養(yǎng)老地產(chǎn)的養(yǎng)老模式與規(guī)劃設(shè)計初步研究

青島市人防建筑設(shè)計研究院 山東青島 266061）

【摘要】文章闡述了老齡化社會的問題，分析了老齡人群養(yǎng)老功能需求，解析了不同養(yǎng)老地產(chǎn)模式特點，探討了相適宜的規(guī)劃設(shè)計手法。

【關(guān)鍵詞】養(yǎng)老地產(chǎn) 養(yǎng)老模式 養(yǎng)老規(guī)劃

1引言

根據(jù)統(tǒng)計，65歲及以上的人口比率占到總?cè)丝?%，該區(qū)域就被稱為“老齡化社會”，超過14%就被稱為“老齡社會”，目前中國已凸顯的社會問題：

◇我國面臨著嚴重的人口老齡化趨勢：中國從2001年已進入老齡化社會，在2008年民政部的統(tǒng)計報告中顯示，全國65歲及以上人口占總?cè)丝诘?.3%，60歲及以上人口占總?cè)丝诘?2%；

◇“四二一”家庭結(jié)構(gòu)：中國的獨生子女政策導致家庭結(jié)構(gòu)成為“四位老人+一對夫妻+一個子女”，隨著社會競爭的激烈性加劇了年輕家庭照顧老人的難度，使得年輕一代陷入“事業(yè)人士”社會角色和“孝順子女”家庭角色的沖突之中。

老齡化趨勢與家庭結(jié)構(gòu)的沖突已成為關(guān)乎國計民生、民族興衰的重大問題，中國政府積極應對并進行了長期規(guī)劃，發(fā)布的《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》和《社會養(yǎng)老服務體系建設(shè)規(guī)劃》中強調(diào)：“要抓緊構(gòu)建以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務為依托、機構(gòu)養(yǎng)老為支撐的養(yǎng)老體系”。

2養(yǎng)老地產(chǎn)模式研究

2.1養(yǎng)老功能需求分析

養(yǎng)老地產(chǎn)服務于老齡人群，目標是提供一個可以讓老齡人群享受樂齡人生、享受健康生活的空間和環(huán)境，其應有效解決好老齡人群的生理與心理問題：

◇老齡人群生理：體能下降、視力下降、行動不便、自理力差、身體多病等

◇老齡人群心理：空閑感、黃昏感、孤獨感、失落感、冷落感、失衡感等

老齡人群需要面對自身與周邊眾多不利因素，并經(jīng)歷著一個從可以生活自理至半自理、不能自理、生命關(guān)懷的必經(jīng)路程，在這個過程中老齡人群所期望的養(yǎng)老地產(chǎn)應具備：

◇生活居住功能：符合老齡人群身體狀況的舒適生活和居住環(huán)境；

◇娛樂交流功能：符合老齡人群喜好特點的舒心娛樂和學習環(huán)境；

◇康體養(yǎng)生功能：符合老齡人群心理狀況的靜怡康體和養(yǎng)生環(huán)境；

◇醫(yī)藥護理功能：滿足老齡人群健康理療的快捷醫(yī)治和護理環(huán)境；

◇精神實現(xiàn)功能：滿足老齡人群精神需求的人文再現(xiàn)和融入環(huán)境；

◇服務保障功能：滿足老齡人群不同階段的系統(tǒng)服務和保障環(huán)境；

◇便利交通功能：滿足老齡人群出行探望的便利道路和交通環(huán)境；

2.2養(yǎng)老地產(chǎn)模式解析

養(yǎng)老功能需求不同，所對應的養(yǎng)老地產(chǎn)模式不同，而且養(yǎng)老功能需求和養(yǎng)老模式會隨著老齡化社會遞進趨勢而發(fā)展變化，其特點：

◇老齡化社會遞進趨勢：第一階段為老齡化社會初期，第二階段為老齡化社會中期，第三階段為老齡化社會加劇期；

◇運營主體：第一階段為以政府為主，第二階段為以政府與投資商并行，第三階段為以投資商為主；

◇保障規(guī)模：第一階段為單一類型并可保障部分人群，第二階段為多混行類型并可保障區(qū)域人群，第三階段為完善保障體系并可覆蓋各類人群。

◇物業(yè)產(chǎn)權(quán)：第一階段為以公共設(shè)施（多以租用床位方式）為主，第二階段以商業(yè)設(shè)施（多以出售使用權(quán)、部分出售產(chǎn)權(quán)）為主，第三階段為以多種產(chǎn)權(quán)混行（多種出售產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)或租用方式并存）為主；

◇養(yǎng)老模式：第一階段為傳統(tǒng)養(yǎng)老院；第二階段為老年公寓；第三階段為老年社區(qū)；

我國養(yǎng)老地產(chǎn)處在第二、三階段的交替發(fā)展過程中，國內(nèi)政府及企業(yè)進行了多方面探索研究與開發(fā)建設(shè)，并提出了眾多新理念與新模式，目前養(yǎng)老地產(chǎn)模式：

◇社區(qū)居家型：以房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)為主、政府扶持為輔，在居住社區(qū)開發(fā)建設(shè)中根據(jù)居住區(qū)規(guī)模配建獨立或組團的養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老設(shè)施等多種養(yǎng)老產(chǎn)品，以覆蓋居家型人群為主。該模式核心競爭力是好的居住氛圍和便利的服務設(shè)施，居住人群有較舒適的居家環(huán)境。

