中國房地產(chǎn)亟待整體設(shè)計(jì)

(中國社會(huì)科學(xué)院副院長) 李揚(yáng)

中國房地產(chǎn)亟待整體設(shè)計(jì)

(中國社會(huì)科學(xué)院副院長) 李揚(yáng)

在被賦予新含義的城鎮(zhèn)化背景下的房地產(chǎn)市場,必須設(shè)計(jì)一個(gè)總體藍(lán)圖,不能搞一刀切.

編輯：李文卉郵箱：47934058@qq.com

城鎮(zhèn)化這樣一個(gè)曾經(jīng)被渲染的話題,現(xiàn)在被放在城鄉(xiāng)一體化的框架下展開,是因?yàn)樵瓉淼某擎?zhèn)化實(shí)際上是開發(fā)區(qū)化,產(chǎn)生了很多弊端.中國人多地少,粗放式的城鎮(zhèn)化是絕對(duì)不能再繼續(xù)下去的.所以,城鎮(zhèn)化必須調(diào)整到城鄉(xiāng)一體化的框架下,必須討論土地利用的效率問題,必須考慮經(jīng)濟(jì)資源的集中.

黨的十八屆三中全會(huì)討論的城鎮(zhèn)化,亮點(diǎn)是重新揭示并且定義了土地這個(gè)要素.中國社科院有九個(gè)研究所到各地調(diào)查城鎮(zhèn)化,調(diào)查結(jié)果豐富多彩,但有一個(gè)共同點(diǎn),就是獲得了土地權(quán)利的農(nóng)民不再愿意用放棄土地權(quán)利的方式變成城里人.土地要素揭示出來之后,鄉(xiāng)下人和城里人之間的比較利益發(fā)生了根本性的傾斜,農(nóng)民突然意識(shí)到自己比城里人多了一些東西,并不愿意變成城里人.

在這種情況下,城鎮(zhèn)化就被賦予了另外的含義,一是面向所有國民的公共服務(wù)均等化;二是以提高土地效率、提高國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率為目標(biāo).于是,房地產(chǎn)問題就會(huì)順理成章地提出來.

過去常說房地產(chǎn)市場還會(huì)有十年、二十年黃金時(shí)期的主要論據(jù),是中國的城鎮(zhèn)化還會(huì)推行十年到二十年,每年會(huì)有一千多萬人到城里買房子,這是所謂剛性需求的主要根據(jù).可一旦農(nóng)民不像我們所想的那樣放棄土地變成城里人,這個(gè)剛性需求就虛空了.

十年九調(diào)控,也就是說房地產(chǎn)市場自從設(shè)立以來,已經(jīng)接近經(jīng)歷一個(gè)完整的周期了,大家回頭看看會(huì)發(fā)現(xiàn)這是一個(gè)高度區(qū)域化的市場,在北京看的房和在縣城看的房完全不是一回事.因此,一個(gè)政策不可能在北京制定,在全國一刀切地去執(zhí)行,目前就有很多地方的限購政策已經(jīng)在松動(dòng).所以,因地制宜,采取不同的發(fā)展戰(zhàn)略和不同的調(diào)控政策才是正途.

房地產(chǎn)市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)折,我們更大的擔(dān)心是它對(duì)經(jīng)濟(jì)的全面影響.對(duì)于貸款者而言,房價(jià)如果跌了,會(huì)不會(huì)使得原來的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)變成不良資產(chǎn),會(huì)不會(huì)使得原來的不良資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大?這就涉及到整個(gè)貸款結(jié)構(gòu)中,所謂的止損保障體系問題.

中國的房子大致首付30%以上才可獲得金融支持,商業(yè)銀行和客戶談判的時(shí)候,一定還會(huì)在案板底下隱藏一些止損指標(biāo),最終人們購買住房實(shí)際得到的貸款,也就是銀行真正付出的錢大概也只有購房款的一半多一點(diǎn).從這個(gè)意義上說,房價(jià)要跌到一半多一點(diǎn)的水平,金融系統(tǒng)才會(huì)出現(xiàn)真正的損失.所以我們可以樂觀地說,現(xiàn)在離止損線還較遠(yuǎn).

基于這個(gè)基礎(chǔ),我認(rèn)為新型城鎮(zhèn)化背景下的房地產(chǎn)市場雖然在調(diào)整,但是還不會(huì)形成對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大影響的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn).

對(duì)于城鎮(zhèn)化政策調(diào)整乃至整個(gè)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的變化,應(yīng)當(dāng)穩(wěn)妥設(shè)計(jì)、緩慢應(yīng)對(duì),而不應(yīng)張皇失措地刺激和處理.現(xiàn)在到了必須設(shè)計(jì)一個(gè)總體的中國房地產(chǎn)市場藍(lán)圖的時(shí)候了.

(根據(jù)作者在2014中國企業(yè)競爭力夏季峰會(huì)上的發(fā)言整理)