關(guān)于我國現(xiàn)行房產(chǎn)登記制度存在問題的思考

【摘要】市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展帶來了房地產(chǎn)市場的迅速成長，房地產(chǎn)權(quán)屬的確認對于維護整個房地產(chǎn)市場起到了關(guān)鍵性的作用。房地產(chǎn)登記制度則是對房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的確認，對于保障房地產(chǎn)市場交易安全以及秩序安全起到了重要的作用。目前，我國房地產(chǎn)登記依舊采用傳統(tǒng)的行政管理模式，這種模式已經(jīng)不能滿足快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場，存在了諸多問題。本文將結(jié)合房地產(chǎn)登記的相關(guān)理論知識，分析房地產(chǎn)登記制度存在的問題，并提出相關(guān)的完善對策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)登記制度 問題 對策

一、引言

房地產(chǎn)是一種典型的不動產(chǎn)，與我們每個社會人息息相關(guān)，也因此房地產(chǎn)登記制度變得尤為重要，成為我國不動產(chǎn)法律制度相當重要的一部分。房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)，即土地和地上建筑物。房地產(chǎn)登記制度從學(xué)理上來說是指對土地以及地上建筑物的所有權(quán)、設(shè)定的建筑物他項權(quán)利按照法定程序在專門的記錄冊上進行記載并予以確認的制度。這種制度不僅可以使得房地產(chǎn)交易置于國家行政權(quán)力的監(jiān)督之下，為稅收提供一定的依據(jù)，最重要的還是可以達到權(quán)利公示的效果，進而保障交易安全。目前，大多數(shù)國家都會采用房地產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)權(quán)屬進行確認，我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記采取的仍然是行政管理的模式。由于一些歷史原因以及房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，這種登記制度出現(xiàn)了很多弊端，如登記范圍的不統(tǒng)一、登記效力的模糊性、登記機關(guān)的管理混亂等問題。這些問題給房地產(chǎn)的交易帶來了巨大安全隱患。為此，房地產(chǎn)登記制度的完善是我們房地產(chǎn)市場亟待解決的問題。

二、我國房地產(chǎn)登記制度存在的問題

（一）房產(chǎn)與地產(chǎn)登記機關(guān)的不一致

正如上文所述房地產(chǎn)房產(chǎn)和地產(chǎn)，我國關(guān)于房產(chǎn)和地產(chǎn)的登記機關(guān)是不一致的，這嚴重違背了權(quán)利一致的原則。地產(chǎn)的登記由《土地登記規(guī)則》進行規(guī)制，其發(fā)證工作由土地行政管理部門進行；房產(chǎn)的登記則是由《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)制，其發(fā)證工作由房產(chǎn)管理部門進行。雖然相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定政府可以設(shè)立一個部門統(tǒng)一管理房地產(chǎn)的登記，但是由于歷史原因，大多數(shù)地區(qū)依舊是由上述兩個部門分別管理。此外，我國對于農(nóng)村房地產(chǎn)的登記規(guī)制存在一定的缺失，僅對宅基地的相關(guān)登記事項做出了規(guī)定，這對于農(nóng)村房地產(chǎn)登記事務(wù)是遠遠不夠的。

（二）房地產(chǎn)登記效力法律規(guī)制相矛盾

我國關(guān)于房地產(chǎn)登記效力的法律規(guī)定之間存在著一定的矛盾。《城市私有房屋管理條例》第六條規(guī)定了房地產(chǎn)登記適用登記生效主義，通俗來講就是只有登記了才發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，或者其他權(quán)利的設(shè)立。但是《擔(dān)保法》的相關(guān)司法解釋則規(guī)定了登記對抗主義，即非經(jīng)登記不得對抗第三人，物權(quán)效力并沒有發(fā)生相應(yīng)的變動。顯然，這種相矛盾的規(guī)定給不動產(chǎn)的登記帶來了很大的不便，使得當事人無法辨明應(yīng)該如何保護自己對該不動產(chǎn)所享有的權(quán)利。

（三）更正登記以及異議登記存在缺陷

我國《物權(quán)法》第19條對房地產(chǎn)的更正登記進行了相關(guān)規(guī)定，以期為改正錯誤的房地產(chǎn)登記提供法律依據(jù)，為權(quán)利人提供法律保障。但是，由于該登記制度的使用門檻較低，不存在過高的成本，比如不用交稅等，導(dǎo)致更正登記很容易被雙方當事人所利用，聯(lián)合第三方從中謀取私利。此外，該法第19條還規(guī)定了異議登記。本條規(guī)定了利害關(guān)系人可以對不動產(chǎn)登記簿記載事項提出異議，如果登記簿記載的權(quán)利人書面同意異議或者人民法院裁定異議登記，則異議登記成立。可以看出，本條并未對法院裁定異議登記的依據(jù)、程序以及標準等做出相關(guān)指導(dǎo)性的規(guī)定，這就不利于真正的權(quán)利人進行異議登記，維護自身交易的安全。

