新型城鎮(zhèn)化背景下房地產(chǎn)業(yè)的機遇與挑戰(zhàn)

時國強

(商丘師范學院 文學院，河南 商丘 476000)

新型城鎮(zhèn)化的“新”在于它是以人為核心的城鎮(zhèn)化，意在突出城鎮(zhèn)化的目的是為了讓更多的人過上城鎮(zhèn)生活，享受到城鎮(zhèn)化帶來的益處。顯然新型城鎮(zhèn)化的提出是為了糾正以往城鎮(zhèn)化的偏差，主要是指以房地產(chǎn)先行造成的土地城鎮(zhèn)化而人口城鎮(zhèn)化不足的不良現(xiàn)象。那么，新型城鎮(zhèn)化是否意在限制房地產(chǎn)的發(fā)展呢？顯然不是，因為人的城鎮(zhèn)化將會帶來更大的房產(chǎn)需求，房地產(chǎn)業(yè)也必將從中受益。但是新型城鎮(zhèn)化將重點放在“人”上，而非以造房等硬件為主，這種思路的轉變也必將對房地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。那么如何處理城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關系，促進二者的協(xié)調發(fā)展？本文擬就此略作探討。

一、新型城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了需求動力

目前我國的城鎮(zhèn)化率表面上已達到52.57%，但戶籍城鎮(zhèn)化率只有35.29%，與發(fā)達國家80%左右的城鎮(zhèn)化率相比，還有很大的差距，而新型城鎮(zhèn)化的重點就是要實現(xiàn)人口的城鎮(zhèn)化。為此2013年12月舉行的中央農(nóng)村工作會議明確提出，到2020年要解決約1億進城常住的農(nóng)業(yè)轉移人口落戶城鎮(zhèn)、約1億人口的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造、約1億人口在中西部地區(qū)的城鎮(zhèn)化。三億人口的城鎮(zhèn)化將會帶來巨大的需求，無論是進城落戶還是舊城改造，房地產(chǎn)的需求都將是第一位的。實際上需要城鎮(zhèn)化的人口不止三個億，僅僅農(nóng)民工就有2.6億之多，農(nóng)民工進城落戶不能不帶家屬，這樣算下來將是一個龐大的數(shù)字，由此可見新型城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)帶來的巨大商機。

城鎮(zhèn)化是社會發(fā)展的必然結果，也是由傳統(tǒng)社會向現(xiàn)代社會轉型的必經(jīng)階段，是促進社會經(jīng)濟發(fā)展，實現(xiàn)現(xiàn)代化的必由之路。媒體集中報道的北京“井下人生”的事例，生動典型地說明了人口城鎮(zhèn)化的吸引力與迫切性。此外，我國幅員遼闊，各地發(fā)展不平衡，城鎮(zhèn)化率也差異很大，這也為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了廣闊的空間。目前我國城鎮(zhèn)化率較高的區(qū)域主要集中在長三角、珠三角、京津冀等地，截至2011年，上海城鎮(zhèn)化率達到了88.9%，北京為86.2%，天津為70.7%，廣東為66.5%，浙江為62.3%，江蘇為61.9%，而中部的河南僅為40.6%、湖北為51.8%、湖南為45.1%、安徽為44.8%，西部的寧夏為49.8%、陜西為47.3%、青海為46.2%。可見長三角、珠三角、京津冀這三個區(qū)域的城鎮(zhèn)化率遠高于中西部地區(qū)，上海、北京已接近高收入國家城鎮(zhèn)化水平，而云南城鎮(zhèn)化率僅為35.20%，落后全國的平均水平10年左右。即使是同一區(qū)域內的城市也存在著較大差異，以新疆維吾爾自治區(qū)為例，整個自治區(qū)的城鎮(zhèn)化率只有43.5%，但克拉瑪依市達到了99.6%。從城鎮(zhèn)化質量上看，排名前20位的城市東部有17個，占85%，東北城市僅有1個，西部城市2個；從城鄉(xiāng)協(xié)調度來看，城鎮(zhèn)化率很高的廣州卻排在了第10位。[1]由此可見，中國的城鎮(zhèn)化不但在東中西部差異很大，即使同在發(fā)達區(qū)域或欠發(fā)達區(qū)域，也存在著質和量的懸殊。新型城鎮(zhèn)化注重縮小地域差別，明確提出完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機制，將優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局和形態(tài)、提高城鎮(zhèn)建設水平、加強對城鎮(zhèn)化的管理作為推進城鎮(zhèn)化的重大任務，必將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來新的機遇，并將其引上健康發(fā)展的道路。

