論不動(dòng)產(chǎn)登記制度

【摘要】不動(dòng)產(chǎn)登記制度是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性制度，它和我們每一個(gè)人的切身利益息息相關(guān)。我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的行列，不動(dòng)產(chǎn)是公民生活中的重要組成部分，如何更好的保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)的交易，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的正常秩序，具有非常重要的意義。

【關(guān)健詞】不動(dòng)產(chǎn)登記制度 統(tǒng)一

1.我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)登記制度制度現(xiàn)狀

目前我國(guó)沒(méi)有建立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)，登記制度比較接近托倫斯登記制 。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)分類(lèi)復(fù)雜，土地有國(guó)有和集體所有之分，按照性質(zhì)分為林地、草地、耕地以及建設(shè)用地，按照區(qū)域和用途又分為農(nóng)村建設(shè)用地、農(nóng)村承包土地和城市建設(shè)用地。針對(duì)不同類(lèi)型的不動(dòng)產(chǎn)，林業(yè)部門(mén)發(fā)林權(quán)證，農(nóng)業(yè)部門(mén)發(fā)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證，住建部門(mén)發(fā)房屋所有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證，國(guó)土部門(mén)發(fā)土地使用權(quán)證。

我國(guó)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的登記沒(méi)有形成專(zhuān)門(mén)的法律，物權(quán)法也沒(méi)有作出比較詳細(xì)的規(guī)定，只是在第十條規(guī)定“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律行政法規(guī)規(guī)定”。

在我國(guó)，多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記管理，存在著登記根據(jù)各不相同的情況，必然出現(xiàn)重復(fù)登記，登記資料分散，登記信息不能全面公開(kāi)，增加交易成本，浪費(fèi)資源的現(xiàn)象，不利于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的目的。所以我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。

2.制約的障礙建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度的原因

我國(guó)目前的有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)法律法規(guī)規(guī)章有《房屋登記辦法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《土地登記規(guī)則》，對(duì)其他專(zhuān)門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)如海洋、草原、林業(yè)等由相關(guān)的專(zhuān)門(mén)法律規(guī)定。因此我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，并非是根據(jù)物權(quán)公示原則建立的，而是根據(jù)政府各個(gè)行政機(jī)關(guān)的行政職能和管理需要設(shè)立的。 盡管我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度的法律日趨完善，但是我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記真正起決定作用的是部門(mén)規(guī)章。從我國(guó)目前的情況來(lái)看，物權(quán)法卻沒(méi)有具體規(guī)定這樣的內(nèi)容，因此我們的不動(dòng)產(chǎn)登記制度還不可能有較大的突破，但是我們可以在物權(quán)法的框架下修改部門(mén)規(guī)章，使不動(dòng)產(chǎn)的登記逐漸回歸到確權(quán)的定位上，從而真正落實(shí)物權(quán)法的精神。

3.尋找克服方法推廣統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度

建立統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)是立法最重要的任務(wù)，整合分流在各部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記工作，把登記的基本功能和派生的行政功能分離開(kāi)。 因?yàn)槟壳皩?duì)于民眾最重要的不動(dòng)產(chǎn)是房屋和土地，可以把國(guó)土和住建部門(mén)登記的功能拿出來(lái)，在國(guó)土部門(mén)建立一個(gè)專(zhuān)門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)，負(fù)責(zé)所有的不動(dòng)產(chǎn)登記。理想狀態(tài)下，人們?cè)谶@個(gè)機(jī)構(gòu)可以了解到物權(quán)人所有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)。

由國(guó)土部門(mén)作為不動(dòng)產(chǎn)登記地的唯一機(jī)關(guān)。我國(guó)是實(shí)行自然資源公有制國(guó)家，國(guó)土資源機(jī)關(guān)是土地、礦產(chǎn)、海洋資源的行政主管機(jī)關(guān)，負(fù)責(zé)城鄉(xiāng)的土地登記。自1989年我國(guó)開(kāi)展土地登記工作以來(lái)，已建立了一套比較完整的土地登記制度、登記資料和土地利用信息，在范圍上能夠滿(mǎn)足物權(quán)公示的要求，而其它行政機(jī)關(guān)對(duì)其管理的不動(dòng)產(chǎn)的登記覆蓋面則相應(yīng)較窄。

