小議主流商業綜合體功能布局及動線組織

前言：近年來對房地產行業尤其是住宅市場的調控愈發頻繁，使得不少開發企業開始嘗試進軍商業地產，商業項目呈現出較為繁榮的景象，商業綜合體——作為商業地產的主要形態，也在全國各大城市“遍地開花”。這使得各主流地產企業開發的產品都呈現出一定的共性，同時又由于各企業對項目進度，資金等各方面的要求各不一致，同時每個項目的選址，甚至政策環境各不相同，其產品也呈現出相對的差異。本文就根據這些產品進行比較與歸納，以益于往后的設計管理工作。其中較為主流的產品，包括下面幾個系列：華潤：萬象城 +五彩城 + 歡樂頌；萬達：A 級店 + B級店 + C級店；凱德：來福士廣場 + 嘉貿廣場 + 嘉興貿。在這些產品中，萬象城系列和萬達廣場系列由于建設量較多，呈現出一定的設計延續性，為此本文就這兩個系列進行分析。

深圳.華潤中心.萬象城

萬象城系列

萬象城是華潤集團城市綜合體的高端系列，選址一般在城市核心商業商務地段或新城區核心。主要代表作品為深圳.華潤中心.萬象城以及華潤新鴻基萬象城。上圖為項目位置及平面圖。該項目用地東側為主干道，其余為次干道及內部道路。主干道確定了建筑東側為主展示面，為此室內步行街的入口分別安排在東北角及東南角，東側中部則為主力店的入口。

步行街呈弧線向西側布置，在增加商鋪展示面的同時也給主力店獲得足夠平面進深。步行動線采用的是回環的經典線型模式（圍繞開敞的中庭），也沒有任何的次動線，約380m的主動線，與一般大型購物中心單層的主動線長度相比明顯動線長度適中，這樣充分照顧到人的步行舒適性。（動線長度和店鋪平均進深成反比，如果動線短，則店鋪平均進深長）弧形的東線具有更好的展示效果，能讓更多的商鋪參與到同一視線畫面中。同時獲得更良好的空間感受（右圖）步行街上，連廊，中庭開口極富變化。結合扶梯設置，使垂直動線充滿樂趣。同時提高這些區域的商業展示價值。

步行街將建筑分成兩部分，東側部分的疏散樓梯及后場貨梯空間將小店鋪分成內鋪和外鋪，使得小商鋪布置在大進深的空間里得到合理的劃分，確保商鋪有合理展示面的情況下控制單鋪的面。同時，爭取更多的店鋪獲得后場通道。其西側也按此種方式解決后場通道問題。此方式使得貨流和人流徹底分開，真正做到人貨分流。（上頁圖）

長沙.開福.萬達廣場

萬達廣場系列

長沙開福萬達廣場為萬達集團的A級店。萬達廣場的大商業平面有很大的可復制性，其標準化的設計為其高速建設提供了很大幫助。多數萬達廣場的平面布局和動線組織都有很大的相似性。

項目的用地西側為主干道，地塊其余為次干道，北側為文華酒店。

主干道的位置確定了步行街入口及主力店的入口，步行街為U字形，轉角設置橢圓形或圓形的中庭。U型步行街也是回環的經典線型模式，由于該U型步行街在多個項目都有相似結構。

U型結構的中部用作主力店的布置，滿足主力店大進深的要求，U型步行街的兩側布置持有型小商鋪，再往外側則是銷售型商鋪，銷售型商鋪另一面則臨室外步行街。在垂直方向上，1，2層持有型及銷售型商鋪的業態基本為零售業態，該范圍內的3層部分則轉變為持有型商鋪，業態定位為餐飲，主力店一層基本為百貨，2-6層平面上一半為百貨另一半按樓層分別為電玩，ktv及影城。商鋪與主力店之間以及內鋪與銷售外埔之間設置疏散樓梯，通過步行街亞安全區域向室外疏散。

由于餐飲業態上移至3-4層，同時3層相對于2層商鋪退讓一定距離，4層外挑走廊，形成一條外部通道并且通往各個疏散樓梯，解決3-4層商鋪進深較長所帶來的疏散問題。同時這些疏散樓梯局部配設貨梯，從而具備餐飲業態所需要的后場通道。

