關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)融資的探索

【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)一直占據(jù)著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要位置，屬于資金密集型企業(yè)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)需要大量的資金，而資金的來(lái)源大多是融資所得，所以我國(guó)當(dāng)前的金融體系還有待于完善。本文首先闡述了影響房地產(chǎn)的各種因素，然后分析了資金來(lái)源存在的問(wèn)題，最后提出了優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)融資的策略。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；融資；策略；優(yōu)化

房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)就是資金高度密集、投資的規(guī)模大、風(fēng)險(xiǎn)大、周期長(zhǎng)，但是收益大。傳統(tǒng)的融資手段已經(jīng)不再適用于當(dāng)前的社會(huì)形勢(shì)，所以我們必須有效的探尋并增加房地產(chǎn)的融資渠道，讓各方都獲得很好的回報(bào)。

一、影響房地產(chǎn)融資的因素

（一）總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境

整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系中，無(wú)論是資本的需求和供給關(guān)系，還是對(duì)于通貨膨脹的預(yù)測(cè)，都受總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境所影響。投資者一般會(huì)根據(jù)整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)對(duì)于資金的需求和供給之間的關(guān)系以及在通貨膨脹上所發(fā)生的變化，改變自己投資的收益率。其實(shí)也就是說(shuō)，如果市場(chǎng)對(duì)于資金的需求有所上升，但是供給卻沒有發(fā)生改變，投資人就會(huì)根據(jù)實(shí)際情況提高自己的收益率，所以房地產(chǎn)的成本就會(huì)提高。反之，房地產(chǎn)的成本就會(huì)降低。

（二）證券市場(chǎng)條件

證券的投資風(fēng)險(xiǎn)直接受證券市場(chǎng)景氣所影響，還與無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率息息相關(guān)。而投資者的投資收益率又與證券的價(jià)格變化、市場(chǎng)流動(dòng)的快慢程度有著直接的聯(lián)系。假如某種證券的流動(dòng)性很差，投資者在證券買賣上的難度就會(huì)加大，變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)增高，因此必然會(huì)要求把收益率提升上去。又或者是某種證券的市場(chǎng)需求比較大，但是價(jià)格不固定，波動(dòng)太大，致使投資的風(fēng)險(xiǎn)也變得很高，所以收益率必然會(huì)很高，這就使房地產(chǎn)企業(yè)的的融資受到影響。

（三）融資成本

在商品經(jīng)濟(jì)中，資金也是一種特殊類型的商品，所以資金的融通就是資金在人之間的讓渡。但是資金使用權(quán)的讓渡，必然會(huì)引起利益轉(zhuǎn)換，資金的擁有者要求得到回報(bào)，所以房地產(chǎn)企業(yè)就必然需要付出代價(jià)。根據(jù)當(dāng)前的企業(yè)融資理論我們知道，資本市場(chǎng)還是很不完善，融資方式的不同，會(huì)導(dǎo)致成本也有差異，企業(yè)選擇的的融資方式主要依賴于融資成本。

（四）企業(yè)的財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)狀況

企業(yè)的財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)狀況主要是說(shuō)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小以及經(jīng)營(yíng)的好壞。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在投資收益率上，代表了企業(yè)籌資決策的成果。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在資產(chǎn)收益率上，代表了投資決策的成果。假如房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)都比較大，投資者就想得到較高的收益率，這就直接對(duì)企業(yè)的融資造成了影響。

二、房地產(chǎn)資金來(lái)源存在的問(wèn)題

（一）法律法規(guī)不健全，房地產(chǎn)在市場(chǎng)監(jiān)管和調(diào)控方面都存在問(wèn)題

由于政策法規(guī)的缺失，在房地產(chǎn)金融方面沒有形成有效的、科學(xué)的管理體系。從我國(guó)的政策法規(guī)上來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)的法律完善速度還是滯后于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度。我國(guó)的法律叢書中除了《商品銀行法》涉及到了銀行資金的使用，還沒有其他的專門針對(duì)于房地產(chǎn)的管理框架，有關(guān)于房地產(chǎn)在金融方面的制度規(guī)范也需要制定、加強(qiáng)。還有就是因?yàn)闆]有協(xié)調(diào)性，使得操作艱難，抑制了房地產(chǎn)融資的發(fā)展。

