淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本控制

【摘要】自2007年至今，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了溫暖的春天、火爆的夏天、轉(zhuǎn)冷的秋天和嚴(yán)寒的冬天。經(jīng)過(guò)近七年的震蕩調(diào)整，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目利潤(rùn)率下降和無(wú)利潤(rùn)是目前面臨的最大困難。高房?jī)r(jià)、高地價(jià)已成為客觀現(xiàn)實(shí)，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的腳步近些年并不會(huì)停止，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中如何保證利潤(rùn)得以生存呢，出路就在于全員、全過(guò)程的成本控制。

【關(guān)鍵詞】利潤(rùn) 成本控制 全過(guò)程

眾所周知，隨著經(jīng)濟(jì)全球化的進(jìn)程日益加快，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈。眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?jǐn)D在一個(gè)狹窄的市場(chǎng)空間里，分食一塊奶酪，導(dǎo)致整體利潤(rùn)和單品利潤(rùn)都在不斷下降——我們?cè)缫巡饺肓恕拔⒗麜r(shí)代”。如今，這種微利化的競(jìng)爭(zhēng)在房地產(chǎn)領(lǐng)域也明顯易見(jiàn)，高房?jī)r(jià)、高地價(jià)已成為客觀現(xiàn)實(shí)，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的腳步近些年并不會(huì)停止，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中如何保證利潤(rùn)得以生存呢，出路就在于成本控制。

佳能公司中國(guó)區(qū)總裁小澤秀樹(shù)坦言：“利潤(rùn)率提高的秘訣在于成本控制。從研發(fā)、設(shè)計(jì)到生產(chǎn)銷售這一系列的過(guò)程做到嚴(yán)格控制，在保證優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的同時(shí)，再把產(chǎn)品成本降下來(lái)，才能在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中保持良好的利潤(rùn)?！背杀究刂茟?yīng)貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，從立項(xiàng)、策劃、設(shè)計(jì)，到發(fā)包、施工、竣工，再到后期運(yùn)營(yíng)維護(hù)，下面就來(lái)談?wù)劮康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本控制要點(diǎn)。

㈠項(xiàng)目立項(xiàng)決策階段成本控制：

1、定位是關(guān)鍵。

不要為立項(xiàng)而立項(xiàng)，應(yīng)建立在認(rèn)真、客觀的調(diào)研和分析之上，選擇有優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目；重點(diǎn)對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)行售價(jià)和預(yù)期走勢(shì)進(jìn)行準(zhǔn)確的調(diào)查判斷，確定目標(biāo)售價(jià)。

2、技術(shù)可行性分析是前提。

對(duì)產(chǎn)品定位要建立在技術(shù)方案可行的基礎(chǔ)之上。

3、土地獲取成本優(yōu)勢(shì)是項(xiàng)目成功之本。

土地價(jià)格無(wú)論以何種方式取得，均應(yīng)事先做到心中有數(shù)。

㈡規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制

項(xiàng)目立項(xiàng)決策是主要因素，設(shè)計(jì)方案優(yōu)化是關(guān)鍵因素?？茖W(xué)合理的設(shè)計(jì)可以降低10%的工程造價(jià)，以下是控制設(shè)計(jì)的五大策略：1、實(shí)行設(shè)計(jì)方案的招投標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計(jì)；2、實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)；3、加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審與審查；4、深入應(yīng)用價(jià)值工程原理；5、采用合同措施，有效控制造價(jià)。

㈢招標(biāo)階段成本控制

1、項(xiàng)目建設(shè)階段控制的六大渠道：

通過(guò)招標(biāo)方式選擇好施工隊(duì)伍；加強(qiáng)合同管理，完善合同條款；對(duì)大宗材料和大型設(shè)備實(shí)行單獨(dú)招標(biāo)采購(gòu)；嚴(yán)格履行工程發(fā)包合同；按合同約定實(shí)際完成工作量支付工程進(jìn)度款；加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的管理，主動(dòng)防范施工單位索賠。

2、如何在招標(biāo)階段有效控制工程造價(jià)

