淺談如何加強房地產企業資金監管

【摘 要】資金監管是企業管理的重要組成部分，特別是資金密集的房地產行業，企業的資金監管顯得尤為重要。管理好資金是房地產企業健康發展的關鍵。本文主要從資金監管存在的問題，并針對問題提出了解決措施，從而加強房地產企業的資金監管。

【關鍵詞】房地產企業 資金監管 存在問題 加強措施

房地產企業作為國民經濟的重要組成部分，關系著國民經濟的命脈，是典型的資金密集行業，募集到足夠的資金是房地產企業發展的第一推動力。資金監管是企業財務管理工作的核心內容，企業的生存、發展和運營都是圍繞資金活動展開，因此房地產企業應加強資金監管工作，提高資金使用效率。如何采取有效的促銷手段加快資金回籠，采用哪種融資渠道籌措到更多的資金，如何加快開發周期提高資金使用效率，資金監管的各環節都決定著企業的生存與發展。本文詳細分析了當前企業資金監管存在的問題，并針對問題提出了解決措施。

一、房地產企業資金監管存在的問題。

1、融資形式單一、負債率居高不下

房地產經營活動居于偶周期長、耗費大等特點，房地產企業幾乎不可能完全依靠自有的資金進行發展。由于政府對房地產企業ipo和股權再融資限制條件較高，因此，房地產企業更多的選擇負債融資來滿足資金需求，這就造成企業資產負債率較高，流動負債率也高于其他行業水平。據統計，現在我國的房地產企業70%-80%的開發資金直接或間接來源于銀行或其他金融機構，一旦房地產價格下跌、成交量下降或者房地產企業經營不善造成房地產企業資金回籠困難，償貸能力降低，可能會造成金融體系動蕩，進而累及整個國民經濟。過高的債務比率使得房地產企業承擔較大的財務費用壓力和風險。

2、資金預算監管不完善，資金使用效率低下

受房地產本身行業性質影響，項目投入資金多、開發周期長，房地產投資要受到包括土地投資、綜合開發、建筑施工和銷售市場等四個相互關聯因素影響，一旦資金投入需經過至少上述四個市場的流通才能最終形成利潤回報。由于一些房地產企業對資金的監管不夠重視，資金的預算認識不到位，沒有建立完善的企業資金預算管理制度，缺少對企業在項目投資、經營等各個環節的資金監管，導致項目各個環節成本費用超支，造成工期延長，銷售政策不利、資金沉淀嚴重等，繼而影響到資金的及時回籠，降低資金的使用效率。

3、資金監管意識淡薄 ，資金管理模式落后

大多數房地產企業有可能制定了資金預算監管制度。但是，很多企業感覺制度形同虛設，并沒有認真按照計劃執行。而他的重要性一般是在企業遇到資金周轉困難的情況下才意識到的。另一方面，一個房地產公司通常會在不用的區域或者不同的省份同時存在項目，導致資金分散，缺乏集中統一監管，上級單位很難及時準確的了解資金的流向和使用情況，使得房地產公司存在大量的賬外循環資金。資金是企業正常運行的血液，如何保證資金需要時量足，盈余時合理投資生利是資金管理的重要內容。企業決策管理者還不能具備良好的資金管理意識，還沒有正確認識到資金管理的重要性。

房地產項目工程進度款撥付不能很好的控制成本和撥付時點。一個房地產企業通常會在不同的地點，不同的區域或者不同的省份城市存在項目。但這些項目組通常會設立單獨的銀行帳戶，導致企業的資金分散，上級單位很難掌握，了解資金的使用情況。由于這種落后的資金結算管理模式的存在，使得房地產企業存在嚴重的賬外循環資金。

二、解決房地產企業資金監管的對策。

1、加強房地產業融資管理，實施多渠道融資

國內房地產企業開發項目資金主要來源是銀行貸款、企業自身原有的資金、購房者定金、預付卡及按揭貸款等。由于房地產行業的融資主要來源于銀行貸款，因此資產負債率很高。由于銀行貸款種類單一，條件嚴格，很難達到要求，獲得銀行貸款。改善目前的融資狀態，應該從拓寬企業的融資渠道著手。房地產企業既可以按照政府有關規定，以投資者入股的方式向社會公開或者定向招募資金，也可以以一定的開發項目為基礎，通過有關金融機構，有條件的企業可以考慮上市或者向社會公開發行一定期限的債券，大中型企業可以考慮房地產投資信托，對于一般的企業可以和其他房地產企業聯合起來共同開發項目，共擔風險，利潤分成。或者聯合集資建房或者團購單位，充分利用集資款或者團購款的預防功能，按照工程進度收取款項，實現供銷雙方合作雙贏，減輕企業的融資壓力。

2、制定年度預算計劃，做好資金的預算監督

資金預算是資金監督的基礎，是實現資金良性循環的首要環節，有效的資金預算制度能夠為企業大大提高資金的使用效率、促進有效利用資金打下良好的基礎。年初財務部門就應結合企業實際情況編制資金預算計劃。通過編制企業 年度預算計劃，能夠明確企業年度資金運作的重點，便于公司日常的資金監控，把握自己周轉的“脈搏”，節約公司融資成本，避免盲目貸款和不合理貸款等情況的發生。預算方案實施后要求嚴格執行。

3、強化內部資金監管，做好資金的監督工作

加強企業內部流動資金的監管，減少剩余資金閑置，在充分估計風險的前提下，將資金投資高收益的項目，加快資金信息流。企業應該定期，不定期的對資金使用情況進行檢查。不僅通過日常的報表了解全部的情況，而且還通過專項檢查發現資金預算執行過程中存在的問題或者沒有解決的問題。特別是應收賬款、預付賬款、其他應收款項等以及往來賬目應逐筆跟蹤管理。盡可能使應收賬款與應付賬款的期限保持一致，甚至最好是應收賬款回收的期限較應付賬款交付的期限為短。這樣可以保證按期交付應付賬款，使企業避免過多的利息負擔及資金占用。可以積極開展內部審計，對財務會計信息和經營業績真實性合法性進行審計與監督。同時，強化利息觀念，并在企業制定和實施生產經營目標中運用。企業內部對資金占用應建立完善的結算機構與制度，準確核算占用量及占用期，努力降低企業資金的占用成本。

因此，在市場波動頻繁、政策調控密集的背景和預期下，看清資金監管的實質，強化房地產開發企業資金運作與監管無疑是一項長期的任務。房地產企業效益和資金管理是密切相關的，要切實加強上述幾個方面資金的監管，做到優化資金結構， 盤活沉淀資金，拓寬籌資渠道，控制投資風險，提高資金利用效率，促進提高整個房產企業的經濟效益。

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