關于我國現行房產登記制度存在問題的思考

【摘要】市場經濟的不斷發展帶來了房地產市場的迅速成長，房地產權屬的確認對于維護整個房地產市場起到了關鍵性的作用。房地產登記制度則是對房地產權屬關系的確認，對于保障房地產市場交易安全以及秩序安全起到了重要的作用。目前，我國房地產登記依舊采用傳統的行政管理模式，這種模式已經不能滿足快速發展的房地產市場，存在了諸多問題。本文將結合房地產登記的相關理論知識，分析房地產登記制度存在的問題，并提出相關的完善對策。

【關鍵詞】房地產登記制度 問題 對策

一、引言

房地產是一種典型的不動產，與我們每個社會人息息相關，也因此房地產登記制度變得尤為重要，成為我國不動產法律制度相當重要的一部分。房地產包括房產和地產，即土地和地上建筑物。房地產登記制度從學理上來說是指對土地以及地上建筑物的所有權、設定的建筑物他項權利按照法定程序在專門的記錄冊上進行記載并予以確認的制度。這種制度不僅可以使得房地產交易置于國家行政權力的監督之下，為稅收提供一定的依據，最重要的還是可以達到權利公示的效果，進而保障交易安全。目前，大多數國家都會采用房地產登記制度對房地產權屬進行確認，我國現行的房地產登記采取的仍然是行政管理的模式。由于一些歷史原因以及房地產市場的飛速發展，這種登記制度出現了很多弊端，如登記范圍的不統一、登記效力的模糊性、登記機關的管理混亂等問題。這些問題給房地產的交易帶來了巨大安全隱患。為此，房地產登記制度的完善是我們房地產市場亟待解決的問題。

二、我國房地產登記制度存在的問題

（一）房產與地產登記機關的不一致

正如上文所述房地產房產和地產，我國關于房產和地產的登記機關是不一致的，這嚴重違背了權利一致的原則。地產的登記由《土地登記規則》進行規制，其發證工作由土地行政管理部門進行；房產的登記則是由《城市房屋權屬登記管理辦法》規制，其發證工作由房產管理部門進行。雖然相關法律法規規定政府可以設立一個部門統一管理房地產的登記，但是由于歷史原因，大多數地區依舊是由上述兩個部門分別管理。此外，我國對于農村房地產的登記規制存在一定的缺失，僅對宅基地的相關登記事項做出了規定，這對于農村房地產登記事務是遠遠不夠的。

（二）房地產登記效力法律規制相矛盾

我國關于房地產登記效力的法律規定之間存在著一定的矛盾。《城市私有房屋管理條例》第六條規定了房地產登記適用登記生效主義，通俗來講就是只有登記了才發生所有權的轉移，或者其他權利的設立。但是《擔保法》的相關司法解釋則規定了登記對抗主義，即非經登記不得對抗第三人，物權效力并沒有發生相應的變動。顯然，這種相矛盾的規定給不動產的登記帶來了很大的不便，使得當事人無法辨明應該如何保護自己對該不動產所享有的權利。

（三）更正登記以及異議登記存在缺陷

我國《物權法》第19條對房地產的更正登記進行了相關規定，以期為改正錯誤的房地產登記提供法律依據，為權利人提供法律保障。但是，由于該登記制度的使用門檻較低，不存在過高的成本，比如不用交稅等，導致更正登記很容易被雙方當事人所利用，聯合第三方從中謀取私利。此外，該法第19條還規定了異議登記。本條規定了利害關系人可以對不動產登記簿記載事項提出異議，如果登記簿記載的權利人書面同意異議或者人民法院裁定異議登記，則異議登記成立。可以看出，本條并未對法院裁定異議登記的依據、程序以及標準等做出相關指導性的規定，這就不利于真正的權利人進行異議登記，維護自身交易的安全。

（四）登記信息不夠透明化

在房地產的實務登記過程中，往往會過于強調對于登記記載人的隱私保護，這就使得部分登記資料不能完全得到公示，進而使得房地產登記所產生的公信力不夠完整，誤導相關房地產交易人員。此外，由于一些房地產登記部門工作人員的專業素養過低，或者進行一些人為操作，使得利害關系人在查詢房地產登記簿時所得到的信息不一定就是完整的，損害了利害關系人的交易利益。

三、完善我國房地產登記制度的對策

（一）房產與地產的登記機關進行統一化

我國長期以來一直沿用行政管理的模式進行房地產登記工作，這就使得登記這一公示制度與行政機關的相關職能沒有得到很好地融合。不同的房地產由不同的行政機關進行登記，進而產生了不同的登記標準，造成了房地產登記的混亂。對房產和地產的登記機關進行統一是十分必要的，建議有關部門對房地產登記機關的職能進行統一的整理，規整房地產登記權利，指定出統一的登記機關。同時，制定出配套的統一化規章制度，配合統一化工作。

（二）統一房地產登記效力

正如上文所述，房地產登記效力所采用的法律規定是模糊的，導致房地產交易人無法通過確定的法律規制來保護自己的房地產所有權或其上的派生權利，這就需要一個統一的標準來規制房地產登記的效力問題。關于究竟是采用登記生效主義還是登記對抗主義或者兩者兼之，抑或提出新的登記效力規則，則需要法學學者以及相關工作者進行進一步深入的研究，采取符合我國國情的統一效力政策。

（三）完善更正登記和異議登記制度

對于錯誤登記的更正登記，相關法律規定的過于籠統。我們應當采用區別對待的方法進行規定。如果是由于當事人自己的原因造成的，則應當由登記機關對更正事由進行詳細的審查；如果是因為登記機關的錯誤而使得登記產生錯誤的，則應以原有的申請登記文件為準進行審查，并且由其上一級登記機關進行更正。對于異議登記制度，由于其可操作性比較大，則建議利害關系人提供相應的財產擔保。這樣可以避免任何利害關系人隨意的來進行登記申請，減少登記機關的工作量以及不必要的行政資源浪費。

（四）規范登記信息的公示制度

房地產登記制度的一個重要意義就在于對權利人權利的公示，使得第三人基于這種公示而確定權利的公信力，因此對于登記信息公示制度的規范化操作是十分有必要的。首先，規范工作人員的公示行為。應當提升工作人員的專業水準以及思想道德水平，使其認識到自己工作的重要性，盡可能的減少公示當中出現的錯誤，為查詢登記人提供最完整的的登記信息。其次，建立公示監督機制。登記機關應當建立針對公示行為的監督機制，硬性的督促工作人員恪守原則，公開法律規定范圍內的登記信息。

四、結論

房地產登記制度作為物權制度的一個組成部分，有著其自身的特點和重要性。基于其在房地產發展過程中存在的種種問題仍需要我國學者和實務工作者從不同的角度進行規制，以期房地產登記制度能夠更好的適應時代發展的腳步，維護房地產市場的秩序。

【參考文獻】

吳文桂.試論房地產登記制度的完善[J].產業與科技論壇.2013（17）