論保障性住房政策對房地產經濟的影響

【摘要】政府2008年出臺了針對中低收入人群的保障性住房政策，旨在解決中低收入人群住房難的問題。保障性住房政策的推出對當前房地產的格局勢必會產生深遠的影響，本文主要是研究保障性住房對房地產經濟的影響，并對未來房地產企業提出若干建議，以減少保障性住房對房地產企業的影響。

【關鍵字】：保障性住房政策；房地產經濟；影響分析

前言

近些年來，政府加大對民生工程的投入力度，其中就有加快保障性民居工程的建設，據相關部門統計，2013年，我國城鎮保障性住房共計開工666萬套，其中基本完成544萬套，共計投入11200億元。2014年政府計劃開工保障房600萬套，建成480萬套。數量如此巨大的保障性住房勢必會嚴重影響房地產市場的價格和供需關系。對未來房地產經濟的發展產生深遠的影響。

1、實施保障性住房的目的和意義

政府實施推進保障性住房主要有以下三個目的：一、改善民生，改善中低收入者居住條件，保障其住房權利。第二、保障性住房是政府對房地產進行宏觀調控的重要手段，通過保障性住房的實施和推進可以實現房地產市場的調控目標。第三，保障性住房的實施推進可以促使住房消費結構科學化，維護社會穩定。

保障性住房的實施不僅體現我國政府對民生問題的重視，而且有利于保障中低收入者的住房權利，改善其生存生活環境，提高生活質量。保障性住房的實施對于打破目前房地產市場供需錯位、促使房地產價格回歸科學理性區域有著十分積極的作用。保障性住房的實施有利于降低民眾對房子投資欲望，遏制房價瘋漲，降低房地產泡沫。

2、保障性住房對房地產經濟的影響

2.1有利于房地產市場的穩定發展

政府推進保障性住房不僅有利于解決中低收入家庭住房，提高其生活水平，緩解社會貧富差距過大帶來的社會矛盾，保障社會經濟的平穩發展。而且，還能防止近些年來房地產市場增長過快，投資過熱的情況。以促進房地產市場的穩定發展。如今，在全國經濟增長放緩，房地產露出疲態的的情況下，保障性住房的建設成為了拉動經濟增長的重要部分。政府推進保障性住房的建設可以吸引相當一部分資金進入，這不僅能夠增加就業、刺激消費、改善民生。而且對于市場低迷的鋼鐵、建材和機電業也產生一個強有力的拉動作用。保障性住房的建設有利于減少房地產市場的盲目投資和投資過熱的現象，有利于房地產市場的穩定發展。

2.2保障性住房影響房地產市場的供求關系

改革開放以來，伴隨著我國經濟的快速發展，我國城市化的也越來越高，調查表明，2013年，我國城市人數首次超越農村人數，標志著我國城市化水平已經超過了54%，已經達到了中等發達國家的水平。目前，我國還處于城市人口高速膨脹時期，據政府部門預計，按照當前我國城市化增長率，到2018年，我國城市化率將超過60%。城市化的增長伴隨著大量的住房需求，目前，城市住房需求遠大于住房供給，這也是導致我國房價暴漲的重要原因之一，保障性住房的推進有利于緩解當前城市住房需大于供的現象，尤其是最近幾年，政府出臺的保障性住房建設計劃，2013年，開工666萬套，其中基本完成544萬套， 2014年計劃開工保障房600萬套，建成480萬套。數量巨大的保障性住房理論上會對當前房地產的供需關系產生巨大的沖擊，但是，對于房地產供需關系的沖擊力度還要看保障性住房的實際完成建設情況。按照正常房地產3-年的開發周期計算，則至少需要1-2年的時間才能真正變成供給。因此，從短期來看，保障性住房很難改變當前房地產市場的供需關系，長遠來看，保障性住房能夠給房地產市場供需關系帶來多大的影響，主要取決于保障性住房具體的政策落實情況。

