淺談房地產招標采購管理

【摘要】隨著房地產行業競爭的日益激烈，投資成本控制成為房地產企業關注的重點。招標采購是投資成本控制的首道環節。本文就如何讓招標采購機制充分發揮成本管控作用提出幾點個人意見。

【關鍵詞】房地產 招標采購

國家土地管理政策的放開，讓房地產行業得到了迅猛的發展。然而，近年來日益激烈的市場競爭和產品同質化的趨勢以及政策調的影響下，使房地產業整體利潤正趨于下降之勢。為了盡可能降低投資成本，實現效益最大化，企業開始越來越重視招標采購對投資成本控制有效果。從工作內容及時間節點來看，招標采購應歸屬于投資成本控制的事前控制，招標采購結果的優劣將直接關系到投資成本控制其它各個環節的成效。如何讓招標采購機制發揮更大的功效，成為房地產企業深入探討的一個問題。筆者結合工作實踐就如何在項目開發中充分利用招標采購機制為企業節約開發成本，有效地提高投資效益發表幾點拙見。

一、擴大招標采購在項目開發的延伸面。

大多數的房地產開發企業僅將招標采購方式應用于工程施工單位、重要設備供應商的選取。而對于規劃編制單位、設計單位、建設工程主要材料供應商、銷售代理商、物業管理單位等都成為招標采購管制的盲區。而實事上，對這些被忽視的盲區實施招標采購，能讓企業收到意想不到效果。

首先，規劃編制招標能為提高開發效益創造基礎條件。以往采用直接委托的方式確定的規劃編制單位，不是能力水平不高，就是不了解開發項目的地區特點和實際情況，直接影響開發項目的收益。若能將招標采購機制應用于規劃編制單位的擇取階段，通過資質審查選擇國內水平能力較高者參加投標活動，并在招標文件明確規劃編制內容的全面性要求以及對未中標人方案中優點的借鑒給予相應補償。不僅能保證設計的先進性、合理性、準確性，避免因項目總體規劃的失策導致施工過程中發生重大變動。而且還能在最優中標方案的基礎上，綜合借鑒其他投標方案的優點，最終獲得更為先進、合理、全面、優秀的方案。

其次，設計招標能從源頭開始降低開發成本。市場經濟作用下，設計單位多為重視設計產值，對設計產品的經濟性未有足夠的重視。而目前，很多企業將精力和重點集中在施工階段成本控制上。雖然能起到一定的效果，但畢竟“大局已定”，不能從根本上控制住造價成本。加強初步方案設計及施工圖設計招標階段的管理，不僅可以合理降低設計成本，而且能通過競爭激發設計者的積極性，對其設計成果考慮更周密，籌劃更全面。從而減少施工中的設計變更，使技術與經濟更緊密的結合，可以將造價控制在更加合理的范圍之內，

第三，材料供應商招標為工程材料質量和成本控制提供堅實的保障。眾所周知，材料費在建設工程總造價中占據著大半壁江山，因此，主要材料的成本控制是控制工程總造價的關鍵。房地產企業將招標采購機制引入主要大宗或高價值材料采購，利用競爭環境產生的比拼效應，實現保品質降成本的目標。

第四，銷售代理商招標為投資效益的提高添加一層重要保障。銷售代理商是直接關系到項目開發企業產出值的關鍵性因素。將招標采購機制引入到銷售代理商擇選階段，企業能通過投標人充分競爭的結果，選擇到一家資質較高、經驗豐富、銷售方案最優，且銷售傭金最合理的銷售代理商。

第五，物業招標為房地產開發企業的長期效益提供有效保證。房地產開發項目的前期物業管理單位通常由房地產開發企業選擇。物業管理單位服務的好壞，將直接影響房地產開發企業的信譽。若將招標采購機制應用到物業管理單位擇取階段，引入良性競爭，能為房地產開發企業擇優選定一家具備高素質管理經驗能力，取費合理的物業管理單位，從而為房地產開發企業獲取長期收益添加砝碼。