歸納與比較

1.1 主動線的形態

動線設計的首要原則就是避免走重復的路，一次性逛完商場內所有的鋪。通常為了量化這個指標通常會引用回環度這個指標，回環度越高，對于某一商鋪被訪問或被看到的幾率就越高，也就是說商鋪的可見性和可達性就越高。而萬象城的這種動線模式就是回環度極高的理想動線模式。

在萬象城的多個項目：深圳華潤中心萬象城，成都萬象城，鄭州萬象城，沈陽萬象城等的主動線布置上都采用了這種環狀的單一線性主動線。

萬達廣場也采用這種環狀單一線性主動線，并且應用到大多數的項目上。也有例外情況，如杭州的萬象城采用了放射狀的主動線，或是與所在地塊的面臨兩條主干道導致的。

1.2 主動線的節點處理

在形成動線變化的各空間節點上，兩者有著不同的處理方式，萬象城更注重于塑造空間形態的變化，在多個項目中極少出現相似的中庭開口，即便是相同的圓中庭也會形態上也會有一定差異。所以萬象城創造出了豐富空間形態。

萬達廣場在動線的節點變化上更注重后期室內裝飾，同時對同一類似節點可以延續以往設計，也可以在原有基礎上進行變化。如左圖圓中庭的不同做法。除此之外做法略顯單調的矩形共享空間，近年也嘗試后期裝修上做后期裝飾，使連廊中空部分有所變化，增加公共部分的視覺趣味。

形成這種差異的原因，或是由于建造周期的差異導致的，深圳萬象城的建設周期長達四年，而萬達廣場的建設周期普遍僅為18-24個月，周期上大量壓縮時間，并且同時建造大量的同類項目，勢必要求進行的標準化設計，設計啟動階段的土建設計確保設計標準化將項目盡早推進工程現場階段，與此同時協調裝修設計結合現有空間造型最終控制整體效果。

2.1出入口

萬象城的步行街人行出入口或主力店都明顯的沿主干道設置于角部，及主干道中部。角部入口造型的設置利于形象的展示，同時在道路上都有良好的視線效果。同時建筑角部位置會相應退出廣場的位置。

萬達廣場也采用這種模式來組織步行街及主力店的入口。

這種模式的普遍采用，首先來源于步行街的長度適宜性的要求，此種大商業的室內步行街宜控制在300左右的距離（通常情況下，弧形或U型步行街正好使100-200米的邊長設置成300左右的步行街。

其次，布置在轉角部位的入口造型更重要的是展示項目的形象及暗示項目區域。而通常意義的各種人流導入則安排在次干道解決。

2.2人貨流線的組織

在貨物流線的設置上，萬象城通過幾個圍合后場的的交通核，由地下室將貨物送至各樓層，同時也可以將相應的餐廚垃圾通過后場通道完成運送，前場空間和后場空間有明確劃分。這種做法使得每個商鋪的業態有相對的靈活性，滿足零售和餐飲的業態需求。

萬達廣場則通過業態功能在樓層上的劃分及后期運營的商業管理實現貨物流線的規劃。零售精品商鋪的進貨可以通過錯開營業時間來實現，此類商鋪的貨物對環境基本無污染，而餐飲商鋪的進貨及餐廚垃圾對環境有一定的污染，所以，在3-4層的餐飲商鋪都設置了相應的餐廚通道。形成這種不同的模式來源于萬達廣場的訂單式建造的招商理念，同時，其入駐的主力店基本是萬達集團旗下的企業，其余多數商家也與萬達集團有一定的合作關系。這種招商先行的理念，使得其在前期設計階段就可以對未來的商鋪業態有一定把控，甚至做到滿鋪開業。

結語

隨著商業地產企業的隊伍不斷壯大，項目積累的數量不斷增多，商業綜合體的設計也根據不同的企業不同狀況呈現更多的差異，同時也會沉淀出一定的共性設計。對這些產品進行相應的學習，對往后的設計項目提供一定的幫助。