促使房地產企業做出項目選擇的哪些指標

市場上可供房地產企業選擇運作的項目多如牛毛，企業如何取舍便成了難題。是什么促使企業作出選擇的決定？做這個決定的過程必然經過了定性分析與定量分析兩個階段，而在更為重要的定量分析階段中，以下指標主導了企業最終的抉擇。

一、利潤率

企業都是逐利的，這個“利”指的就是利潤率，包括毛利率與凈利率，利潤率是反映公司盈利能力的重要指標，是企業能否做強做大的重要前提。尤其是被外界公認為暴利行業的房地產業，企業若想發展壯大，更是要把利潤率當做選擇項目的第一要務。

從業界的普遍水平來看，毛利率至少要達到30%，凈利率不小于15%的項目才有吸引力，才可能引起企業的興趣。這在以前來說，能達到這種水平的項目相當多。但是現在隨著土地、人工、財務、建筑材料等成本的不斷增加，在房屋售價得不到顯著提高的情況下，原先的利潤率水平已經無法企及，而房屋售價的大幅上漲有悖于現行房地產政策。而且現在的項目中配建政策性住宅面積比例不斷加大，以及限價、競配建等出讓模式在土地市場中的全面應用，使得很難再找到原先的那種純粹的商品房項目。

所以如果現在還是一味求取高利潤率，那么企業將在市場上找不到合適的項目，最終只能“因噎廢食”，被自己活活的困死。故以利潤率來選擇項目更適用于純商品房項目，但是這樣的項目在目前的市場環境下已經可遇而不可得了。

如果沒有高利潤率，那就只能用高周轉彌補損失的利潤率。高周轉簡單說就是：快供應、快銷售、快套現以及快拿地。這樣“快進快出”的策略經過實際檢驗，從效果上來看似乎更加適合現在的市場。這一點從近幾年“年房地產企業銷售金額榜”名列前茅的均為高周轉企業就可以得到證實。因此許多以前以追求高品質、高收益水平而周轉較慢的企業如中海、華潤、招商、龍湖等紛紛返璞歸真，降低身段以面對越來越龐大的剛需團體。通過薄利多銷的方式“以量取勝”，以維持在限購政策持續、市場前景暗淡的市場氛圍中自身的正常運營。

二、現金流

揣在兜里的才是錢，所以良好的現金流也是企業選擇項目的一個重要指標。尤其是對于那些限制了最高銷售價格的政策性住房項目、中小套型普通商品房項目，雖然利潤率水平較低，但如果能形成良好的現金流量，彌補企業在經營活動中現金流量的不足，也是值得運作的。畢竟持續穩定的現金流量是企業生存的基礎。

一般來說對于房地產企業，高負債和高存貨是導致現金流緊張的雙重誘因，即房子賣不出去的風險和融資成本增加導致的資產負債率上升的風險。而政策性住房項目、中小套型普通商品房項目正好克服了這兩項不利因素。這兩種項目銷售價格受限，至少較周邊房地產項目低20%以上，所以只要還有政策性住房政府配售制度不變、只要還有剛需的存在，房子賣不出去導致的高存貨的顧慮可以忽略；這兩種項目獲取土地時地價水平就較低，另外無需高額的營銷費用，使成本大幅下降，進而無需在市場上大量融資，也就談不上高負債的風險。

在房地產測算中，現金流量表是必須排的一張表格。因為在利潤率可知，且確定較低的情況下，如果能有流暢的現金流量，據此計算出較短的投資回收期，這樣的項目不論是單獨運作還是作為純商品房項目的補充都是不錯的選擇。

三、凈資產收益率（ROE）

ROE，又稱股東權益收益率=凈利潤/平均股東權益*100%。股東權益聽起來拗口，它還有另外一個名字“凈資產”，即資產減去負債。平均股東收益可以從股東權益變動表上看到，進而可以簡單的計算ROE指標。該指標反映股東權益的收益水平，指標值越高，說明投資帶來的收益越高。這個指標是上市公司用以衡量公司運用自有資本的效率，是判斷上市公司盈利能力的重要財務指標。因為對于上市公司，股東更在意的是自身投入的增值能力與收益水平，而利潤率是對企業的回報。

自2003年以來，房地產行業平均ROE水平在11%左右，下表為5家知名的大型上市房企2008—2011年的ROE水平以及與同行業水平的對比：

名稱2008200920102011平均數

萬科12.6514.2616.4718.1715.39

保利15.9014.0316.5618.5216.25

招商8.2610.1011.0512.6910.53

華僑城16.4316.2823.0019.5018.80

金融街7.148.8010.5511.149.41

平均數12.0812.6915.5316.0014.08

房地產開發與經營業13.9411.1110.439.9111.35

從中可以看出，這5家房地產企業ROE水平在這5年中表現是相當穩健的，平均值在14%左右，且從2009年開始，5家上市房企的平均數逐年攀升，且越來越向上偏離行業平均ROE水平。正是因為ROE水平的不斷提高，使得企業能在市場形勢風云變換中獨善其身、仍能煥發勃勃生機。

所以如果運作一個項目能起到提高公司ROE水平的效果，這個項目也是可行的。那么項目的哪些方面可以左右企業的ROE水平呢？巴菲特認為可以通過以下5 種方法提高ROE：

1、減少納稅

2、使用更便宜的財務杠桿

3、增加經營利潤

4、提高資產周轉率

5、提高財務杠桿比率

這五種方法對應了杜邦分析的五因素分解，即，ROE=銷售凈利率×資產周轉率×權益乘數

=（歸屬母公司凈利潤/利潤總額） ----稅負

×（利潤總額/息稅前利潤） ----利息負擔

×（息稅前利潤/營業總收入） ----經營利潤率

×（營業總收入/平均總資產） ----資產周轉率

×（平均總資產/歸屬母公司權益） ----權益乘數

實操中可以通過合理避稅、降低融資成本、增大經營收入、減小經營支出、實現高周轉率、縮小使用自有資金的比重等實現ROE的提升，因為選擇多了，所以企業的操作余地就充裕了。

四、內部收益率（IRR）、凈現值（NPV）

以上三項指標都是靜態分析指標，而內部收益率、凈現值是從動態上考慮項目的可行性。

NPV指投資方案所產生的現金凈流量按照一定的折現系數折現之后與原始投資額現值的差額。這個差額若大于零表示項目可行，且凈現值越大，方案越優，投資效益越好。

IRR是使凈現值為零時的折現率，是投資預期達到的最低報酬率。這個報酬率至少要大于借款利率水平，因為只有這樣才能形成財務杠桿效應。通常還應高于行業平均水平，或者企業所能容忍的收益率底線。

但內部收益率并不能作為唯一的參考指標，因為一個內部收益率較低的方案，可能由于其規模較大而有較大的凈現值，因而更值得建設。所以在各個方案選比時，須將內部收益率與凈現值結合起來考慮。

這兩個指標在實際測算時被反復應用，因為他們考慮的是整個項目壽命期內的投資與收益的關系。

特別是對于投資期較長的持有型物業項目來說，時間是最大的不確定性因素，時間越長，風險越大。而內部收益率、凈現值就是規避這種風險的最有力武器。

當然，在項目選擇過程中可使用的指標還有很多，比如說靜態、動態投資回收期等。在現實應用中，企業參考的也不會只是一項指標，而應該是多項指標的組合。

運用其中的哪些指標，取決于企業最關注、最看重的那部分。企業在運用時會根據當時的市場形勢、自身的實力、項目的性質等進行針對性的考量，進而做出更適合企業的決定。對于企業來說，沒有最好的項目，只有最適合的項目。