2.3保障性住房對商品房價格的影響

保障性住房政策中，很重要的一條就是建設經濟適用房，大量經濟適用房的建設會在短時期內增加購房者的觀望情緒，對商品住宅市場商品房的價格產生一定的影響。但是，經濟適用房的出現，短時期內無法改變房地產業供需不平的局面。保障性住房對商品房價格的影響應從以下幾個角度就看待：

一、短期內造成商品房平均價格和成交量想下降，政府對保障性住房的宣傳和執行力度，會在短期內造成商品房平均價格的下降，購房者的觀望也會使得商品房的成交量出現下跌。但是，目前我國房地產業供需不平以及剛性需求強烈，貨幣貶值，百姓視房地產作為一種投資保值的工具的情況下，房價高的問題僅靠保障性住房是無法解決的。

二、普通商品房的價格收到影響，保障性住房主要是針對中低收入者，對于普通商品房來說，會造成客戶中低收入者分流的情況，對于商品房的價格造成一定程度的影響，其具體影響程度則要看商品房供應中中等收入水平、中上收入以及中下收入的比例情況。

三、對周邊項目產生影響，目前，我國保障性住房的選址一般選在城市的郊區或者特別地段，保障性住房的建設會對其郊區周邊的項目產生一定的抑制作用。

四、對高檔住宅影響甚微，保障性住房主要是針對中低收入者推行的基本住房，保障性住房并不影響高端住宅的購買銷售情況，對于高檔住宅，保障性住房起不到客戶分流的作用，對其價格也產生不了影響。

五、短期無法改變房地產供需結構，保障性住房有一定的滯后性，在短期內無法給當前的房地產的供需造成沖擊，保障性住房給二手房造成的影響要在5年之后才能顯露出來。

2.4加快改變和轉化房地產企業經營模式

房地產企業在國家住房政策目標轉型和房地產市場調整的壓力下，其經營模式面臨著轉變和分化，房地產企業市場定位將由過去的籠統定位趨于分化，房地產企業根據企業自身資源和專業技術優勢重新選擇目標市場，一部分企業選擇中高端住宅市場，一部分具有良好政府人脈關系的企業會選擇保障性住房市場，而那些技術優勢不明顯、企業市場定位不清晰的企業就面臨著淘汰出局的危險。在保障性住房的影響下，普通商品房市場競爭會日趨激烈，企業想要在競爭中脫穎而出，必須要加快企業專業化步伐，對市場進行細分，占領優勢市場。

3、房地產企業發展策略的建議

通過以上分析可以看出，目前保障性住房政策對于房地產經濟的發展既有消極的影響也有積極的影響。因此，面對保障性住房政策給房地產市場帶來的影響，我國房地產企業應該從以下幾個方面采取措施應對：

3.1加強房地產市場細分

保障性住房政策使得房地產市場的競爭更加激烈，房產企業過去那種簡單高利潤的經營模式已經不復存在了。現在，房產企業必須要針對不同的潛在客戶群體制定不同的市場開發策略，

