房地產(chǎn)開發(fā)中的設計管理工作

【摘要】在房地產(chǎn)工程項目開發(fā)設計中，其設計管理工作占據(jù)著非常重要的作用。文章結(jié)合房地產(chǎn)工程項目開發(fā)設計過程中，其設計管理工作在具體工作實踐中的應用做簡要的闡述。

【關鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；設計管理；作用

0 引言

房地產(chǎn)工程項目設計管理是其項目設計人員運用系統(tǒng)的、科學的方法和成熟的理論等，對房地產(chǎn)工程項目的開發(fā)和設計工作，并對房地產(chǎn)施工過程中的圖紙進行全方位和全過程的設計管理工作。從而最大程度上實現(xiàn)房地產(chǎn)項目經(jīng)濟最大化，滿足客戶的使用性能，它是房地產(chǎn)工程項目管理工作中之一。我們都知，房地產(chǎn)項目開發(fā)設計是一個多目標體系、復雜性的工程，其各個目標體系之間相互聯(lián)系、相互影響、相互協(xié)調(diào)。同時，各目標體系之間應具有一定的協(xié)調(diào)性、合理性和均衡性，從而確保房地產(chǎn)工程項目開發(fā)設計工作的完美完成。

1. 房地產(chǎn)開發(fā)工程項目設計管理現(xiàn)狀

1.1工程項目方案確定階段不足之處

研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)工程項目確定過程中，往往存在一些疏忽，影響房地產(chǎn)開發(fā)中的設計管理工作的順利實施。第一，在設計前，對市場的調(diào)研不夠成分。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在爭取到工程項目的開發(fā)允許以后，為了較快的從工程項目的開發(fā)中獲得較大的經(jīng)濟效益，往往在沒有充分對市場調(diào)研的情況下，較快的進行設計，并確定工程項目的設計方案，僅憑借“目前房地產(chǎn)市場什么樣的設計方案最賺錢，就開發(fā)什么”的錯誤觀念，這樣造成的后果是機械式地效仿別的房地產(chǎn)企業(yè)，沒有設計出自己企業(yè)產(chǎn)品的特色，導致企業(yè)一開始就在市場上沒有獲取較大的競爭力。

1.2設計人員的經(jīng)驗不足

研究發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在做房屋建筑的設計人員中，大多數(shù)的設計人員是剛剛從各個高等院校畢業(yè)的人員，其并沒有多少工程設計經(jīng)驗，就直接進入相應的設計單位。因此，這些剛?cè)肼毜脑O計人員并沒有實際的現(xiàn)場施工經(jīng)驗，然而在設計過程中，他們經(jīng)常機械地套用各種設計規(guī)范去做建筑結(jié)構(gòu)的設計。這個問題致使設計人員在建筑設計中經(jīng)常容易忽略工程施工中實際操作的技術障礙。

1.3 缺乏對建筑耐久性設計

建筑結(jié)構(gòu)所承受的荷載主要是由水平荷載與豎向荷載、風荷載以及房屋結(jié)構(gòu)的自重等組成，這些荷載常年作用在房屋結(jié)構(gòu)上，對于結(jié)構(gòu)的損傷是由局部微損傷開始，逐漸發(fā)展為裂縫等結(jié)構(gòu)性損傷，這樣大大降低了建筑結(jié)構(gòu)的安全系數(shù)。這些損傷在建筑結(jié)構(gòu)設計中往往被設計人員忽略，從而導致了房屋建筑的安全系數(shù)和耐久系數(shù)的降低。

2 房地產(chǎn)開發(fā)中的設計管理

2.1 項目前期的分析管理

在房地產(chǎn)工程項目建設的前期階段，首先需要工程項目設計管理人員了解項目用地的性質(zhì)，然后對工程項目的建設用地進行科學的界定。同時，項目設計管理人員需要在房地產(chǎn)項目投資的前期準備工作中，充分了解工程所在地周邊的環(huán)境，工程項目附近的交通是否便利，并根據(jù)工程項目的功能進行合理的分區(qū)，選定合適的項目建設風格等。最后從項目設計的結(jié)果科學的分析項目的可行性，給投資業(yè)主充分的投資信心。

2.2項目總規(guī)劃階段設計管理

方案設計階段的設計管理工作對工程項目的可行性有非常重要的作用，因此，大多房地產(chǎn)企業(yè)都在項目方案設計過程中，投入較多的人力、物力，以獲得一個適應房地產(chǎn)市場發(fā)展需要與獲取較高的經(jīng)濟回報的方案，但大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在這一階段中，并沒有獲得滿意的設計方案。

