鄭州市房地產需求預測分析

摘要：本文在分析影響房地產需求因素分析的基礎上，對西安市房地產需求進行預測分析并進行實證研究。文中使用SPSS軟件對各因素進行相關分析和通過回歸分析對選定的自變量建立多元回歸需求預測模型，并且運用了一元線性回歸對自變量進行預測，得到未來四年西安市房地產需求量會上升的結論。

關鍵詞：市場需求；回歸分析；預測模型

1 引言

在市場經濟條件下，房地產業起著重要的作用。[1]隨著我國經濟的迅速發展，房地產市場也是一片欣欣向榮，房價處于不斷上漲中。在整體經濟增長的前提下，房地產市場運行的表現更是超出預期。[2] 2012年年初溫家寶總理再次強調調控房價政策不放松。影響房價的因素很多，但歸根結底，房價取決于市場供求情況。[3]而房價也會反過來影響市場供求。[4]解讀國家的宏觀政策后，可發現我國現要實現有效有度地遏制房地產行業發展過熱，實現經濟軟著陸。基于上述兩點，對房地產市場需求的預測具有十分重要的意義。

2 模型建立和實證研究

通過以上分析，得出影響我國房地產市場需求的可量化的因素為GDP、人均GDP、年人均可支配收入、房地產銷售價格、房價收入比、銀行住宅五年以上貸款利率、城鎮儲蓄存款、市區年末總人口。本文采用多元線性回歸模型來表示房地產市場需求量與各因素之間的關系，其自變量與因變量的關系可表示為：

其中，X1，X，2，……Xp為自變量，Y為因變量，ε是服從正太分布N（O，δ2）的隨機變量，b0， b1， ……bp為待估參數。

線性回歸方程的檢驗方法主要包括模型擬合程度R2檢驗、方差分析（F檢驗）、r檢驗三種檢驗方法，分別對模型的預測值與觀測值的相關系數、線性回歸的整體顯著性、線性回歸中各回歸系數的顯著性三個方面進行檢驗。本文參考鄭州市統計網的信息，選取鄭州市1999-2012年的數據進行實證研究。數據見表1，具體實證部分如下：

年份房地產銷售面積（萬㎡）GDP（億元））人均GDP（億元）年人均可支配收入（元）房地產銷售價格（元）房價與家庭收入比值銀行住房五年以上貸款利率（%）城鎮儲蓄存款（億元）市區年末總人口（萬人）房地產預期價格（元）

199975.6632.934100916148148111.614.05513.53631.61578

2000184.2728.4112276458188311.384.05565.78665.91987

2001143.7815.8121497266196910.884.05692.78677.02265

2002163.1913.9133947772202910.404.05849.57687.72000

2003269.31074.1155068647204610.414.051048.49697.72156

2004314.51335.218995966720989.324.051211.09708.22426

2005613.71660.6233201097726378.794.411436.087162789

2006801.82007.8278821218728738.514.411620.75724.33124

20071097.92486.7340681408435737.804.861658.71735.64520

2008699.63012.8407361612056076.164.862067.22743.65789

20091198.93308.5442421741742946.164.862511.17752.14691

20101558.74040.9476081937649574.216.142911.00866.15490

20111563.24979.8568562247756964.116.143252.15885.75941

20121441.95549.8620492530162524.176.143845.46903.16481

表1

2.1 模型構建

相關性分析表見表2。通過對各因素的相關性分析，得出了對因變量房地產市場需求（即房地產銷售面積）影響程度較大的3個自變量且3個變量之間沒有相關性，即年人均可支配收入、城鎮儲蓄存款、市區年末總人口。建立房地產市場需求預測的一元三次線性回歸模型，其中因變量房地產銷售面積定義為Y，自變量年人均可支配收入、城鎮儲蓄存款、市區年末總人口分別定義為X1，X，2，X3。