⑴形成有效競(jìng)爭(zhēng)。保證足夠數(shù)量，新增合格供方保持適當(dāng)比例。對(duì)于價(jià)格受市場(chǎng)變化影響不大的項(xiàng)目，進(jìn)行年度招標(biāo)。對(duì)于對(duì)外觀要求不高、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)較為簡(jiǎn)單的材料設(shè)備可以進(jìn)行年度招標(biāo)，若受市場(chǎng)變化影響較大的材料設(shè)備，注意招標(biāo)時(shí)間的確定并關(guān)注市場(chǎng)變化。

⑵管理程序到位，選擇有實(shí)力守信用的施工或供貨單位。組織對(duì)施工及供貨單位考察，填寫(xiě)合格供方考察表。

⑶標(biāo)底是對(duì)擬招標(biāo)項(xiàng)目造價(jià)的預(yù)期，標(biāo)底的準(zhǔn)確確定需要對(duì)設(shè)計(jì)和現(xiàn)場(chǎng)條件準(zhǔn)確把握，可以使用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)作為標(biāo)底，也可以單獨(dú)編制標(biāo)底，通過(guò)標(biāo)底的編制還可以提前發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)不足，防止施工單位串標(biāo)。

⑷根據(jù)各種承包方式的優(yōu)缺點(diǎn)和項(xiàng)目的具體情況合理選擇承包方式，重點(diǎn)考慮施工推進(jìn)和成本控制之間的矛盾和平衡。

條件具備時(shí)盡量總價(jià)包干?？煞乐蛊涮岢鑫覀儾涣私獾睦碛稍谑┕み^(guò)程中要求增加造價(jià)。 總價(jià)包干但留個(gè)別活口。例如總包中的鋼筋、砼、水泥價(jià)格漲跌超過(guò)5%后，超出（或低于）5%部分由甲方承擔(dān)（或退還甲方）。

按定額報(bào)下浮率。對(duì)于沒(méi)有圖紙或預(yù)計(jì)圖紙變化較大的工程，為趕工程進(jìn)度，建議承包方式選擇社會(huì)公認(rèn)的計(jì)算方法，例如按定額，投標(biāo)時(shí)報(bào)下浮比例。

每種方式均有利有弊，一旦確定，就應(yīng)該揚(yáng)長(zhǎng)避短，精心組織和管理，減少不必要的費(fèi)用發(fā)生，可以工程使甲乙雙方得到雙贏。

⑸合同條款：嚴(yán)格、準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)、保護(hù)公司利益

要求使用公司標(biāo)準(zhǔn)文本合同，補(bǔ)充條款盡量自己編寫(xiě)。合同中對(duì)價(jià)格組成及風(fēng)險(xiǎn)的約定應(yīng)全面，防止施工或結(jié)算時(shí)要求調(diào)價(jià)，同時(shí)為防止因風(fēng)險(xiǎn)考慮過(guò)高致使造價(jià)增高，需要認(rèn)真分析報(bào)價(jià)，核定施工單位所報(bào)措施及風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)的合理性。

⑹招標(biāo)組織中的重要環(huán)節(jié)

招標(biāo)方式和范圍的確定千變?nèi)f化，建議認(rèn)真思考，制定利于我司的游戲規(guī)則。重視和珍惜游戲規(guī)則的制定權(quán)，保護(hù)公司利益。招標(biāo)范圍和標(biāo)段的劃分需要視工程具體情況確定。

⑺合理低價(jià)中標(biāo)如何執(zhí)行。

先評(píng)技術(shù)標(biāo)，可修改完善，標(biāo)準(zhǔn)一致技術(shù)標(biāo)均合格后再開(kāi)經(jīng)濟(jì)標(biāo)，是對(duì)低價(jià)中標(biāo)的改進(jìn)。普通項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行。綜合評(píng)分法也有缺陷，評(píng)價(jià)體系的科學(xué)性和合理性無(wú)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于擬定中標(biāo)價(jià)低于或接近經(jīng)驗(yàn)值的項(xiàng)目，認(rèn)真分析投標(biāo)報(bào)價(jià)，工程數(shù)量統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，分析其材料、人工及管理費(fèi)水平。避免報(bào)價(jià)中不合理的地方，例如數(shù)量少報(bào)，單價(jià)偏高。

