商業地產項目主題定位及其影響因素分析

摘要：隨著我國經濟的快速發展和城鎮化進程的加快，房地產開發以及商業地產開發越來越成為經濟的焦點，但是整個房地產開發尤其商業地產開發與國外相比還不成熟，盲目開發、大干快進現象比較嚴重。因此對商業地產進行項目主題定位及影響因素分析尤為重要。

關鍵詞：商業地產 主題定位 項目內因

引言：在城市經濟快速發展，市場產業集合的逐漸完善，經濟結構的產業鏈接性強化的城市發展前提下，商業地產逐步進入市場，但因各自的不同用途、不同業態主體、不同區域、不同發展設定等因素，又形成了我們認知的商業主題地產項目；景觀商業地產項目等；眾多類型城市商業地產項目開發與建設基本選用商業主體帶動連續產業的地產規模建設模式，但是，在商業主體項目的類型中，我們結合市場、產業、人口等眾多客觀存在的因素，又導引出自身的內因是城市商業主題地產項目定位的核心驅動因素，直接影響或確定這項目定位的合理性、市場性、可行性乃至產業前驅性等重要因素。

1、項目定位在商業地產開發中的地位

1.1項目定位是核心

商業地產的開發是一個系統工程，主要工作包括市場調查、項目定位、融資、建筑設計施工、招商、運營管理等。所有開發環節中，項目定位是核心，定位就是研究項目建成后是一個什么樣子，誰來買？誰來經營和使用？通過市場調查，確定項目的目標客戶和市場，特別有針對性的規定項目的功能、業態、形象、服務對象等。若項目初始定位錯誤，將滿盤皆輸。

1.2項目定位與其他環節影響因素的關系

項目定位本身也是一個復雜的系統工程，他與商業地產開發的其他環節的關系密不可分，在具體操作中交錯進行。市場調查是項目定位的基礎，建筑規劃設計要結合項目定位來開展，設計出的建筑無論外部環境、內部布局還是建筑的內外部形象都要與定位的檔次、主題、業態等相匹配，同時，適宜的建筑設計也影響著項目盈利的模式的定位等；項目融資狀況在商業地產開發中至關重要。

1.3現階段項目定位中存在的問題

1.3.1定位理論研究缺乏。

目前商業地產定位理論還不完善，對市場的調查研究的定位分析不深入，往往憑自我判斷進行定位。大部分開發商沿用住宅開發的定位思路，忽視商業地產的商業屬性，造成后期商業經營上的困難。所以，加強商業地產理論研究、建立一整套的商業地產項目定位的操作系統，是當前商業地產行業迫不及待需要的。

1.3.2定位過于寬泛，可操作性差。

目前很多商業地產項目定位簡單，缺乏操作性，后期經營喪失競爭力。很多開發商想當然的把市場空白認為市場需求，這是不對的。很多商業地產定位在業態上無所不包，業態設計和局部模糊，沒有個性，難以有聚客能力。

2、商業主體項目定位指導項目執行性

所謂項目的執行性就是通過市場調查確定項目的商業定位、概念定位、經營定位、管理定位、商業布局、租賃價格等。通過商業總體業態調查和分析，確定地區或者區域商業業態開發的機會與風險。項目的定位指導項目是從怎么樣的一個方向去執行，若項目定位為一個高檔次的商業區，那么執行的商鋪面積以及銷售、租賃的價格與普通商業有著有大的差異。沒有經過執行性論證的商業項目無法切實的配合市場的需求，永遠只是不切實際的空談。

開發商在進行項目開展時要理性分析判斷項目的可行性記憶發展規模，在分析判斷過程中除了要針對區域商業市場、消費者、現有商業項目進行深入分析外，更要注意“零售商訪談”工作中就項目的定位、具體業態布局與零售商進行溝通，了解其項目入駐意向，并按照現有需求可消化的面積，結合未來需求規模的可增長空間來確定項目發展規模，如何增加項目招商的確定性，避免空置風險。