通過SPSSl9.O的分析得出，模型擬合情況可以令人滿意，預測值同觀測值的相關系數為，且模型可以解釋的觀測數據，滿足一般要求，具體見表3。

2.2 模型檢驗

房地產銷售面積GDP人均GDP年人均可支配收入房地產銷售價格房價與家庭年收入比值銀行五年以上貸款利率城鎮儲蓄存款市區年末總人口房地產預期價格

房地產銷售面積1.942**.951**.954**.878**-.954**-.939**.940**.919**.907**

GDP.942**1.993**.998**.960**-.972**.964**.993**.966**.957**

人均GDP.951**.993**1.997**.971**-.982**.943**.988**.941**.973**

年人均可支配收入.954**.998**.997**1.963**-.978**.950**.599.458.963**

房地產銷售價格.878**.960**.971**.963**1-.960**.910**.944**.896**.991**

房價與家庭年收入比值-.954**-.972**-.982**-.978**-.960**1-.945**-.974**-.944**-.966**

銀行住房五年以上貸款利率.939**.964**.943**.950**.910**-.945**1.948**.971**.915**

城鎮儲蓄存款.940**.993**.988**.599.944**-.974**.948**1.967**.939**

市區年末總人口.919**.966**.941**.458.896**-.944**.971**.967**1.893**

房地產預期價格

.907**.957**.973**.963**.991**-.966**.915**.939**.893**1

表2

通過SPSSl9.0的統計分析，說明模型的擬合程度較高，可以對擬合模型數據進行F檢驗、T檢驗。

RR SquareAdjusted Square

.945a.894207.17

表3

2.2.1 方差分析

從表4方差分析的結果顯示，年人均可支配收入、城鎮儲蓄存款、市區年末總人口與房地產銷售面積的線性相關性顯著，其Sig.值很小，遠小于0.01的顯著性水平要求，故通過線性回歸假設，具體見表5。

模型平方和df均方FSig.

Regression3608035.5231202678.8428.021.000a

Residual429207.081042970.71

Total4037243.6013

表4

模型非標準化系數tSig.

B標準誤差

（常量）-270.451728.01-2.735

年人均可支配收入 .088.099 3.886.016

城鎮儲蓄存款-.228 .645 -2.192.015

市區年末總人口 0.337 2.713 2.214.013

表5

2.2.2 回歸參數顯著性檢驗

回歸系數的檢驗結果顯示，自變量年人均可支配收入、城鎮儲蓄存款、市區年末總人口的系數為0的概率分別為0.016、O.015、O.013小于通常所要求的O.05，即可認為回歸有效；且t值絕對值均大于2，也說明此模型可行。

由此可認為多元線性回歸模型通過檢驗，可用于未來鄭州市房地產市場需求的預測，模型表達式為：

2.2.3結果解釋

該模型表示年人均可支配收入每增加l元，房地產銷售面積增加0.088萬平方米；城鎮儲蓄存款每增加l億元，房地產銷售面積減少0.228萬平方米；市區年末總人口每增加l萬人，房地產銷售面積增加0.337萬平方米。

2.3 自變量因素預測

模型中自變量的預測方法均是根據表1中所對應的自變量的值進行散點圖分析，均得出這些因素與年份之間存在近似的一元線性關系，設一元線性回歸方程：

其中，yi為年人均可支配收入，ti為年份。然后對回歸方程進行方差分析和擬合情況檢驗，依此得出自變量對應的預測值。

年人均可支配收入回歸方程：

城鎮儲蓄存款回歸方程：

市區年末總人口回歸方程：

具體預測值（以4年為例）分別見表6，表7和表8。

2.4 預測結果

年份2013201420152016

年人均可支配收入預測值（元26685.5228250.16 29814.79 31379.43

表6

年份2013201420152016

城鎮儲蓄存款預測值（億元）4542.664828.67 5114.67 5400.68

表7

年份2013201420152016

市區年末總人口預測值（萬人）1031.44 1041.931052.42 1062.91

表8

年份房地產銷售面積年人均可支配收入城鎮儲蓄存款市區年末總人口

20131532.7526685.524542.661031.44

20141608.7628250.164828.671041.93

20151684.7729814.795114.671052.42

20161760.7931379.435400.681062.91

表9

經過以上分析，可以得出鄭州市房地產市場需求的三元一次線性回歸模型：

由此得出未來四年鄭州市房地產市場需求量預測值，見表9。由表9可以看出，未來四年鄭州市房地產市場需求量將出現正向增長。

3 結束語

本文首先研究了影響我國房地產需求的眾多因素，在這些因素中抽取可以量化的因素為自變量，建立了房地產市場需求的預測模型。實證研究中，發現影響鄭州市房地產市場需求的關鍵因素為：年人均可支配收入、城鎮儲蓄存款和市區年末總人口。在預測模型中，使用了線性回歸方法和多元回歸方法，對鄭州市未來四年的房地產需求情況進行了預測。希望能對房地產市場經濟軟著陸有一定的意義。

參考文獻：

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[8] 桑玉杰.回歸分析在房地產市場方面的應用.沈陽航空工業學院學報，2003

作者介紹：魏剛，1976年6月，工程師，河南省五建建設集團有限公司。