政策穩定是房價穩定的基礎

張瑞洪

2013年7月，中國地產個股表現出低迷現象，板塊個股集體走弱，龍頭股招保萬金（招商地產、保利地產、萬科、金地集團四大地產）均大幅下挫，招商地產跌幅逾4%，萬科A跌2.67%。有人擔憂，地產周期股整體表現不佳，投資者對以后的地產經濟形勢的判斷偏悲觀，流動性緊張將導致房地產融資成本高企，銷售量增速下滑。

作為一個房地產開發商，筆者曾對政府的房地產政策做過深入的解讀。2010年4月，國務院在“新國八條”中，對房地產業主要是住房問題做了這樣的定位：“住房問題關系國計民生，既是經濟問題，更是影響社會穩定的重要民生問題。房價過高，上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險，不利于經濟社會協調發展。各地區、各有關部門必須充分認識房價過快上漲的危害性，認真落實中央確定的房地產市場調控政策，采取堅決的措施，遏制房價過快上漲，促進民生改善和經濟發展。”這是中央政府近兩年來對住房和房地產業地位和作用所定的基調。筆者相信，隨著國家加大對各項調控政策措施的監督檢查和約談問責等措施的到位，我國的房地市場總體上仍會朝著調控預期的方向發展。

展望未來，房地產市場既充滿了機遇，又面臨著諸多挑戰。“十二五”時期乃至2020年以前或更長一段時間，仍是我國房地產業發展的重要機遇期。隨著工業化、城鎮化的持續發展及國民經濟持續穩定增長的需要，以及居民自住性、改善性住房的需求，保障性住房的繼續推進，我國“十二五”時期住宅產業的規模肯定要大于“十一五”時期的規模；再加上商業地產、旅游地產和產業園區地產的發展，我國房地產業在2020年以前仍有較大的發展空間。

同時，我們也要清醒地看到，我國的房地產業在未來發展中也面臨著諸多挑戰。主要表現在四個方面：第一，城鎮資源、能源和環境條件的制約與城鎮人口繼續增加的矛盾將在較長時間存在，解決的辦法，一是將城市建設用地增加與農村建設用地減少掛鉤，二是大力發展省地節能環保型項目，提高住宅產業現代化。第二，我國人口基數大，流動人口多，解決他們的就業和居住問題難度很大。適當放寬住房保障收入門檻和穩妥推進戶籍制度改革將成為必然趨勢。第三，我國人口老齡化步伐加快。如何建立起以居家養老為基礎、社區服務為依托、機構養老為支撐的老年人宜居環境體系，是我們已經面對并將日趨嚴竣的民生問題。第四，商業地產、旅游地產、產業園區地產等投入大、回報時間長，再加上這些業態在招商、運營、管理等方面又有其各自的特點，因此，大家在看到這些業態市場前景的同時，也要高度重視其風險與挑戰。

房地產是不動產，房地產市場是區域性市場；再加上房地產項目一般都有2～3年的開發周期，政策效應一般滯后。因此，無論是實現群眾住有所居的目標，還是保持經濟平穩健康增長，都離不開一個長期穩定健康發展的房地產市場政策環境。

當前，中國的房地產政策是穩定房價，特別是黨的十八大以來，政通人和。中國城市化過程中必然會出現城市空心化，有錢人住在城市里面，原來的城市人口外遷，這是我國的交通等基礎設施跟不上的原因，一旦未來城市基礎設施跟上了，有錢人還是想住在郊區的。中國人口眾多，城市化是必然的。從最近的房價變化趨勢看，房價又開始新一輪升值了，這是經濟規律的結果，政府的功能應該是維護市場。

由于國家提出來抑制房價過快增長的措施，現在開發商拿到土地和貸款已經很難了，所以未來的土地和房價上漲是歷史的必然。近期國家已經考慮放寬貸款政策，這有利于進一步開發土地。

渣打銀行最近公布了一項針對全國8個二三線城市30家房地產開發商所作的調查。調查顯示，雖然二三線城市的房屋庫存并沒有出現明顯下降，然而逾七成開發商認為下半年房價漲幅仍將達10%。

目前，中國的二三線城市住房庫存令人擔憂，一些城市的住房庫存還在上升，但更多城市的住房庫存正在下降，預計未來數月住房庫存將會整體下降。盡管庫存消化尚需時日，但二三線城市的開發商并不認為房價會下跌。筆者曾對鄭州和商丘的房地產做過深入的調查，很多開發商表示，所在城市住房價格在過去3個月溫和上漲。

對此，渣打銀行宏觀分析師申嵐認為，過去幾個月住房銷售狀況有所改善，加上相當比例買房者屬剛性需求，使得開發商對房價的穩定仍持樂觀態度。

（作者系商丘溫信房地產開發有限公司總經理）endprint