淺談房地產開發項目工程管理

張勇

摘要：隨著經濟的發展，對居住環境的要求不斷提高。如何對房地產開發項目工程進行最優化管理成了人們日益關注的話題。因此，本文就房地產開發項目工程管理的意義以及存在的問題和對策進行了探討。

關鍵詞：房地產開發；項目；工程管理

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼： A

一、房地產開發項目工程管理的必要性

1、提高房地產開發企業經濟效益

工程現場管理是房地產開發中的重要環節，重視房地產開發項目工程現場管理，提高管理水平，有利于為企業創造更大的利益空間和提高工程項目的施工質量。因為，在工程項目管理中，成本管理就屬于工程項目現場管理的一個重要方面。所以，加強現場管理的成本管理，能夠為企業節省不必要的開支，對于房地產開發企業而言，不僅僅提高了其工程項目開發效率，而且還大大節省了管理成本，提高企業的經濟效益。

2、提高房地產企業管理水平

房地產開發項目的現場管理相對于整個房地產工程項目開發而言，就如局部與整體的關系，同時，也是決定性的因素，如果局部沒有做好勢必影響了整體發展的效益和方向，從而導致整個工程項目的失敗。因此，加強房地產開發項目工程現場管理，能夠加強房地產開發項目各個管理部門之間的密切聯系，為不同部門之間的交流與合作提供平臺。同時，也可以提高整個房地產開發項目管理的水平，進而促進房地產開發項目管理工作又快又好地發展。

3、有利于法規政策在房地產開發項目中的貫徹和實行

在房地產項目開發中，重視項目工程現場管理，有利于有關法律法規在房地產開發項目中的實行和運用，為實現整個房地產項目工程管理有法可依提供先決條件。盡管現場管理只是房地產開發項目中的一個部分，但是，現場管理所涉及的領域非常廣泛，包括了城市管理、城市規劃、施工管理、企業管理以及城市環保等各個方面的法律法規和政策，提高現場管理水平有利于促進房地產開發法律法規變革。因此，提高現場管理有利于保證各項法規政策在房地產開發項目中的貫徹和實行，同時這也是房地產工程項目管理依法進行的體現。

二、房地產開發項目工程管理存在的問題

1、設計管理的存在問題

隨著房地產開發項目不斷增多，今后我國房地產開發項目工程將向集成化、著系統化以及規模化方向發展。然而，在此過程中，房地產開發項目設計將面臨著新的挑戰，設計任務也更為復雜與集中。調查顯示，以往經常出現受到整個房地產項目建設周期的迫切性要求，開發企業設計趕工的情況。這主要是由于房地產開發項目設計人員缺乏現場一線資料，沒能夠深入到施工現場勘察，從而所提交的設計方案與項目建設現場實際情況之間存在較為明顯的差異，最終無法確保項目建設周期與建設質量的可控性。

2、進度管理存在的問題

項目開發計劃進度與實際施工進度之間的不協調性，實際施工進度嚴重滯后于計劃進度，是現階段房地產開發項目工程現場進度管理工作面臨的最突出矛盾。由此，必然會造成房地產開發項目建設周期出現不必要的延長。同時，存在于房地產項目各開發商部門機構之間的協調性不強問題比較嚴重，致使大量在施工現場進度管理過程中出現的問題無法得到及時且有效的溝通，從而導致整個工程施工現場管理流于形式。

3、成本管理存在的問題

成本控制是房地產開發項目中的重點，應該貫穿整個開發項目的始終。成本控制和質量控制一直以來都是開發項目中重點管理對象。當前，我國的房地產開發項目在設計這個環節中更多注重的是項目的功能以及外觀，對項目成本考慮不夠充分，沒能在設計階段對項目方案的市場經濟性進行透徹研究，導致耗時耗力，最終得到的方案卻不具備實施的可行性，這是得不償失的。

