淺談我國房地產評估領域存在問題及對策

摘要：在進行房地產評估的時候，人們對房地產的評估結果通常是以報告的形式出現。但是，在整個評估過程中，由于需要進行評估的要素很多，涉及和使用到的標準比較多，評估本身也要受到諸多因素的影響。本文主要對我國房地產評估領域存在問題及對策進行了分析探討。

關鍵詞：房地產評估；存在問題；對策；建議

引言

歷經十余年，我國的房地產評估行業雖然發展時間較短，但由于社會對房地產行業的不斷認識和隨之而來的住房制度的進一步深化改革，我國的房地產評估業的市場規模也變得越來越大，并逐漸成為推動國民經濟發展的重要支柱。當代社會的發展在為房地產評估業提供廣闊空間的同時，也不斷地對其發展提出了新的要求。

一、我國房地產評估行業中存在的問題

1、立法不全

雖然目前我國《關于房地產價格評估機構資格等級管理的若干規定》已經出臺，但由于立法偏寬，使得隨后的相應措施在執行過程中規模過于松散。相關的實施細則缺乏，房地產估價師在從業過程中沒有相應的法律保障，執行工作畏手畏腳，既不能充分發揮其專業作用使隨后的評估結果得到公眾認可，也導致了社會對房地產評估行業缺乏有效的監督。

2、從業人員的專業水平和綜合素質有待提高

2.1估價師考試較注重理論考核

對學歷要求較高而對相關專業工作經歷和從事評估業務的年限要求較低，因此應屆畢業生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評估工作的業務骨干卻因基礎理論知識的欠缺不能通過估價師資格考試。同時房地產估價人員受所從事業務的限制，一般只掌握與自身所從事業務相關的評估業務，對其他類型的評估業務不熟悉。

2.2注冊房地產估價師設置單一

雖然設立了相當于巾級職稱的注冊房地產估價師，但卻沒有設立對應于新人業人員的初級估價資格，以及可晉級的高級估價師和機電、設備等配套專業的估價師。

2.3估價師再教育缺乏

我國社會經濟制度改革的不斷深入，對房地產評估的要求也在不斷提高，房地產估價師也需要不斷更新自己的知識結構。通過估價師再教育才能使評估人員掌握國內外先進的評價技術和相關專業的知識。但從現有房地產評估業再教育的情況來看，估價師再教育在管理方式、培訓內容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產估價人員與社會主義經濟發展脫節。

3、行業自律精神有待加強

由于我國的房地產評估行業發展不夠健全，相關的法律法規并未完全建立，導致了執業過程缺乏相應的標準和規程，再加上房地產估價師協會的服務職能不夠完善，對會員違紀、違規等不當行為的約束力也不強。除此之外，房地產估價業的自律管理到底應以怎樣的方式，管哪里并且管理到什么地步，仍需要進一步的商榷和探討。

二、進一步促進我國房地產估價領域發展的對策與建議

1、加強對房地產評估市場環境的監管

今后應加速評估機構脫鉤改制工作。使評估機構真正成為獨立的中介機構，在平等競爭的環境中以質取勝，提高房地產評估行業的估價水平。同時保持房地產估價活動和估價師估價成果的獨立性。房地產主管部門以及各行業、部門不得通過各種方式干預房地產估價機構和估價師的評估工作，以確保估價結果的完整性、規范性。房地產主管部門要組織對房地產估價市場的調查研究，制定估價市場運行和監管規則，明確估價的違規性質，制定懲罰機制，追究相關人員的行政或法律責任。

2、建立健全房地產評估行業的法律法規

有法可依是房地產評估行業存在和發展的保證。國家應根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產中介服務管理規定》、《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》等有關法律法規，出臺專門的《房地產估價法》。該法應綜合現有法律法規的各方面規定和要求，完善以下幾個方面：一是強化行業標準，制定和強制推行技術規范和規程，對違反相關法律法規的估價人員要嚴懲不貸；二是在收費標準方面應做適當調整，對總額小的項目應再細分檔次并適當提高收費標準，否則面廣量大的小額估價項目因收費少而導致無人承接，對總額大的項目也應再細分檔次并適當降低收費標準，否則容易助長壓價競爭和給回扣現象；三是制定房地產評估行業職業道德標準，房地產估價師守則等規定，規范評估機構和評估師的行為，通過推動房地產評估行業的法制建設，實施詳細的規章制度，使房地產評估機構在執業過程中，有法可依，有據可查，有章可循。

3、加強房地產評估執業人員的資格認證工作

為了提高房地產評估從業人員的素質和行業整體水平，一方面應加強對房地產評估執業人員的資格認證，并設置至少兩級房地產估價師。可以參照日本的不動產鑒定師資格三級考試制度以及美國的資深、非資深二級房地產估價師管理制度，結合我國的客觀實際，實行動態的兩級管理體制，即根據房地產估價師的執業能力強弱、評估實踐經驗的豐富與否、評估報告的技術含量高低、職業道德的好壞等實際情況來確定相應的執業等級標準，做到有升有降、動態管理。這樣可以更好地確保房地產估價師隊伍的技術水平，促進房地產估價師隊伍的健康發展；另一方面要提高房地產評估從業人員的準入門檻。要從源頭控制好房地產估價師的素質。具體措施包括：第一，提高報考的學歷要求，至少應該具備大學本科以上學歷；第二，嚴格實行注冊制度。目前我國的注冊制度相對來說還是比較健全的，但執行力度不夠，沒有起到其應有的作用，所以要嚴格執行注冊制度；第三，提高考試的難度，擇優錄取。如擴大考試相關知識面，實行定量錄取等。

4、強化風險意識， 樹立質量至上的觀念

降低評估風險的一個重要方面， 是評估師對風險的認識態度。隨著房地產評估的專業化， 社會對房地產評估工作人員的作用和期望也隨著提高， 評估工作的責任范圍和潛在風險也相應增加， 因此， 評估工作者應認識到評估風險的廣泛性和可能帶來的危害， 強化風險意識， 保持應有的職業謹慎， 嚴格按《規范》和有關法律法規進行評估工作， 擬定科學的評估計劃， 采用正確、恰當的評估程序和方法， 制作全面規范的評估報告，才能減少評估風險。強化風險意識的同時，要求在評估工作中樹立質量至上的觀念，樹立“以質量求生存、以質量求發展”的竟爭觀念，只要評估工作質量水平上去了，評估風險自會隨之下降。此外，評估機構還應建立評估風險基金，以提高評估機構的抗風險能力。

5、完善制度，不斷創新

每一種行業都有其自身的制度、規范。如何完善、創新房地產評估制度成為現今必須解決的問題，這是防范評估風險最重要的保障。我國評估機構發展較晚，與先進國家還有較大差距，因此有必要向發達國家借鑒經驗，取其優點，不斷創新，建立一個有中國特色的評估制度和規范。而且，嚴格按照國家制定的相關法律、法規來約束本行業行為，完善評估計劃、方法。另外，房地產評估行業的主管部門也要加強對行業的管理和監督，對評估師和評估機構做定期檢查，如有不正當行為，必須嚴格懲治，創造一個好的外部環境。

結束語

我國房地產評估行業雖然起步晚，但發展十分迅速，已成為促進我國經濟發展的一支不可缺少的力量，而且隨著評估業務量的顯著增長，房地產評估業有著光明的發展前途。當然只有完善對房地產評估行業的管理，才能使它走上健康發展的道路。

參考文獻

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