㈣施工階段成本控制

施工階段由于設(shè)計(jì)已完成，工程量已完全具體化，因而影響工程投資的可能性只有5%-10%，節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小，但工程投資都主要發(fā)生在這一階段，浪費(fèi)投資的可能性很大。主要從以下五個(gè)方面進(jìn)行成本控制。

第一，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理：選擇有經(jīng)驗(yàn)的管理人員做工程負(fù)責(zé)人，嚴(yán)格督促按圖施工，嚴(yán)格進(jìn)料抽查，嚴(yán)格材料代用和變更。

第二，可對(duì)管理人員實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)：在施工過(guò)程中，應(yīng)鼓勵(lì)現(xiàn)場(chǎng)管理人員發(fā)現(xiàn)施工圖設(shè)計(jì)錯(cuò)誤或提出優(yōu)化意見(jiàn)，可設(shè)立節(jié)約合理建議獎(jiǎng)。

第三，嚴(yán)格控制進(jìn)度撥款：要主動(dòng)控制工程量核算。

第四，合理確定工程變更價(jià)款：變更后要主動(dòng)管理變更價(jià)款。

第五，合理規(guī)避索賠風(fēng)險(xiǎn)：在合同簽定時(shí)就應(yīng)約定細(xì)致。在執(zhí)行中對(duì)合同偏差值要及時(shí)簽定補(bǔ)充合同，避免因時(shí)間長(zhǎng)、人員變動(dòng)等出現(xiàn)相互之間分不清責(zé)任而扯皮的現(xiàn)象。

㈤結(jié)算階段成本控制

任何合同都會(huì)有不完善的地方，認(rèn)真研究仔細(xì)分析合同條款和相關(guān)資料，找出利于我司的方面，可在結(jié)算爭(zhēng)議時(shí)占主動(dòng)。當(dāng)然，最好是在招標(biāo)及合同簽訂時(shí)對(duì)哪些條款有利于我們、哪些條款可能存在隱患就能夠做到心中有數(shù)。特別需要注意的是相關(guān)監(jiān)控信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性；嚴(yán)格審核結(jié)算工程量，合理確定結(jié)算單價(jià)。

㈥其他階段成本控制

關(guān)于銷售費(fèi)成本控制：

銷售費(fèi)大致占樓盤(pán)銷售額的1%-3%，公司一般在立項(xiàng)時(shí)就有成本目標(biāo)，所以要嚴(yán)格控制在預(yù)算之內(nèi)。

關(guān)于管理費(fèi)成本控制：

1、要學(xué)會(huì)當(dāng)家過(guò)日子，樹(shù)立主人翁的觀念意識(shí)，樹(shù)立艱苦奮斗的精神。

2、要了解管理費(fèi)用的組成，實(shí)行嚴(yán)格預(yù)算管理。

提倡“小氣管理”，處理好“小氣”與“大氣”的關(guān)系。任何一家企業(yè)一旦贏得了總成本領(lǐng)先的地位，就可以獲得更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，更大的利潤(rùn)空間，以及那些對(duì)價(jià)格敏感的顧客的忠誠(chéng)，在微利競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，遵循“絕不多花一分錢(qián)，絕不多浪費(fèi)一分錢(qián)，絕不多浪費(fèi)一分鐘，絕不多雇傭一名員工”的原則，奉行“斤斤計(jì)較”的成本管理理念已經(jīng)成了企業(yè)獲得競(jìng)爭(zhēng)有事的殺手锏。

關(guān)于財(cái)務(wù)費(fèi)成本控制：

實(shí)際上是對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的控制，通過(guò)減緩工程地價(jià)款支付控制合理適度的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，縮短開(kāi)發(fā)周期，降低資金占用時(shí)間，達(dá)到對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制。

綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制是企業(yè)生存的客觀要求，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是可以控制的，若想主動(dòng)地、有效地、全面地控制成本，房地產(chǎn)企業(yè)必須注重全員參與的全過(guò)程成本控制。

參考文獻(xiàn)

[1]魏桂東.節(jié)約的都是利潤(rùn).石油工業(yè)出版社.2009：147

[2]李文勇.降低成本出利潤(rùn).清華大學(xué)出版社.2010：40

[3]楊東.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制.建筑經(jīng)濟(jì)，2006，08：69-72

[4]胡信彪，張健.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制.城鄉(xiāng)建設(shè)，2005：40-47