廠區中的地產開發

城市化的過程離不開工業經濟的發展，在新興的城市以及在城市新興的工業園區內，工業用地都占有極大的比重。在我國，伴隨著中國經濟的蓬勃發展和城市化建設速度的加快，現代化工業企業的需求也與日俱增。同時，隨著時間的進程，原有的技術逐步被新技術所替代，舊的工業設施不斷被遺棄或荒廢。

在我國80年代，隨著土地有償使用制度的建立，城市區土地“退二進三”式功能置換，老工業基地轉型，這三方面成為產業用地調整的主要推動力。大量的工業企業的遷移，導致很多土地與建筑等被遺留，簡單的推平重建顯然已經不能適應當代城市發展的要求。與自然文化遺產相比，工業遺產的價值長期被忽略。

大量的老廠房被遺棄或者荒廢，使得大片的土地資源被浪費，而如今土地價值大幅度增長，那些被荒廢的老廠區具有很大發展潛力的優勢應該被重視，如何利用這些老廠區創造其應有的價值，是值得我們探討的問題。

如今房地產熱已經是人們耳熟能詳的字眼，那么那些荒廢的老廠區是否可以進行房地產開發，從而使得資源和利益達到最大化呢？

對于房地產的概念，應該從兩個方面來理解：房地產既是一種客觀存在的物質形態，同時也是一項法律權利。

房產是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業、服務、文化、教育、衛生、體育以及辦公用房等。地產是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產?？梢杂腥N存在形態：即土地、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（[1]或土地使用權）、建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。隨著個人財產所有權的發展，房地產已經成為商業交易的主要組成部分。

法律意義上的房地產本質是一種財產權利，這種財產權利是指寓含于房地產實體中的各種經濟利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、抵押權、典當權、租賃權等。

改革開放以后， 隨著我國經濟的快速增長，房地產行業成為國民經濟的支柱產業，同時又是許多產業關聯度很大的產業，它在社會經濟生活中有著重大的作用。從目前市場情況看，房地產的銷售量持續增長，商品房銷售面積、銷售額以及銷售給個人的購房額持續上升，房價大幅攀升，第三，需求依然旺盛。

目前，地產開發主要分為商業地產和住宅地產兩種類型。

商業地產已成為當今中國的地產熱點。住宅地產是單一地產，屬于房地產。商業地產是復合地產——地產與商業的復合，跨房地產業和商業。

商業地產是指發展商業用地，用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等地產形式，也包括百貨商廈、購物街、批發市場、集貿市場、寫字樓、統一服務型公寓等商業形式。商業地產具有很大的盈利空間，但是商業地產如果布局在廠區區域，則有一定的弊端。主要體現在區位商，商業地產是復合型地產，其區位涵義除指項目的具體地理空間 位之外，還應包含項目位置所處的社會、政治、經濟、文化、教育等環境或背景因素。對商業地產而言，地產只是基礎，商業才是關鍵。只有商業經營成功，商場才能出租或出售，商業地產開發才會產生收益。否則商業地產就成了無源之水、無本之木。商業地產的開發是“引鳳筑巢”。商業地產必須先確定經營模式、入駐商家、資金來源，再根據主力店商家要求進行開發，以最大限度的降低開發風險。

商業地產投資開發是一個非常復雜的系統，參與多方，投資巨大，周期跨度長，行業跨度大。其本質上與單一產品生產經營追求利潤最大化不同，這是一個追求綜合價值最大化的系統工程，開發方需要對整個項目生命周期進行全過程的價值管理。

商業地產項目的選址有兩個方面的含義和內容，一是有了比較明確的意向和具體的商業定位后選擇具體的項目實施地址，另一方面也有可能直接針對地址選擇合適的商業定位。商業選址需要同時關注時間和商業屬性：