（二）融資的方式單一，風(fēng)險(xiǎn)高

我國(guó)當(dāng)前的融資方式比較單一，風(fēng)險(xiǎn)高度集中，缺少有效的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)制度，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)融資的形式主要有以下三種：1.房地產(chǎn)抵押貸款。這是開發(fā)商用正在開發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)或者是土地使用權(quán)，向銀行做抵押而得到貸款的方式。2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款。這主要是給具體的某個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所提供的生產(chǎn)性流動(dòng)資金貸款。3.房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款。它主要是補(bǔ)充企業(yè)為了能夠及時(shí)地完成計(jì)劃期內(nèi)的有關(guān)于商品房建設(shè)和土地開發(fā)所需要的流動(dòng)資金。這三種貸款的來(lái)源都是商業(yè)銀行。有些公司采用各種方式、用虛假的資料、用不存在的抵押物來(lái)騙取銀行的貸款，使銀行貸款出現(xiàn)了壞賬，造成銀行的重大負(fù)擔(dān)。所以，房地產(chǎn)投資和融資的風(fēng)險(xiǎn)都集中在商業(yè)銀行，國(guó)外當(dāng)前的銀行不良資產(chǎn)率低于10%，但是我國(guó)卻高達(dá)20%。

（三）融資效率低、資源不能有效配置

有些房地產(chǎn)企業(yè)在融資之后，資金的使用不是為了優(yōu)化資源的有效配置，使得市場(chǎng)的投資總是出現(xiàn)兩個(gè)極端：過(guò)冷或過(guò)熱。還經(jīng)常出現(xiàn)供不應(yīng)求、空置率高等問(wèn)題。我國(guó)在房地產(chǎn)方面籌集資金的效率有待于大幅度提升。

三、我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資的優(yōu)化策略

（一）優(yōu)化融資的結(jié)構(gòu)

我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)包含在企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略決策之中，所以，我們必須保障好企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的和諧發(fā)展，融資結(jié)構(gòu)必須不斷地滿足發(fā)展戰(zhàn)略各種要求。無(wú)論對(duì)什么企業(yè)來(lái)講，市場(chǎng)的供求關(guān)系總是不斷的變化的，資本的構(gòu)成也發(fā)生著改變。隨著融資環(huán)境不斷變化，企業(yè)融資的決策必須順應(yīng)社會(huì)的潮流。在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)時(shí)，需要從很多的融資案中挑選出合適的方案，這不只是要選擇最合適的融資結(jié)構(gòu)，最好還能優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，只有這樣的融資決策才是最好的。而且，影響融資的因素是不斷變化的，所以企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)也在不斷的變化。

（二）加強(qiáng)企業(yè)的治理

在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境中，需要各種不同的約束機(jī)制一起作用，在權(quán)責(zé)分離的情況下，有效地控制經(jīng)營(yíng)者的行為，保障投資者的利益，而這些約束機(jī)制主要包括：投資者的財(cái)務(wù)、銀行機(jī)構(gòu)、資本市場(chǎng)等。針對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，我們應(yīng)該建立、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)預(yù)算約束，強(qiáng)化監(jiān)督，建立利益共享計(jì)劃，在企業(yè)內(nèi)形成約束機(jī)制和激勵(lì)制度，讓經(jīng)營(yíng)者敢于籌資。而且考慮影響房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的因素時(shí)，應(yīng)該考慮到將來(lái)，制定一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略決策，促進(jìn)企業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)行。

（三）優(yōu)化融資的市場(chǎng)環(huán)境

房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為還受到市場(chǎng)環(huán)境的影響。在資本市場(chǎng)中，房地產(chǎn)企業(yè)受到投資者的約束，而融資成本也約束著企業(yè)。所以，企業(yè)融資的市場(chǎng)環(huán)境改造是約束企業(yè)融資行為的一個(gè)十分重要的方式。要想改造當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，我們必須推動(dòng)發(fā)行的市場(chǎng)化。由于股票的發(fā)行市盈率很高，使得很多公司認(rèn)同股票融資沒有成本，如果發(fā)行的市盈率過(guò)高，公司就可以籌得很多資金，成本也就比較低。所以，發(fā)行價(jià)格的形成機(jī)制應(yīng)該由融資者和投資者充分競(jìng)爭(zhēng)。

（四）有效創(chuàng)新融資的手段

根據(jù)我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)必須積極的尋找融資的其他手段，諸如上市、產(chǎn)業(yè)基金以及股權(quán)融資等。房地產(chǎn)企業(yè)必須抓住時(shí)代進(jìn)步拋下的橄欖枝，逐步的向多元化發(fā)展。我們可以采用不同的模式，比如房地產(chǎn)企業(yè)合作，讓各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)之間相互汲取營(yíng)養(yǎng)，利用各自的特長(zhǎng)，在具體的項(xiàng)目上采取合作的模式進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，減少項(xiàng)目由于資金中斷或是周轉(zhuǎn)不靈導(dǎo)致項(xiàng)目停工事件的發(fā)生，更好的促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

結(jié)語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的經(jīng)濟(jì)支柱，我們必須有效的根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)實(shí)狀況，結(jié)合金融政策、社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)等因素，力求更好地優(yōu)化我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)融資狀況。

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