（四）登記信息不夠透明化

在房地產(chǎn)的實務(wù)登記過程中，往往會過于強調(diào)對于登記記載人的隱私保護，這就使得部分登記資料不能完全得到公示，進而使得房地產(chǎn)登記所產(chǎn)生的公信力不夠完整，誤導(dǎo)相關(guān)房地產(chǎn)交易人員。此外，由于一些房地產(chǎn)登記部門工作人員的專業(yè)素養(yǎng)過低，或者進行一些人為操作，使得利害關(guān)系人在查詢房地產(chǎn)登記簿時所得到的信息不一定就是完整的，損害了利害關(guān)系人的交易利益。

三、完善我國房地產(chǎn)登記制度的對策

（一）房產(chǎn)與地產(chǎn)的登記機關(guān)進行統(tǒng)一化

我國長期以來一直沿用行政管理的模式進行房地產(chǎn)登記工作，這就使得登記這一公示制度與行政機關(guān)的相關(guān)職能沒有得到很好地融合。不同的房地產(chǎn)由不同的行政機關(guān)進行登記，進而產(chǎn)生了不同的登記標準，造成了房地產(chǎn)登記的混亂。對房產(chǎn)和地產(chǎn)的登記機關(guān)進行統(tǒng)一是十分必要的，建議有關(guān)部門對房地產(chǎn)登記機關(guān)的職能進行統(tǒng)一的整理，規(guī)整房地產(chǎn)登記權(quán)利，指定出統(tǒng)一的登記機關(guān)。同時，制定出配套的統(tǒng)一化規(guī)章制度，配合統(tǒng)一化工作。

（二）統(tǒng)一房地產(chǎn)登記效力

正如上文所述，房地產(chǎn)登記效力所采用的法律規(guī)定是模糊的，導(dǎo)致房地產(chǎn)交易人無法通過確定的法律規(guī)制來保護自己的房地產(chǎn)所有權(quán)或其上的派生權(quán)利，這就需要一個統(tǒng)一的標準來規(guī)制房地產(chǎn)登記的效力問題。關(guān)于究竟是采用登記生效主義還是登記對抗主義或者兩者兼之，抑或提出新的登記效力規(guī)則，則需要法學(xué)學(xué)者以及相關(guān)工作者進行進一步深入的研究，采取符合我國國情的統(tǒng)一效力政策。

（三）完善更正登記和異議登記制度

對于錯誤登記的更正登記，相關(guān)法律規(guī)定的過于籠統(tǒng)。我們應(yīng)當采用區(qū)別對待的方法進行規(guī)定。如果是由于當事人自己的原因造成的，則應(yīng)當由登記機關(guān)對更正事由進行詳細的審查；如果是因為登記機關(guān)的錯誤而使得登記產(chǎn)生錯誤的，則應(yīng)以原有的申請登記文件為準進行審查，并且由其上一級登記機關(guān)進行更正。對于異議登記制度，由于其可操作性比較大，則建議利害關(guān)系人提供相應(yīng)的財產(chǎn)擔(dān)保。這樣可以避免任何利害關(guān)系人隨意的來進行登記申請，減少登記機關(guān)的工作量以及不必要的行政資源浪費。

（四）規(guī)范登記信息的公示制度

房地產(chǎn)登記制度的一個重要意義就在于對權(quán)利人權(quán)利的公示，使得第三人基于這種公示而確定權(quán)利的公信力，因此對于登記信息公示制度的規(guī)范化操作是十分有必要的。首先，規(guī)范工作人員的公示行為。應(yīng)當提升工作人員的專業(yè)水準以及思想道德水平，使其認識到自己工作的重要性，盡可能的減少公示當中出現(xiàn)的錯誤，為查詢登記人提供最完整的的登記信息。其次，建立公示監(jiān)督機制。登記機關(guān)應(yīng)當建立針對公示行為的監(jiān)督機制，硬性的督促工作人員恪守原則，公開法律規(guī)定范圍內(nèi)的登記信息。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)登記制度作為物權(quán)制度的一個組成部分，有著其自身的特點和重要性。基于其在房地產(chǎn)發(fā)展過程中存在的種種問題仍需要我國學(xué)者和實務(wù)工作者從不同的角度進行規(guī)制，以期房地產(chǎn)登記制度能夠更好的適應(yīng)時代發(fā)展的腳步，維護房地產(chǎn)市場的秩序。

【參考文獻】

吳文桂.試論房地產(chǎn)登記制度的完善[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇.2013（17）