三、房地產開發項目工程管理的對策

1、強化設計管理

設計管理的圖紙設計、方案設計規劃可以說是整個項目工程現場管理的前提所在，對房地產開發項目工程的現場管理具有重要意義。通常情況下，房地產開發項目的設計方案都是通過不同項目之間的對比，并進行可行性分析而采取的。因而，所涉及到的設計工作并非由一個設計單位獨立完成的，這就要求房地產開發企業必須根據項目工程的實際情況，根據工程需求充分整合各設計單位之間高效的溝通與聯合實現。此外，房地產發開企業還應在設計單位之間構建良好的溝通體系，確保設計工作的內在關系，協調各個設計單位在房地產開發項目工程建設整體方案設計，確保項目工程能夠有效開展以及設計方案的提交時間。此外，還要對項目建設現場實際情況進行勘察與分析，確保內審有效和出圖質量，從而確保設計管理整體質量的穩定性。

2、嚴格控制工期

房地產開發項目工程施工現場管理的基礎就是進度管理工作，進度管理的主要工作內容就是對建設項目進行合理的進度控制與管理，合理控制建設項目來確保計劃進度與實際施工進度之間的協調性，在保證進度合理的基礎之上兼顧工程質量的穩定提升。同時，在進度管理時還應關注施工現場所涉及人力、物質以及材料的高效整合與組織。從此角度上來講，現場作業者應制定結合工程實際的進度計劃，以合同管理相關條款為切入點對施工單位計劃進度的執行力度作出合理控制，從而逐漸提升進度管理的整體水平。

3、完善項目成本管理

3.1 在投資決策階段的成本管理

想要抓住關鍵因素實現對成本的有效評估可以從兩個方面入手：定性和定量。站在宏觀的角度，找出影響項目成本的相關元素，就是所謂的定性分析。將投資與效益的比例進行預測，推測工程的獲利空間，對各項目的施工成本進行精準核算，從而全面把握效益成本就是所謂的定量分析。

3.2 工程項目建設階段的成本管理

工程項目建設階段是一個具體而實際的階段，研究這個過程中的成本變動對于控制工程造價具有重大的意義。工程變更需要被嚴格控制，因為一旦產生工程變更，工程成本控制必然要受到巨大的影響。站在房地產開發商的角度，一定要對建設單位進行有效地監督，讓其按圖施工，按章辦事。建設單位如果提出工程變更，那么開發商應該仔細研究、詳細審查、嚴格把握，對于沒必要的變更，堅決予以反對；對于確實有必要的變更，要給予批示放行。

4、加強施工現場質量管理

為了確保房地產開發項目現場質量管理效益的提高，房地產開發企業及工程施工單位應當在理解現場質量管理目標及管理重點內容的基礎上從以下幾個方面入手：

4.1 項目主管做好現場質量的監控工作，及時搜集反映質量情況的數據，同時協同工程參與各方，對工程數據進行實時的分析，及時發現數據中的異常狀況，并有針對性的研究質量問題的糾正措施。會同監理單位落實糾正措施，并及時收集質量處理情況的反饋結果。

4.2 在質量關鍵部位及易于發生質量通病的工序上要求承包商編制具體的專項施工方案，對工序技術標準及施工質量要求做出明確的規定，然后由監理單位監督執行。

4.3 參與并監督監理單位加強對材料，成品，半成品的進場檢驗工作，并按照施工材料標準的要求，進行嚴格的材料取樣檢測。

4.4 監理完善且嚴格的質量付款機制，將監理費用及各個承包商工程款的發放和工程施工質量進行直接掛鉤。

結束語

總之，企業必須重視開發項目的工程管理，這是工程的生命線，更是房地產開發企業需要重視的基本管理問題。項目工程的開發商是項目開發過程中的組織領導人，也是作為投資者以及收益者的雙重身份，要下足功夫，做好項目的各個過程的管理，最終實現項目的成功建設，只有這樣，才能為廣大用戶提供最好的住房環境，促進社會穩定。

參考文獻

[1]陳加慶.房地產開發項目工程管理問題及對策研究[J].科技信息,2012.3.

[2]潘國瑾.淺析房地產建設項目中工程造價的控制與管理[J].山西建筑.2010(25).

[3]顧鵬.淺談房地產開發項目工程管理難點[J].現代經濟信息.2013(05).