二、新型城鎮(zhèn)化將擠壓房地產(chǎn)泡沫，促進房地產(chǎn)業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展

經(jīng)過十多年的高速增長，房地產(chǎn)業(yè)已進入調整期，以前被高速發(fā)展所掩蓋的問題也逐漸暴露出來，主要表現(xiàn)為房價居高不下和供求關系結構性失衡。房價的高低是和居民收入相對而言的，國際公認的房價收入最高比是6倍，發(fā)達國家通常為3～6倍。我國一些主要城市的房價收入比卻在10倍以上，有的城市甚至達到了18倍，遠遠超出了普通民眾的購買力。房價畸高與通脹有關，也與投機投資需求旺盛有關，還與區(qū)域發(fā)展不平衡、地方政府過度依賴土地財政有關，多種因素造成了房價居高不下的局面。遠高于居民收入的高房價營造了暫時的虛假繁榮，不利于房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展。與高房價相關聯(lián)的另一個問題就是供求失衡。一線城市和較發(fā)達區(qū)域的中心城市房價之所以持續(xù)高漲，一個重要原因就在于供不應求。一線城市和較發(fā)達區(qū)域的中心城市聚集了較多的優(yōu)質資源，諸如就業(yè)、教育、醫(yī)療、基礎設施、社會服務等各方面資源都較為充足優(yōu)越，導致人口過度集中，需求旺盛。而大城市的建設用地有限，出現(xiàn)大量“地王”，自然房價高企。應該說一線城市的高房價有其合理成分，房價走高并不影響其銷售，一方面房價持續(xù)走高，一方面銷售良好、房源緊俏。但也應該看到一線城市的供不應求是建立在優(yōu)質資源的壟斷之上的，而且也存在著高檔物業(yè)偏重的問題。受發(fā)展階段所限，目前我國房地產(chǎn)消費的主體還是中低收入的普通民眾，然而廉租房、經(jīng)適房、保障房的建設嚴重不足，房地產(chǎn)偏重于高檔物業(yè)，導致商品房空置率較高。高檔商品房購買力不足，卻供給較多；中低檔商品房購買力較強，供給卻又相對不足，這種結構性錯位必將從整體上抬高房價，進一步加劇供求矛盾。

與大城市相反，中小城市產(chǎn)業(yè)集聚力較差，政府過度依賴土地財政，為了收取較多的土地出讓金和相關稅收，大力開發(fā)房地產(chǎn)，導致供過于求，以致出現(xiàn)了所謂的“鬼城”。據(jù)不完全統(tǒng)計，比較著名的“鬼城”已有12座之多，如內蒙古鄂爾多斯康巴什、河南鶴壁、江蘇常州、云南呈貢等。這些三四線城市規(guī)模小，人口少，土地供應相對充足，由于盲目造城，缺少正確的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市規(guī)劃和人口規(guī)劃，導致“空城”“鬼城”的出現(xiàn)。另一方面不斷攀升的房價又導致大量投機、投資資本涌入房地產(chǎn)業(yè)，炒地炒樓成為投資的首選。近兩年媒體報道的房叔、房嬸、房哥、房妹、房姐、房爺?shù)龋瑒虞m擁有幾十套房產(chǎn)，普通民眾也大多把投資房地產(chǎn)作為保值理財?shù)闹饕侄巍Ｈ癯捶康目駸嵋苍谝欢ǔ潭壬洗俪闪恕肮沓恰钡漠a(chǎn)生，如鄂爾多斯人均房產(chǎn)三四套，常州2012年樓市成交量中，外地投資購房者占到了60%左右，所以很多樓盤顯得空空蕩蕩。

針對房地產(chǎn)業(yè)存在的不良現(xiàn)象，新型城鎮(zhèn)化從增加城鎮(zhèn)人口，完善城鎮(zhèn)基礎設施，減少土地財政依賴，增加供給等幾個方面來加以解決。增加城鎮(zhèn)人口的主要措施有：產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)融合發(fā)展，為進城人口提供足夠的就業(yè)機會；創(chuàng)新人口管理，加快戶籍制度改革，為進城轉移人口提供落戶便利；研究建立城市基礎設施性金融機構，以加快城市基礎設施建設，營造適宜的居住環(huán)境；穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)基本公共服務常住人口全覆蓋，把進城落戶農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房和社會保障體系，在農(nóng)村參加的養(yǎng)老保險和醫(yī)療保險規(guī)范接入城鎮(zhèn)社保體系，為進城轉移人口解決后顧之憂。減少土地財政依賴的措施主要有：建立財政轉移支付同農(nóng)業(yè)轉移人口市民化掛鉤機制；研究建立住宅政策性金融機構。增加供給的措施主要有：推動大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展；優(yōu)化城市空間結構和管理格局，增強城市綜合承載能力；建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。這些措施的實施將會逐步化解上述問題，為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提供有力保障。