3、商業地產定位與住宅地產定位的差異性分析

商業地產就是在房地產的基礎上做商業經營，是以商業功能、商業需求為導向對房地產物業的需求和功能進行商業規劃，使之適應商業的經營。商業地產與住宅類地產在盈利方式、開發風險、地理位置、功能設計、目標顧客的把握等各方面均存在較大差異。

3.1開發盈利方式不同。

商業地產的盈利方式又三種，一種是銷售，二是獲取經營收益，三是物業升值。一般來講，商業地產的盈利方式主要是直接或者間接地獲取經營收益。商業物業的真正價值在于經營，通過經營創造高于價格的價值。所以，商業地產最核心的盈利方式就是通過直接經營管理獲取收入或由他人經營獲得租金收入。所以，一個商業項目必須要系統考慮項目的商業定位、招商、經營、才能實現高水平的商業物業開發，達到預期的盈利目標。

3.2開發風險不同。

商業地產開發在獲取高利潤的同時，也存在著很高的市場風險。商業地產若采取銷售方式盈利的話，一般投資的客戶群相對較少，又因為商鋪銷售的方式在后期出現的管理混亂、無序經營的慘淡情況，已經漸漸慘遭淘汰。而采取開發商自己已經持有的物業的方式，由于商業地產的運作對于資金的需求量極大，項目建成開業后，還需要大量的資金投入才可以完成商業經營的培育期，實現盈利，所以投入資金風險很高，常因資金的短缺、資金鏈的斷裂發生開發項目擱淺的事例。同時，持有物業的經營有預售商業經營水平的制約，風險也很高，對開發商來說也是一個不小的挑戰。

3.3目標客戶不同。

住宅的目標客戶就是購房者。根據項目自身的項目定位，鎖定一定的目標客層，例如小資、白領等中高收入階層，又或者是普通百姓，只要具備投資能力，都可以成為目標客戶。而商業地產的目標客戶分為兩級，一級是商場經營者或商鋪投資者；二級就是商品消費者。經營商戶又可以細分很多種。

3.4選址的要求不同。

商業的價值首先就是在地理位置上的，要選擇商業圈的核心或者有發展潛力的商業地段。選址最好在十字路口，客流、人流、車流的交匯處，滿足商業對于“易達性”的要求和消費者總量的要求。

4、影響商業地產項目的問題

4.1、項目定位要解決的問題

進行房地產項目的市場定位，要解決的是項目操作面臨的矛盾：包括區域市場與地塊自身的矛盾；未來設想與開發成本的矛盾；區域研究與地塊情況的矛盾；開發設想和公司經營的矛盾。

4.2、項目定位要達到的目的

在解決這些矛盾的時候，項目定位要對項目的可行性進行研究論證，主要有以下幾個方面：

4.2.1、經濟技術指標的可行性

通過開發成本各項指標的精細測算、市場預期售價的仔細研究與資金投入的利潤的期望平衡，確定項目贏利預期的可能性和風險性，明確項目經濟利益實施的可行性。

4.2.2、時間操作的可行性

由于市場的不斷變化和發展，相對于房地產周期長的特點，項目產品定位必須考慮時間操作的可行性，避免出現產品跟風、自身項目推出速度慢等造成銷售不暢的現象。根據項目規模不同，操作時間是項目成功的重要因素。項目因時間控制不好而在操作時出現問題的很多，除時間變化外，影響項目開發的主要因素還包括：地塊周邊市場的成熟度，政府調控等。

5、結語

商業地產的定位是一個復雜的系統工程，本文只是做了探索性的研究，還需更深入的系統研究。深入研究項目定位的內容和方法，形成一個真正具有操作性的系統；研究影響定位的市場調查的因素，這些因素具體如何影響定位的，有定性關系；研究商業建筑設計與項目定位的相互關系，形成一個體系并能具體細化到每一部分如何相互影響，每一個設計步驟如何相互設計。

參考文獻

[1] 呂波，商業地產贏家的密探[M]，機械工業出版社，2008.1

[2] 何子干，房地產項目開發與策劃[M]，國防工業出版社，2008.7