當前石油企業用地的評估模式探討

摘 要：土地作為一種無形資產，需要石油企業必須選擇合適的土地使用權價值評估方法對土地使用權做出評估。通過對當前我國石油企業土地使用權取得方式的闡述，分析了不同取得方式下的土地使用權評估模式，并提出了存在的問題，以期促進對評估方法的改進。

關鍵詞：石油土地；土地評估；土地使用權

中圖分類號：F321.1 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 （2014） 12-0000-01

隨著經濟的不斷發展，國家對原油的需求量在逐年增加。油氣資源儲存、開采、利用的全過程都離不開土地，為保證石油天然氣能源供應，石油企業在生產建設過程中取得大量土地。我國石油企業獲得土地使用權的方式由無償、無限期使用過渡到現在的有償、有限期的出讓土地制度，取得方式的改變導致了之前沿用的評估方法已經不適應企業的現狀。因此，有必要對石油企業土地使用權評估現狀進行研究，對評估方法進行改進，方便企業對土地資產進行整理、處置，提高生產水平。

一、石油企業用地使用權的取得方式

（一）行政劃撥。按照《劃撥用地目錄》的規定，對國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地項目，可以劃撥方式提供土地使用權。石油天然氣行業油（氣、水）井場及作業配套設施和油（氣、汽、水）計量站、轉接站、原油（氣）庫等設施均符合劃撥用地目錄，以劃撥方式取得土地使用權。

（二）有償出讓。按照國家用地政策，在《劃撥用地目錄》以外的不享受劃撥用地政策的如加油站、車庫、食堂、辦公樓及生產指揮中心等設施用地，以有償出讓方式取得土地使用權。

（三）土地租賃。石油企業上市公司通過租賃母公司授權經營土地或第三方土地來獲得土地使用權及油氣企業母公司租賃第三方土地來獲取土地使用權。國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。

（四）授權經營。國家為支持國有企業改制，明晰土地產權關系，加強土地資產管理，解決石油天然氣企業改制過程中遇到的土地問題。

二、石油企業用地目前的評估模式

（一）劃撥方式下的評估模式。法律上，劃撥不被認為是有償使用，但實際上石油天然氣開發企業也是要付出成本的，支付原集體土地所有者土地補償費與土地使用者的土地收益補償，只是不像市場買賣一樣付出全部的市場價格。實際上在一些地方，比如珠海，早已出現了“有償劃撥”的概念。對于企業來說，劃撥土地只需向政府交納（政府再支付給被征地者）集體土地征收成本或國有土地使用權終止補償費，包括土地補償費、安置補助費、地上青苗附著物補償費、青苗補償費、土地復墾費、耕地占用稅等。

（二）出讓方式下的評估模式。石油天然氣設施用地中，通過出讓方式或得使用權的數量較少，尤其是生產性用地，更是少見。這主要是沿襲過去的國企工業用地供地方式，即使是改制的國有企業，進入股份的土地資產也絕大多數以作價出資、入股或者是授權經營方式處置，只有幾少數部分以出讓方式獲得。受石油天然氣附屬配套設施用地產權人的可選擇性小、位置變動困難等制約，出讓方式獲得的土地基本上以協議定價為主，其價格由企業與政府協商確定。

（三）租賃方式下的評估模式。比起出讓來，石油天然氣設施用地中，采用租賃的方式更少。租賃土地有兩種情況，一是向國家租用，二是向農民集體租用。向國家租用的主要是臨時用地，比如倉儲場地等，一般按照國家有關規定執行。向農民集體租用的土地一般是用來勘測、油井、管線，以及臨時堆放的場地等，發生的情況相對較多。向農民集體租用土地成本較低，而且風險小，如果不需要了可以馬上歸還，但是，按照現在的法律規定，租用農用地進行非農業使用是違法的行為，這是一個較大的矛盾。

（四）作價出資、入股、授權經營情況下的評估模式。根據國家《劃撥用地目錄》規定：以劃撥方式取得的土地使用權，因企業改制、土地使用權轉讓或者改變土地用地等不再符合本目錄的，應當實行有償使用。因此，上市的石油天然氣企業用地則以作價出資、入股或授權經營的方式使用。在改制過程中，先承認企業具有劃撥土地使用權價值，土地使用權的市場價值與劃撥權價值的相差部分作為國家資本或股份。這些價值由中立的估價結構評估后在政府備案，政府簽署最終處置文件，同時確定國家資本金的比例及價值。這里，意識企業雖然只是付出了國家資本金部分，但實際上獲得了完全的市場價值；二是企業所獲得的劃撥土地權益部分的價值，被直接認定為企業所有；三是價格基本上依靠評估機構評估確定，政府和企業之間沒有協商及談判的過程。

三、石油企業土地使用權評估過程存在著的問題

（一）有違市場價值。由于我國對石油天然氣行業實行一定的壟斷，國內從事油氣勘探開采業務的主要業務都由中石油、中石化、中海油三家瓜分，造成了早土地使用權獲取方面沒有競爭性；其次，在獲取土地使用權時有一大部分是根據政府的相關規定作價或者與農民協商作價，這兩種情況都不能真實反映土地使用權的實際價值，違背了土地使用權的市場價值。

（二）評估模式單一。原有的評估模式基本是從費用和成本的角度評估土地使用權，沒有從預期收益的角度來評估。由于石油企業土地使用權的價值主要體現在其地下蘊藏的油氣資源上，通過預期收益的形式來表現，所以本文認為應該從預期收益的角度評估石油企業土地使用權。

（三）沒有體現價格杠桿作用。由于現在的評估機制不是建立在土地收益與成本關系的基礎之上，不同的土地供應方式之間也缺乏較為精準的經濟關系，土地使用和價格之間缺乏緊密的關聯性，所以價格不能發揮應有的市場調節功能。

（四）單向定價，缺乏對稱性。目前所有的評價基本上都是單向定價方式，缺乏協商和互動機制。團隊是由企業土地使用權進行評估，應該有一個互動的環節，否則會出現信息不對稱，沒有充分的溝通和均衡，最終導致定價的不合理。

參考文獻：

[1]王輝.淺析土地用途管制制度對土地增值的影響[J].大眾商務，2009（08）.

[2]謝芳.土地使用權核算淺析[J].財會通訊，2008（04）.

[作者簡介]白世忠（1975-），男，山東人，大港油田分公司，工程師，研究方向：土地管理。