三、實現(xiàn)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調發(fā)展的途徑

由前述可知，我國的城鎮(zhèn)化率與發(fā)達國家相比還有很大的差距，還有大量人口需要城鎮(zhèn)化，這無疑為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了需求動力。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了結構性過剩，這表明當前的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了不良現(xiàn)象，要想消除這些不良現(xiàn)象，需要從以下幾方面入手。

首先，應當突破單一商品房的局限，進行多元化開發(fā)。據(jù)統(tǒng)計，2010年我國城鎮(zhèn)家庭戶均住宅套數(shù)約1.02套，到2012年年底已達1.03套，照此速度我國家庭戶均擁有住房2015年可能達到1.08套 。與此相關的空置率已逾30%，產(chǎn)能超過了實際需要的兩倍。在商品房日趨供過于求的形勢之下，應積極拓展其他投資渠道，多元化開發(fā)以化解日益增加的房地產(chǎn)風險。可以發(fā)展旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等新的增長點，也可以發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體等促進產(chǎn)城融合的項目。落實以人為核心的城鎮(zhèn)化，一條重要措施就是要把促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展、就業(yè)轉移和人口集聚相統(tǒng)一。為此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應注重產(chǎn)業(yè)和城市運營、產(chǎn)業(yè)支撐和住宅開發(fā)的有機結合。商業(yè)地產(chǎn)主要用于批發(fā)零售、娛樂餐飲、休閑健身等多種經(jīng)營，可以提供大量的就業(yè)崗位，為城市的發(fā)展創(chuàng)造活力，具有一定的人口集聚作用。尤其是城市綜合體這種新模式很好地體現(xiàn)了產(chǎn)城一體的城鎮(zhèn)化思路，它將商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等多種需求結合起來，使各部分之間相互依存、相互助益，不但實現(xiàn)了土地的集約化利用，而且有助于實現(xiàn)城市內部的自循環(huán)，提高城市的內生動力。可以說城市綜合體是商業(yè)地產(chǎn)適應新型城鎮(zhèn)化的一個成功典型。

旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等新業(yè)態(tài)也是很有潛力的房地產(chǎn)增長點。我國人口老齡化趨勢越來越嚴重，國際上普遍認為65歲以上的人口比率超過總人口的7%就被稱為“老齡化社會”，超過14%就被稱為“老齡社會”。而我國早在2008年65歲及以上人口就達10 956萬人，已占全國總人口的8.3%，60歲及以上人口15 989萬人，約占全國總人口的12%。[2]北京市老年人口總數(shù)已突破254萬人，占到人口總數(shù)的15%，可見我國已快速步入老齡化社會，有的地方已經(jīng)進入老齡社會。然而我國的養(yǎng)老服務卻遠遠落后于老齡化的發(fā)展，特別是現(xiàn)在成年子女與父母分居的情況越來越多，家務幫助、醫(yī)療護理的需求量非常大，再加上中低收入老人、失能老人、空巢老人等，社會化養(yǎng)老服務將是一塊很大的蛋糕，因此養(yǎng)老地產(chǎn)有著廣闊的市場。

房地產(chǎn)業(yè)也可以和旅游業(yè)相結合，借助旅游業(yè)良好的發(fā)展態(tài)勢規(guī)避風險，找到新的增長點。近年來旅游業(yè)獲得了較快發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計 2012年國內旅游人次高達29.6億人次，國內旅游總收入高達2.27萬億元。其中，廣東、江蘇、四川、山東、浙江、河南、湖北等地區(qū)的國內旅游人次超過1億人次。入境過夜游客人數(shù)也達到了57.7百萬人次，國際旅游收入500億美元，成為全球第三大入境旅游目的地。據(jù)此有人預測到2015年我國旅游業(yè)占國內生產(chǎn)總值的比重將達8%，2020年達11%。旅游業(yè)將成為我國國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，到2020年全國旅游業(yè)增加值預計占全國服務業(yè)增加值的12%以上，中國旅游業(yè)將迎來“黃金十年”發(fā)展期。投資者可以投資休閑度假村、主題公園、旅游培訓基地、會議中心、產(chǎn)權酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、風景名勝度假村等旅游地產(chǎn)項目。

