土地登記問題與土地可持續利用

摘要：從微觀上看，土地在登記后產權受到保護，就會激發農民對投資方面的積極性，也會提高土地資產的流動性。從宏觀上看，在政府規劃控制和用途管制方面土地登記的信息資料就是基礎。本文分析了一些土地登記存在的問題，認為要完全利用土地登記的效益，就要盡快完成土地登記，農村土地市場和土地抵押貸款市場就會快速發展起來。

關鍵詞：土地登記 土地可持續利用 可持續

可持續發展的農地資源自20世紀80年代以來作為資源基礎，被許多人關注。以農地為例，要想實現土地的可持續利用，農地的存量要有保障，農地的質量和生產能力也要維持在一定的高度。而這些都需要政府的宏觀調控政策和農戶的微觀土地利用。農地可持續利用受產權這一經濟因素影響，國家對產權正式的確認方式是土地登記，以國家的公信力來保障產權的安全，使得農民對土地投資的積極性提高。土地登記提供的豐富信息，使得日常工作的優勢更多，政府的監管效率也會有所提高。現在較少將土地登記問題和土地可持續利用一起研究。所以本文探討了土地登記制度對土地可持續利用的影響。

一、土地登記與農地可持續利用

1.1土地登記與農戶經濟行為

土地登記制度是為了保障土地產權權益的安全性，是正式的制度安排。從發展經濟學方面來說，土地產權的不完善是發展中國家政策的嚴重失效，皮爾斯認為土地產權的不完善會導致土地資源退化。沒有土地出讓權，就不能認識到土地改善的價值。沒有土地的產權，市場上就不能公開出售土地，這樣就不能利用土地最高的價值，土地的用途也不會是增值最高的。沒有產權就不能向正規的信貸部門申請借款，因為無產權是不能作為附屬擔保品。這些都會使得農民對土地投資的積極性降低。

土地登記制度是國家提出具有權威的產權保障制度，產權遭受侵犯的紀律機率也會減少，保護產權的成本也會減少[1]。產權得到保障，農民對土地投資的積極性也會提高，也會更積極的投資其他利于土地可持續發展的項目。

1.2土地登記與信貸資金的獲得

土地的投資創造它的生產力，不管是長期還是短期。很多投資的過程很長，需要的成本也就多，這就需要向信貸部門申請借款來投資。但是信貸較易存在一定的危險性，會有信息不對稱的情況。出現這種情況，銀行為了減少風險，就會提高借款的利率。這樣的話，長期投資的資金成本就會很高，投資的積極性就減小。比起非正式的信貸機構正式的信貸機構提供的貸款利息會低一些，他們會一抵押貸款來降低風險，貸款利率也低。土地以自身的優勢成為受歡迎的抵押品，但是這是在土地有真實的產權。所以要有公信力的土地登記保障土地產權的真實性，這樣農民才能在投資貸款中用土地抵押貸款，加強農民的投資積極性。

1.3土地登記與土地市場

在市場上產權是土地交易的基礎，要改善市場土地資源的配置需要清晰界定土地產權。土地登記還能活躍土地市場，提高土地交易收益，土地生產力和農民土地投資的積極性。在產權沒有被制度正式確認下，會因為信息的不對稱，使得在購買時會花費較多的時間和成本。土地在市場上的交易就會受到限制，就不能實現土地產出的最好水平。土地在登記后產權得到政府權威確認，就能得到土地產權的真實信息，這樣土地在市場上交易的成本就會降低。這樣也會提高市場的活躍性和土地的投資價值，農民也會積極投資。

1.4土地登記與政府土地利用調控

規劃控制和用途管制是政府保障土地可持續利用的兩種手段，它們都需要詳細的土地資料。我國的土地信息主要是來自于土地的詳查資料。在實施規劃時，需要規劃控制區域土地權利人來積極參與整個過程，但是詳查資料還不能提供關于權利人的詳細信息。一系列的事例和經驗表明，土地詳查的數據資料沒有土地登記建立的信息數據詳細，有價值。

