yàn)，更是價(jià)值實(shí)現(xiàn)的過程，使商業(yè)建筑合情合理。商業(yè)價(jià)值及城市價(jià)值的多方共贏。

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