一、在地塊附近，歷史上有咩有形成特定的傳統商業？這些商業的形態分布、走勢格局如何？在實踐中表明，地塊所屬地段的傳統商業傳統商業優勢往往是眾多商業地產成功的第一步；而且我們也知道，某些經營業態對傳統地段的要求非常高，一旦偏離了該傳統地段太遠，失敗的可能性就會變大。

二、城市交通政策或其他法律法規對該地塊的商業的影響。城市的發展對該地塊的未來影響如何。能否形成新的地理優勢？

三、該地區的人流量和區位格局適不適合。在項目的選擇上怎樣是它保持一個升值的空間？因為人流量的大小會影響到業態的選擇，成熟住宅區與商業區、市區與郊區的商業地產規劃完全是不同的。

商業地產的開發需要考慮更多地因素，對于老廠區來說或許它不是最好的選擇，那么住宅地產是否可以作為廠區地產開發的首選？應該以哪種方式進行開發呢？

近幾年我國廉租房的政策不斷提出，加大力度改善城市低收入人群的居住現狀。舊住宅的建設方式是國營房地產開發公司開發與單位自建家屬小區兩種方式。

廉租房是指政府以租金補貼或實物租配的方式，向符合城鎮居民最低生活保障且住房困難的家庭提供社會保障性質住房。

廉租房是國家和當地政府為了解決城市中低經濟收入家庭住房困難而建成的普通住宅，有社會公共福利和住房社會保障性質。廉租房有特定的供給對象，符合廉租房供給條件的由本人向政府提出申請，并經過政府相關部門核實批準后，方能購、租、補。

以前的舊工廠很多都位于城市老中心區，隨著城市建設的發展和擴張，現今都位于市中心的繁華地段。周邊具有基本的配套設施，如商業服務、教育、醫療和公用設施等。具有優越的地理位置，緊鄰城市主干道，道路系統相對完善。公共站點也相對較多，便利的交通基礎設施也為居住在中心地區的居民提供了便利的出行手段。從前的工業廠區內部配套的職工住宅，通常采用行列式南北布置以獲得較大的容積率，滿足采光、通風、朝向的要求，規劃布局采用陣列式均等布局的規劃格局，形式較為單一，可識別性差。通過對舊廠區住宅調查分析中發現現有居住空間雖然從空間尺度上很符合廉租房的特點，但是空間數量仍有不足，因此改造中需要考慮住宅建筑的加擴建設計，增加居住空間面積來達到廉租房的基本生活需求。

祖宅建筑的加建就是基本保留鮮有的建筑物的基礎上，通過一定的技術措施在原有的建筑物的結構基礎上或者關系密切的空間范圍內建造新的實體，對原有的建筑的空間進行補充和擴展，也分為首層加建、側向加建和屋頂加建。

多層住宅樓的首層空間具有其他樓層所沒有的特殊條件，它直接與外部空間如院子、街道和花園相連，也是住戶進出的必經之路。因此，首層住戶可以適應多種不同功能，如：功能空間的擴展，半私密空間等。

對于舊住宅的功能空間不足可以進行側向整體加建，即緊靠原有建筑建造新建筑，通常根據住宅的平面功能加建相應的空間，采取大體量的增建措施來擴大居住功能空間。加建的方式通常采用在原來住宅平面上補缺或外伸的方法，補缺就是利用住宅的平面缺口增加居住空間。外伸就是由住宅向外伸出新增面積，且方法簡單易行，不變更房屋產權，不必臨時搬遷，對居民生活影響小，是目前舊住宅增加套型面積最適合的改造模式。

另一種方式就是屋頂加建，這也是一種很好的擴展居住空間面積的方式。在住宅日照間距允許的條件下，在住宅頂部垂直加層擴建，這種方法能在占地面積不變的情況下，有效地提高住宅容積率。

老廠區由于自己條件的限制，為了達到資源利用最大化，通過對廠區里老居住區的改造和擴建，使之成為廉租房，這樣不僅貢獻了社會，同時也能給地產開發商帶來利潤，是個雙贏的結果，這種模式可以更多地運用于實踐中。