其次，慎重選擇投資區(qū)域與項目類別，積極參與新農(nóng)村社區(qū)建設。為提高城鎮(zhèn)化質量，實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化建設目標，“十八大”報告和十八屆三中全會關于深化改革的決定都強調了中小城市和小城鎮(zhèn)的發(fā)展，提出以城市群的形式推動大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展，促進產(chǎn)、城融合及城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設協(xié)調推進。具體措施上則提出全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規(guī)模。這些政策措施的目的在于打破城鄉(xiāng)二元結構，促進區(qū)域協(xié)調發(fā)展。同時這些政策措施也為房地產(chǎn)的發(fā)展指明了方向，應更加關注以中小城鎮(zhèn)為主體的城市群的建設，尤其是產(chǎn)業(yè)密集區(qū)更應多加關注。鑒于以往攤大餅式的盲目擴張城市規(guī)模的教訓，新型城鎮(zhèn)化應更加注重土地的集約利用，把更多精力放在棚戶區(qū)和城中村改造上，以及保障房、廉租房的建設上。為此國務院頒布了《關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》，財政部、國家稅務總局兩部門發(fā)布《關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》，中央農(nóng)村工作會議則明確提出，到2020年完成1億人口的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造。棚戶區(qū)和城中村一般都在主城區(qū)，地理位置優(yōu)越，只要實現(xiàn)農(nóng)民、集體和政府間利益的合理分配，就會贏得較大商機。

建設農(nóng)村新型社區(qū)，是破解城鄉(xiāng)二元結構、促進農(nóng)民就地就近城鎮(zhèn)化的重要途徑。房地產(chǎn)業(yè)人士應積極參與到農(nóng)村新型社區(qū)的建設中，結合當?shù)貙嶋H，進行規(guī)劃合理的社區(qū)建設。也可以發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，建設各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)，為農(nóng)產(chǎn)品流通、加工、儲存提供必要的基礎設施。還可以投資文化設施、商業(yè)設施、醫(yī)療設施、養(yǎng)老設施等，實現(xiàn)公益性服務和經(jīng)營性服務相結合，在為農(nóng)村經(jīng)濟文化發(fā)展做出貢獻的同時，發(fā)展壯大自己的產(chǎn)業(yè)。應當看到，房地產(chǎn)業(yè)高速度、高利潤的快速增長期快要過去，面臨著轉型、調整期，處理不當甚至還有崩盤的可能。在這種形勢之下，新農(nóng)村社區(qū)的建設既為農(nóng)村人口的城鎮(zhèn)化找到了途徑，也為房地產(chǎn)業(yè)開辟了新領域。

再次，注重配套設施建設，完善現(xiàn)有樓盤。大量建設新城新區(qū)，是房地產(chǎn)供過于求，以致出現(xiàn)空城、“鬼城”的重要原因。據(jù)國家發(fā)改委對12個省會城市的調查，平均每個城市要建4.6個新城新區(qū)；144個地級城市，平均每個規(guī)劃建設約1.5個新城新區(qū)。在這些新城新區(qū)建設了大量的、房產(chǎn)，卻人煙稀少，沒有人氣、活力。造成這種局面的原因，除了規(guī)模過大脫離實際之外，還有一個重要因素就是配套設施不完善。有的地理位置偏僻交通不便，有的缺乏必要的商業(yè)、休閑設施，有的缺乏教育、醫(yī)療機構，基礎設施不完善給生活帶來很大不便，自然也就缺乏人口集聚力。有些產(chǎn)業(yè)園區(qū)看似產(chǎn)銷兩旺經(jīng)濟紅火，卻缺少繁華熱鬧的都市氣息。這主要是因為過分注重產(chǎn)業(yè)，僅僅局限于科研、生產(chǎn)，沒有兼顧到員工居住、生活、娛樂等領域，員工往返于宿舍與廠房，這種兩點一線的生活方式，自然無法實現(xiàn)由“園”到“城”的轉變。只有實現(xiàn)醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育、社會福利、社會救助、生活照料和技術技能培訓、休閑娛樂等綜合功能，才能實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)的親密融合，才能增強城市的內生動力，煥發(fā)出蓬勃活力。完善的基礎設施與綜合服務，對房地產(chǎn)業(yè)提出了更高的要求和考驗，同時也提供了一種全新的開發(fā)模式，即產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心在于“產(chǎn)城融合”，只要將產(chǎn)業(yè)與構成城市生活的各種配套設施與綜合服務有機結合起來，就一定能夠產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟效益和社會效益，實現(xiàn)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調發(fā)展。

作者文獻：

[1]李鳳桃，等.286個地級以上城市城鎮(zhèn)化質量大排名：北京排第二[J].中國經(jīng)濟周刊，2013，(9)：24.

[2]衛(wèi)敏麗.中國65歲及以上人口達到10956萬人[N].新華每日電訊,2009-05- 25(1).