房產企業在進行市場細分時，可以參考“人的生命周期概念”。在不同的年齡段對于房子的需求也不同，總體來說可以分為以下三個階段：一、年輕時，事業處于起步階段和并無多少積蓄的年輕人往往選擇效率型活經濟型住宅。二、中青年時，經過多年的努力，事業已經逐步上升，逐漸邁向事業的高峰期，加之，多年的積攢，手中有了一定的積蓄。這個階段的人往往會喜歡實力型住宅。三、中老年，事業逐步步入平淡，進入職業生涯的晚期，個人對于家庭生活的向往日趨激烈，這個年齡段的人往往比較鐘愛養老型和休閑型的社區。隨著社會經濟的發展，我國城鎮收入差異化明顯，貧富差距逐年擴大。類似于馬斯洛需求層次理論，人類的住房需求也可以劃分為五個層次：一、基本要求，只要求有遮蔽風雨的生活空間。二、功能要求，，除了要求能遮蔽風雨外，住房的功能要齊全。三、環境要求，除了住房要有一套齊全的功能外，對于住房本身和住房周邊的環境也有一定的要求。四、服務要求，除了要有良好的內外部環境，住房小區也要有良好的配套服務。五、品位要求，除了住房的基本條件外，還要求住房的設計以及區位能夠體現出居住著的品位和生活。住房需求的五個層次與三個年齡層次的需求有著密切的關系。想要合理保障供給目標，合理分層是必不可少的基礎。保障性住房是為是為住房者提供最基本的住房需求，由于我國經濟水平不高等原因的限制，住房的各種條件不會太高。參考西方發達國家的保障性住房經驗，我國60%以上的群體的住房要依靠商品房解決。毫無疑問，房產企業找到目標客戶群體最好的辦法就是通過準確的市場細分。

3.2塑造提高企業品牌形象

對房產企業來說，其開發的項目都有結束的時候，但是企業品牌確實持久的，而且企業品牌不受時間和空間的限制，在不少顧客心目中，一個好的品牌形象等同于好的產品質量。因此，房產企業在運營時，不能將精力單單集中在單個項目管理上面，而是要企業長遠戰略角度出來，通過產品項目來塑造提升企業品牌形象。不少房產企業對于企業品牌形象在認識上出現了偏差，有些企業簡單的將企業品牌等同于項目品牌，認為想要建立企業品牌形象做幾個明星樓盤。開發幾個知名項目就可以。房產企業要想樹立企業品牌形象，首先要樹立品牌意識，意識到品牌是無形資產，加強品牌觀念。總體來說可以房產企業可以通過以下三個方面塑造提升企業品牌形象：一、要用創新的思想設計差異化的產品。二、保障項目建筑質量、加強施工監督管理。三、企業轉變物業管理思想，要將服務思想貫徹于整個物業管理當中。

3.3降低控制房地產開發成本

未來幾年，商品房價格會逐漸回歸到科學理性區域，房產企業的利潤將會逐步降低，為此，房產企業在進行項目開發時，必須要從各個方面嚴控企業建設成本，以便在日后的市場競爭中占得一席之地。房產企業想要降低控制開發成本，首先要從項目工程圖紙設計開始，在進行圖紙方案選擇時要本著實用、經濟、美觀的原則。在拆遷安置階段，在對拆遷戶進行拆遷補償時，要多于拆遷主管部門溝通配合，并參考市場補償行情，以便能夠適度合理補償。招投標階段，中標單位盡量選擇施工期短、施工經驗豐富、施工質量好、報價低的施工單位。房產企業在控制開發成本時注重加強財務管理和成本控制。

3.4注重人才的引進和培養

房產項目的開發過程中有著流程復雜、環節多，涉及部門廣的特點。每個部門。每個流程都需要專業人才操作完成。因此，針對企業對各方面人才的需求，房產企業的人才資源的開發和管理應從以下幾個方面入手：首先，公司管理層要引進不僅有豐富企業管理經驗和資本管理運營經驗，而且掌握現代企業管理知識的人才。其次，要根據企業未來發展規劃對高管層的人才結構進行調整。再次，競爭對手能夠模仿企業的技術、管理以及資金，但是不能模仿企業的不斷學習創新能力。因此，要加強內部員工的培訓學習，提高其學習創新能力。企業挺高向員工提供培訓學習和發展平臺的方式，讓員工最大程度的發揮自身的職業潛能，實現自身價值，這不僅有利于企業獲得高素質的專業人才，而且有助于增加員工對企業的歸屬感和認同感，使得員工在工作時能夠減少工作障礙，提高工作效率，最終達到提高企業市場競爭力的目的。

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個人簡介：李燕（1975.9-）， 女（漢族）， 湖南邵陽人，經濟師，本科。