保護耕地的一個措施就是實施土地用途管制制度。但是要實施土地用途管制制度，現狀用途和規劃用途都需要明確，政府必需控制土地的用途轉變。因為我國沒有對集體土地的所有權進行登記，所以現在農地資源逐漸減少，使得在變更土地用途時，不能查證，經常會有土地非法轉用的情況出現。土地登記就能很好的避免這種情況出現。

二、中國農地登記制度存在的問題

我國在1949年后，土地權利不在是財產法的范疇，沒有了土地登記制度。到了1984年，《森林法》的頒布使得農地重新進入了財產法的范疇，土地登記制度也重新建立。不同部門的土地登記用途也不一樣，所以構成了以用途劃分的農地產權登記體系【2】。從以往的農地登記制度發展歷史來看，我國土地登記的出發點是不動產部門的行政管理。登記不動產是為了完成物權變動，有一定的的法律保護。但由于出發點出現偏離，不能很好的發揮我國的土地登記制度的優點，所以就引發了許多土地登記中出現的問題。

2.1土地登記機構不統一

我國的土地登記法都不完整統一。現在的《民法通則》、《草原法》、《森林法》、《漁業法》《土地管理法》等法律條例關于確定集體土地所有權和集體土地使用權登記的操作不完善，而《土地登記規則》、《確定土地所有權和使用權的若干規定》則沒有專門實施土地登記的法律的效力。新出臺的《農村土地承包法》對地承包經營權的登記規定比較有原則，但是側重于合同管理。不同資源行政管理部門會根據自己的管理范圍來制定相關的登記制度。

2.2土地登記的產權保護功能低

土地登記使得土地的權益受到法律保障，也確保了土地市場的交易安全。但是我國原有的土地登記制度主要是執行國家行政管理的職能。登記的土地信息只是為了保護農地，管理土地，為了財政稅收的管理。所以，現在的土地登記制度的管理服務的導向很清晰。在這個前提下，土地登記下的保護產權的功能就較低，有的土地登記的土地產權只是憑白頭文件或是領導的一句話就不能批下來。鄉村干部的個人想法使得村土地承包經營地被頻繁調整，使得土地承包經營權證沒有行使到應該行使的權益。

2.3集體土地登記激勵不足

土地登記的激勵主要是土地在登記后產權可以得到有效的保護和產權收益。但是現在我國的農村土地產權登記立法比較滯后，功能也不全面，對于農民來說農地產權只是一個耕作權的問題，對于用土地來獲取收益不大，還不穩定，而且在登記土地使用權時還需要支付相關的手續費用，調查地籍還需要時間。所以農民對于登記土地使用權的積極性很小【3】。

三、結論

通過本文的論述，土地登記能夠保障土地產權的安全，能激勵農民對土地投資的積極性，使得他們更多的投資到其他的土地保護項目上，提高土地的生產力，來促進農地的可持續利用。許多的數據經驗表明正式有效的土地產權保障，能提高農民對土地保護投資的積極性。現在我國的法律規定是不能把承包的土地作為抵押品，土地登記制度所有的權益被限制了。在水平較低的農村土地市場和農產品市場也不能發揮土地登記的權益。許多部門的土地登記會使得登記信息混亂，土地登記的成本也會提高，會使得登記效率不高，地籍信息不能很好的運用，不能很好的發揮土地登記的效用。為了更大的發揮土地登記的有效權益，土地登記的工作就要盡快完成。在物權化土地承包經營權上，可以適當放寬限制，來促進土地市場的發育，促進土地的可持續利用。

參考文獻：

[1] 黃霞，肖攀. 土地登記在建設用地動態監管中的應用[J]. 中國國土資源經濟. 2011（03）

[2] 王發榮. 土地整治項目后期管護措施探討[J]. 中國土地. 2013（01）

[3] 董利民，徐持平. 城市化水平與土地利用關系的動態計量分析——以洱海流域為例[J]. 生態經濟（學術版）. 2013（02）