二、招標采購工作應做到更專業化、細致化。

很多房地產企業盲目追趕工期，對招標采購流程簡化，壓縮招標采購過程時間，使得招標采購僅為象征性“砍價”工作。如此粗糙的招標采購成果致使合同具體實施期間，費用簽證、合同糾紛源源不斷，造成企業資投成本增加，工程進度受阻，工程質量下降。專業細致的招標采購工作至少應該做到以下幾點：

首先，對投標人應進行嚴謹的資格審查。由于開發時間較緊，房地產企業多采用邀請招標方式。因此，對投標人資格的審查更顯得尤為重要。發出投標邀請前，應對潛在投標人進行資質等級、履約能力、以往履約情況、社會信譽、產品市場占有率等情況進行全面的調查了解。

其次，招標文件中應對投標人應用于項目中的主要材料設備的檔次、規格、相關技術參數以及材料設備進場驗收時必須提供的質量證明文件做出明確的要求。并且要求投標人在投標文件中提交其將應用于項目的主要材料設備品牌名稱、檔次、型號及相關參數的詳細說明。以便于合同實施期間，發包人對進場材料品質進行有依有據的把控，減少合同糾紛，防止承包人以次充好，降低工程質量。

第三，招標文件中應提供詳細的施工界面劃分。房地產企業通過將項目劃分為若干專業工程、若干專業設備進行發包或采購，以保證承包商的專業性。但隨之而來的問題是，在交叉作業點上經常出現，重復發包或露發包的情況。因此，在招標文件中明確現場施工界面劃分是必不可少的內容。

第四，招標文件中合同格式應對合同計價方式、付款條件、竣工結算條件及結算方式等實質性條款予以明確，以縮短合同談判時間，降低招標失敗率。

第五，定標應該著重遵循合理低價中標的原則。通過招標采購降低投資成本是，房地產企業引入招標采購機制的目的。但過份的追求低價中標，則會造成投標人惡性競爭、惡意競爭，最終導致招標失敗或是合同無法履行，影響項目開發進度，造成企業投資損失。因此，在商務標評審中，應該加重對投標人報價合理性、有效性的審核，防止投標人以低于其個別成本的投標贏得中標資格。

第六，增加技術標評審重視度。房地產企業一般著重評審商務標，對投標人擬投入的項目經理是否符合標準要求，配備的技術管理人員是否滿足工作建設的需要，施工進度計劃符合招標人要求，安全保障措施是否切實可行，設備供應商產品技術參數是否達到實際使用要求等等技術因素都不做評審，或是即使評審也不做 定標的參考依據。如此，造成合同實施階段，項目管理人員現場監控的難度增加。

第七，設立獨立的招標采購部門實施招標采購工作。目前，許多房地產企業的招標采購工作由項目管理部或造價管理部人員兼任。由于，招標專業素質低，缺乏招標工作技巧，談判技巧，造成招標采購效果不理想。

三、招標采購過程管理

由于房地產企業招標采購不受招標投標法約束，而企業自身廉潔監管力度不夠，某些工作人員自律性差，加之房地產企業通常采用邀請招標與競爭性談判相結合的招標方式。造成貪污受賄、暗箱操作現象普遍，為企業帶來了嚴重的經濟損失。

首先，企業應該建立并完善招標采購管理制度。通過制度明確企業招標原則，明確分工，明確各層管理人員職責，明確招標流程、招標細節，以規范企業招標采購活動的行為。

其次，企業內部審計部門定期或不定期對招標采購進行審查，審查內容應包括投標人及招標文件審批資料、投標文件、評標資料、定標審核資料等。

第三，引入電子系統輔助招標采購全過程管理。采用招標采購管理系統建立供應商庫和招標采購全過程數據檔案，并對招標采購全過程進行無紙化、按權限審批流程，可減少人為操作的機會，提高反腐能力和違規操作監控力度。

結束語

加強對招標采購的管理，是房地產企業降低投資成本、提高企業投資效益最根本途徑之一。房地產企業應加大對招標采購管理的重視度和對招標采購機制的應用面，找出更有效、更切實可行的管理方法，完善招標采購機制，以使其充分發揮效用。