基于規則單元模型的房地產政策分析

文 化

（廣東外語外貿大學，廣東 廣州510006）

0 引言

自2003年以來，我國政府對房地產市場的宏觀調控政策逐年頻繁，但房價卻接連攀升。房地產的興起帶動了整個中國經濟的騰飛，然而，與之相關的強拆遷自焚事件、大量的人們無能力購買現高價的房屋等現實，都與當時政府提出的科學發展觀背離而馳，昭顯出社會的不和諧。

中共中央關于“十二五”規劃的建議中首次提出“頂層設計”，預示著我國將發起一場自上而下的完善社會主義制度、體制和機制的改革，規則與制度被關注、研究的需求已經提上日程。對于房地產市場而言，房地產政策急需頂層設計，在注重經濟增長作用的同時，努力回歸其民生屬性，真正做到“以人為本”。對于政策的頂層設計，為了避免流于形式，必須符合規則的基本屬性。

1 規則的基本屬性

規則單元的邏輯函數：

Pi表示規則強度（Pi∈[0,1]），ri表示規則類型，是一個邏輯函數，其定義域是{0,1}，ai是規則ri的可識別行為。

規則它包括行為分類、對行為的監測、對監測行為的判別及約束等：

1）規則的行為分類要求約束的行為線性可分

規則是通過對行為進行嚴格分類后，進而分析判斷，因此，規則約束的行為必須線性可分。

2）規則的行為監測要求約束的行為可測

行為有的是完全暴露于公眾的，有的則由于現有知識體系的局限性或其他原因而具有一定的私密性，為大眾所不了解。能為人們所知曉、所監察的行為的性質，就是行為的可測性。規則約束的行為必須具有可測性才具有現實意義，完全不具備可測性的行為，制定相應的規則不具備可執行性。

3）規則的判斷約束要求約束結果具有目的的利益取向

規則的制定具有它的目的性，通過預測，規則的執行能給目的帶來好的確定性。因此，每個規則都有其適用的范圍，規則的使用不能超過其適用范圍。

因此，規則必須具有以上三個內賦屬性。

2 我國房地產市場宏觀調控的目標選擇與政策邊界分析

2.1 房地產政策的目標誤區

我國的房地產已經在最近幾年成為政府和人民關注的重頭戲，房地產也的興起帶動了整個中國經濟的騰飛。

但是，所有的眼球都將關注投向了房產價格，房產政策的制定是基于對房產價格的分析，人們對房產政策作用的評價也是基于房產價格變化的分析，甚至大量的民眾將沒有住房也完全歸結于房價的高企，似乎高房價是一切問題的根源，解決了這個問題就所有的問題都沒有了。

相反，對于居有其所的需求，人們卻缺乏足夠的研究和分析，僅僅是用現有的房屋總數除以總戶數這樣簡單的住房擁有率來闡述問題。因此，這是一個目標誤區，人民具有其所是房地產業發展的核心要求，而不是簡單的針對房地產價格。讓人民居有其所的同時，帶動整體經濟的發展，這就是房地產業發展的目標。

表1 基于規則單元模型的房地產政策分析

2.2 針對兩個目標的政策邊界

根據丁伯根法則，一個政策只能實現一個目標，因此，不能將兩個目標同時夾在一起去制定政策，而要分開去解決。因此，針對房地產業發展的兩個目標，人們居有其所和經濟發展需要分開進行分析和制定政策。

在研究或制定房地產政策時，要將兩個目標相對獨立起來去分別解決，以便區分購買住房的行為是屬于解決居住問題還是投資，這也是規則制定要讓行為線性可分的要求。

讓人民居有其所是核心目標，在研究和制定針對性政策時，并不需要考慮經濟發展方面的要求，同時也不能通過對市場變量過多的干預來達到目的，這也是規則制定的邊界條件。這方面政策將以不影響企業的正常經營管理決策，不壓縮市場創新活動空間為界限。

人民居有其所取決于幾個方面：住房擁有率、政府保障房的使用、租房成本及權益、購房成本等，按順序效用依次遞減。在現有住房擁有率的前提下，政府保障房的投入是解決居住問題的重點。

針對規則對約束行為監測的訴求，政府保障房的投入具備完全可測性，同時，廉租房的投入甚至能一勞永逸的解決低收入階層的住房問題。而對于租房成本及權益、購房成本，一方面可測性不強，一方面市場經濟條件下，商品價格由其供需關系而決定，政府不可能預先設定價格并據此進行價格管制。而且，通過對租房成本、購房成本的約束來達到人民居有其所的目標，付出的代價比獲得的將會更多，交易費用太高。正如全國人大常委會原副委員長成思危所言，哪怕房價跌50%人民仍然買不起房。因此在制定保障民眾居有其所政策時，要把握好政策的邊界。

在制定房地產經濟發展方面的政策時，要充分考慮中國房地產市場對整個中國經濟的貢獻。脫離房地產市場對宏觀經濟的貢獻，光針對房價來討論問題，并不是一個正確的思路。

更加長期和宏觀的角度來看，房價一旦出現大幅的回落，這將對個人消費產生比較大的影響，從而影響整個經濟的增長。同時，對于在高價位通過貸款方式買房的首次購房者，房價大幅回落會導致總房價資不抵債，將對我國金融業也是極大的考驗，這必然會嚴重影響社會和諧，得不償失。

因此，對于房地產政策的頂層設計，政策制訂者應該在推出保障居民居有其所政策的同時，還需要把宏觀經濟的整體表現作為相關房地產經濟發展政策制定的依據，而不要超出邊界。

2.3 房地產具體政策邊界分析

我國已經出臺的房地產市場調控政策，主要是通過提高房地產的稅費來實現的，這些政策在實施過程中應該視市場反應情況進行相應的調整或加強。

通過對可測行為的約束以及約束強度系數的分析，探討房地產政策制定應關注的方向，如表1所示。

3 結論

房地產事業事關中國的民生及社會經濟發展全局，做好房地產政策的頂層設計，從政策和制度上規范及引導房地產市場的發展，使其更好的服務民生。

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