◇醫(yī)療護理型：以醫(yī)療機構(gòu)與專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)聯(lián)合建設(shè)運營為主，在醫(yī)療機構(gòu)區(qū)域就近配建獨立或組團養(yǎng)老設(shè)施，以覆蓋介護介助型人群為主。該模式核心競爭力是優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源和專業(yè)醫(yī)療服務團隊，居住人群有較高的安全保障。

◇康體養(yǎng)生型：以房地產(chǎn)開發(fā)商與專業(yè)運營機構(gòu)聯(lián)合建設(shè)運營為主，在文化或生態(tài)資源良好的區(qū)域配建養(yǎng)老綜合社區(qū)，以覆蓋居家型或康復型或自助型人群為主。該模式核心競爭力是優(yōu)質(zhì)的環(huán)境資源和養(yǎng)生理念，居住人群有較好的心理感受。

3養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃研究

養(yǎng)老地產(chǎn)的各類產(chǎn)品設(shè)計，應綜合考慮養(yǎng)老模式所對應客戶人群和后期運營的特點，并應從選址、規(guī)劃、建筑、景觀、設(shè)備五方面進行詳細研究：

◇選址：應綜合考量社會環(huán)境、區(qū)域外部、項目內(nèi)部三個因素（社會環(huán)境因素應包含城市發(fā)展趨勢、區(qū)域人口狀況、政府政策環(huán)境，區(qū)域外部因素包括氣候條件、資源狀況、交通情況及配套設(shè)施，項目內(nèi)部因素為地塊自身條件），并遵循“天時地利人和”的選址理念。 如康體養(yǎng)生型養(yǎng)老地產(chǎn)，建設(shè)區(qū)域應具備的社會環(huán)境因素為區(qū)域內(nèi)有10%以上的老齡人群、經(jīng)濟收入水平較高、當?shù)卣姓叻龀郑瑧邆涞捻椖客獠恳蛩貫閰^(qū)域氣候溫和、有湖泊或森林資源、1小時交通圈、有一定的商業(yè)配套條件，應具備的項目內(nèi)部因素為地塊容積率低、地勢坡度25%以內(nèi)、景觀資源豐富等，只有滿足上述條件方能有效的控制項目開發(fā)及運營狀況。

◇規(guī)劃：應從養(yǎng)老模式相適配性去綜合考量周邊環(huán)境、場地條件、運營方式、功能分配、交通路網(wǎng)等要素，遵循“服務設(shè)施系統(tǒng)性、入住對象多樣性、道路交通便利性”的規(guī)劃設(shè)計理念。如康體養(yǎng)生型養(yǎng)老地產(chǎn)，應根據(jù)養(yǎng)老模式特點確定功能建筑和活動場地（如介助式老年公寓、介護式公寓、居家式老年公寓、老年活動中心、養(yǎng)生餐廳、醫(yī)療保健中心等建筑，室外垂釣、鍛煉、娛樂等健身娛樂場地）。

◇建筑：應著重從服務人群特征（老齡人群健康性、自立性、安全性）去考慮建筑立面形象、平面功能動線、細部處理設(shè)計，并遵循“關(guān)愛、便利、低碳 ”的建筑設(shè)計理念。如康體養(yǎng)生型養(yǎng)老地產(chǎn)，考慮到老年人視力衰退特點而采用米黃色為主色調(diào)的建筑立面，考慮到老年人行動不便特點而縮短戶內(nèi)外服務空間與居住空間的距離并設(shè)置無障礙的電梯及衛(wèi)生間，并在建筑細節(jié)進行詳細設(shè)計，如臺階踏步應控制在120mm、室內(nèi)地面采用彈性橡膠或木地板地面、墻體陽角圓角處理、門扇設(shè)置觀察窗口、靠墻設(shè)置扶手等。

◇景觀：應以盡可能拓展老年人活動、休憩、娛樂、交流的生態(tài)室外空間為原則，并遵循“綠色、生態(tài)、養(yǎng)生”的景觀設(shè)計理念。如康體養(yǎng)生型養(yǎng)老地產(chǎn)，室外休憩的小空間可結(jié)合建筑布局而采用庭院式手法，以體現(xiàn)居住氛圍、增強家庭生活感；室外活動大空間則采用公園式手法，以體現(xiàn)場地開放性、增強活動愉悅感。

◇設(shè)備：應按老齡人群的人體尺度、心理生理特點進行設(shè)計，兼顧老人與照顧者的使用要求，并遵循“適用性、舒適性、可改造性”的設(shè)計理念。如康體養(yǎng)生型養(yǎng)老地產(chǎn)，考慮老人逗留式活動應選配圓滑牢固的造型家具，考慮老人使用便利而設(shè)置自動控制采暖降溫及供熱水設(shè)備，考慮老人視覺衰退而選用柔和自然的照明光。

4結(jié)語

養(yǎng)老地產(chǎn)將會成一個社會各界所關(guān)注的熱點， 而且現(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)方面已經(jīng)取得了初步成效。本文從老齡人群養(yǎng)老需求為切入點對養(yǎng)老模式和設(shè)計要點作了一些總結(jié)， 希望能為養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)起到一定參考作用。

參考文獻

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