在項目方案設計過程中，需要業(yè)主方的設計管理人員，對項目周圍的環(huán)境進行全面的分析：首先要明確工程項目的目標和具體的條件狀況各工程底下管線鋪設，必須報備工業(yè)區(qū)按照批復的路線進行，鄰近工程的地下管線鋪設狀況在本項目實施前期，就與工業(yè)區(qū)管委會報備過程，了解清楚，施工過程嚴格按照施工圖鋪設管線，對鄰近地下管線無影響，然后從工程項目自身的特點以及影響因素著手，計劃、實施、檢查和監(jiān)督行動方案和資源配置，通過利用科學的、系統(tǒng)的工程項目設計管理動態(tài)控制的基本方法、基本原理，制定出合理有效的質(zhì)量控制管理措施，對工程項目進行勘察階段、設計階段進行全面的管理，保證工程項目的在設計階段設計出符合工程需要、適應市場的產(chǎn)品方案。

此外，在項目方案設計階段，需要做好各方面的溝通工作。在方案設計階段的溝通主要設計對政府職能部門、方案設計部門、業(yè)主單位等。

2.3項目施工圖設計階段的設計管理

在房地產(chǎn)開放項目的施工圖設計階段，需要充分做好工程項目的技術交底工作，從而有效的確保工程項目的施工質(zhì)量。

在房地產(chǎn)工程項目的施工圖設計，其是在設計方案在經(jīng)有關部門審批以后，在已經(jīng)確定規(guī)劃方案的基礎上，進行施工圖的設計。首先，對項目的外觀進行方案確定，應該根據(jù)工程項目的功能合理確定建筑的外觀，并根據(jù)項目周邊環(huán)境的特色選定建筑的外觀顏色。同時，綜合考慮建筑結(jié)構(gòu)的高、寬等進行確定結(jié)構(gòu)的表現(xiàn)手法，并系統(tǒng)的分析房屋內(nèi)部的使用性能，以確保設計方案滿足使用性。其次，協(xié)調(diào)各設計單位。如建筑結(jié)構(gòu)設計單位、建筑外觀設計單位、室內(nèi)設計單位、消防設計單位、機電設計單位、園林設計單位等。

2.4 設計管理中的進度管理

首先，項目設計方案的完成時間很大程度上影響進行項目的報批、正式施工等工作的時間。因此，在房地產(chǎn)方案設計階段，需要制定合理的計劃，以確保工程項目在預定的時間段內(nèi)完成。項目總體設計計劃，應該確保每一設計內(nèi)容在規(guī)定的時間內(nèi)如期完成，且不影響下一設計工序的正常進行。

其次，制定的設計計劃要盡可能的詳細，且具有一定的實際操作性，并詳細列出各個設計階段的技術要求。在這一階段中，不可忽視和其他單位間的溝通工作，從而可以有效的保障各單位間進行及時交流，減少設計過程的誤差。

2.5完善設計管理中的技術交底工作

在房地產(chǎn)開發(fā)設計管理中技術交底對工程項目的施工質(zhì)量具有不可忽視的作用。在房地產(chǎn)工程項目施工前的準備工作中，項目設計單位需要根據(jù)工程所簽訂的合同要求，嚴格進行各項工程項目施工所需要的技術交底工作，從而可以很大程度上保障所有工程項目參與人員都可以充分意識到自己所承擔的工作責任，并熟知工程項目每一階段的施工特點、技術難度等技術標準，確保所有施工人員均可以嚴格按照房屋建筑規(guī)范進行施工。此外，為了確保施工技術交底工作的順利進行，除了進行口頭形式的技術交底工作外，還需要進行書面形式的技術交底，確保每一位施工人員都完全掌握施工技術要領。

2.6 加強房地產(chǎn)設計管理中的成本管理

加強房地產(chǎn)項目開發(fā)階段的成本管理控制工作。在房地產(chǎn)工程項目的正式施工以前，為了充分的控制工程項目實施所需要的總費用，需要做到以下幾點：第一，制定優(yōu)化的項目設計方案，并加強對工程項目施工階段造價管理工作，盡可能的做到減少在房地產(chǎn)工程項目實施過程中，由于突發(fā)的因素導致工程出現(xiàn)超支現(xiàn)象的發(fā)生；第二，應嚴格按照工程項目的定額用料計劃，來領取施工設施用料。第三，若需要技術變更，則在技術變更后，應針對變更后的方案重新進行成本預算，避免出現(xiàn)超支現(xiàn)象。

3結(jié)束語

綜上所述，在房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中進行設計管理是非常重要的工作，其可以有效的避免工程建設過程中的失誤，確保工程項目的順利進行。一個完美的設計管理應具有最佳的流程、完善的制度，并具備成熟的技術作保障，從而在房地產(chǎn)開發(fā)中以較少的投入獲取最大的經(jīng)濟效益。

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