從不動(dòng)產(chǎn)屬性上看，土地及其地上定著物在物理屬性上的不可分性，決定了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一的客觀必然性。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的核心是土地物權(quán) ，非直接針對(duì)土地的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)也必須是以土地物權(quán)為基礎(chǔ)，以土地為基礎(chǔ)和核心的統(tǒng)一，是自羅馬法以來(lái)一切建立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家或地區(qū)的共同做法。因此，由國(guó)土部門(mén)來(lái)負(fù)責(zé)統(tǒng)一的登記比較合適。

4.對(duì)我國(guó)建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度提出一點(diǎn)建議

在目前國(guó)際上，國(guó)外關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)有兩種，一種是形式審查主義，例如德國(guó)規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)除有審查當(dāng)事人的申請(qǐng)材料是否齊備的權(quán)利外，對(duì)當(dāng)事人申請(qǐng)登記的內(nèi)容只有消極的登記義務(wù)，登記機(jī)關(guān)既沒(méi)有權(quán)利也沒(méi)有義務(wù)對(duì)當(dāng)事人申請(qǐng)登記的涉及實(shí)質(zhì)權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查，也無(wú)權(quán)對(duì)當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)關(guān)系進(jìn)行變更。我國(guó)的臺(tái)灣地區(qū)也是采用這種形式；另一種就是實(shí)質(zhì)審查形式，如日本規(guī)定，登記官在有土地建筑物標(biāo)示登記申請(qǐng)時(shí)，或依職權(quán)進(jìn)行登記時(shí)，如有必要，可以調(diào)查土地或建筑物標(biāo)示事項(xiàng)。

從我國(guó)物權(quán)法的這一條規(guī)定來(lái)看，似乎沒(méi)有完全采取以上的某種方式。我認(rèn)為，這樣模糊的規(guī)定對(duì)物權(quán)登記的審查不利。特別在我國(guó)現(xiàn)行的行政體制下，一般都是根據(jù)申請(qǐng)人提供的資料進(jìn)行登記而不會(huì)去調(diào)查。但是如果由此而發(fā)生錯(cuò)誤登記，就會(huì)給當(dāng)事人以沒(méi)有履行職責(zé)而被起訴，從而承擔(dān)法律責(zé)任，這對(duì)登記機(jī)關(guān)不利，同時(shí)人們對(duì)資料的公信力也會(huì)產(chǎn)生懷疑。因此我認(rèn)為物權(quán)法的模糊規(guī)定有待完善，應(yīng)該明確規(guī)定登記機(jī)關(guān)只對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行形式審查，對(duì)于實(shí)質(zhì)內(nèi)容不作為登記機(jī)關(guān)的審查范圍，這樣就將登記機(jī)關(guān)的權(quán)限囿于只審查資料，而不調(diào)查，不僅丟掉了行政消極作為的責(zé)任，而且提高了登記效率，應(yīng)該是一件很好的事情。統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)此有極有益。

我國(guó)可在現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)精兵簡(jiǎn)政的基礎(chǔ)上，通過(guò)物權(quán)法，修改部門(mén)的規(guī)章，在國(guó)土資源管理部門(mén)設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，并依法對(duì)原有的土地登記范圍、登記辦法和登記規(guī)則進(jìn)行修訂，建立不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度，既能滿(mǎn)足不動(dòng)產(chǎn)登記的要求，又能排除其它行政機(jī)關(guān)的干預(yù)，達(dá)到維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人物權(quán)的立法目的。

建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，它可以更好地落實(shí)《物權(quán)法》的規(guī)定，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，有效保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。減少欺詐行為，而且還有利于摸清全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況，有利于宏觀調(diào)控。可以說(shuō)，這項(xiàng)制度，一舉多得。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度將來(lái)會(huì)與全國(guó)住宅信息聯(lián)網(wǎng)掛鉤，會(huì)為有關(guān)部門(mén)提供一定的方便，對(duì)于其他部門(mén)的工作有強(qiáng)大的助推作用。推動(dòng)建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，值得我們期待。

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