中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方式創(chuàng)新探究

摘 要：國(guó)家緊縮銀根的偏緊經(jīng)濟(jì)政策給一些現(xiàn)金流控制能力相對(duì)弱、融資渠道相對(duì)單一的中小房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了巨大的融資麻煩。眾多的中小房地產(chǎn)企業(yè)陷入融資困境，創(chuàng)新我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方式成為了主要的出路。文章提出從債權(quán)性融資、權(quán)益性融資、保險(xiǎn)資金融資、融資租賃四個(gè)方面對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方式進(jìn)行創(chuàng)新。

關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè)；融資方式；創(chuàng)新

一、前言

房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱型行業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著非常重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展關(guān)系行業(yè)的興衰。房地產(chǎn)市場(chǎng)受到政府調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)較大，尤其是一些出于投機(jī)目的沒(méi)有找準(zhǔn)市場(chǎng)定位和缺乏自身優(yōu)勢(shì)的中小房地產(chǎn)企業(yè)，在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展體系中起步較晚，融資體系不完善。整體而言，中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方式較為單一，沒(méi)有足夠重視融資效率，特別是一些現(xiàn)金流控制能力相對(duì)弱則更為明顯，存在較為明顯的融資困境。因此，為中小房地產(chǎn)企業(yè)尋求合適的融資對(duì)策，走出融資困境很有必要，也迫在眉睫。

二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀

近幾年，國(guó)家采取了從緊的金融政策，從嚴(yán)信貸標(biāo)準(zhǔn)、提高貸款利率和上調(diào)銀行的法定存款準(zhǔn)備金率，多管齊下，收緊“銀根”，這無(wú)疑給房地產(chǎn)企業(yè)增加了融資難度和壓力，尤其是給中小型房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了強(qiáng)大的政策沖擊。就當(dāng)前的情況來(lái)看，中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨著抵押貸款難、金融機(jī)構(gòu)放款難等融資現(xiàn)狀。因?yàn)橹行⌒头康禺a(chǎn)企業(yè)抵押貸款面臨著貸款條件苛刻，貸款資金有限。再加上很多中小企業(yè)難以達(dá)到銀行的放款條件，融到資金是難上加難。另外的融資渠道方面，大型房企憑借其資金實(shí)力和信譽(yù)，可以通過(guò)上市、發(fā)行債券來(lái)進(jìn)行融資，但是中小房地產(chǎn)企業(yè)，由于遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足上市或者發(fā)行債券的條件，還是主要依靠銀行貸款融資這一渠道，融資渠道單一造成了企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高。這種過(guò)高的負(fù)債必然影響企業(yè)的資信，增加其運(yùn)作項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本，使其盈利水平下降或出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，中小房地產(chǎn)企業(yè)幾乎無(wú)一幸免地陷入資本運(yùn)行的惡性循環(huán)中，甚至引發(fā)負(fù)效應(yīng)的連鎖反應(yīng)。

三、我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資困境

（一）融資結(jié)構(gòu)不合理

中小房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道是內(nèi)源融資和商業(yè)銀行信貸，而銀行信貸又占據(jù)很高比例，銀行信貸貫穿房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程，商業(yè)銀行成為我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)最大的資金提供者。長(zhǎng)期債券融資與股權(quán)融資在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中所占比例極小。這樣的中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)很不合理。

（二）融資渠道單一

中小房地產(chǎn)企業(yè)由于自身實(shí)力的緣故，在資本市場(chǎng)無(wú)法與大型企業(yè)抗衡，所以融資方式大多采用內(nèi)源融資，即利用股東出資、留存收益包括未分配利潤(rùn)和公積金、預(yù)收定金或預(yù)收購(gòu)房款，這部分資金構(gòu)成了其主要資金來(lái)源之一。外源融資中最常用的是利用商業(yè)銀行貸款，包括銀行信貸和個(gè)人按揭貸款，據(jù)調(diào)查我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)分依賴(lài)銀行貸款，其資金來(lái)源的80%左右來(lái)自商業(yè)銀行貸款，渠道相對(duì)單一。

（三）缺乏長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源

內(nèi)源融資和商業(yè)銀行貸款是中小房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資方式，銀行貸款期限較短，缺乏長(zhǎng)期債券和股票等長(zhǎng)期穩(wěn)定的融資方式帶來(lái)的資金，說(shuō)明中小房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源。

四、創(chuàng)新我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的主要措施

（一）債權(quán)性融資

在債權(quán)性融資中，既可以通過(guò)銀行貸款的形式，也可以通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券的方式進(jìn)行，還可以通過(guò)房地產(chǎn)信托來(lái)實(shí)現(xiàn)。發(fā)行企業(yè)債券。中小房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)發(fā)行短期融資券進(jìn)行融資。短期融資券是指企業(yè)依照法定程序發(fā)行，約定在較短的時(shí)期（一般不超過(guò)一年）內(nèi)還本付息，用以解決企業(yè)臨時(shí)性、季節(jié)性短期資金需求的有價(jià)證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活和周轉(zhuǎn)速度快、成本低等特點(diǎn)，無(wú)疑給目前資金短缺的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)提供了一種可能的選擇。同時(shí)通過(guò)典當(dāng)融資為房地產(chǎn)個(gè)人投資和中小房地產(chǎn)企業(yè)融資提供了全新途徑。

（二）權(quán)益性融資

在權(quán)益性融資上，既可以通過(guò)上市發(fā)行股票融資，也可以通過(guò)合作開(kāi)發(fā)融資，還可以通過(guò)房地產(chǎn)投資基金來(lái)融資。

一方面可以通過(guò)上市融資。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊(cè)資本永久使用，沒(méi)有固定的還款期限。因此，對(duì)于一些急于擴(kuò)充規(guī)模和資金的有發(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a(chǎn)企業(yè)還可以考慮買(mǎi)（借）殼上市進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)融資。另一方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投資商以合作方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)的一種方式。合作開(kāi)發(fā)能夠有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。再一方面，創(chuàng)新和開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)投資信托基金。

（三）保險(xiǎn)資金融資

新《保險(xiǎn)法》對(duì)保險(xiǎn)資金的運(yùn)用形式進(jìn)行了修訂，第106條規(guī)定：“保險(xiǎn)公司的資金運(yùn)用必須穩(wěn)健，遵循安全性原則。保險(xiǎn)公司的資金運(yùn)用限于下列形式：（1）銀行存款；（2）買(mǎi)賣(mài)債券、股票、證券投資基金份額等有價(jià)證券；（3）投資不動(dòng)產(chǎn)；（4）國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他資金運(yùn)用形式。”也就是說(shuō)，保險(xiǎn)公司可以運(yùn)用保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)，因此，保險(xiǎn)資金也成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道。

（四）融資租賃

房地產(chǎn)企業(yè)融資租賃主要是通過(guò)所有權(quán)的轉(zhuǎn)變獲取相關(guān)投資者的資金，完成項(xiàng)目后可通過(guò)銷(xiāo)售收入收回所有權(quán)。建立抵押資產(chǎn)管理公司主要是對(duì)抵押物的所有權(quán)進(jìn)行處理，對(duì)留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投資者經(jīng)營(yíng)等處置方式，可以快捷有效的方式解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金問(wèn)題，從而加速房地產(chǎn)企業(yè)資金的迅速轉(zhuǎn)移和回收。

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作者簡(jiǎn)介：王丁（1991.01-），男，漢，甘肅省定西市人，現(xiàn)于北京愛(ài)居網(wǎng)絡(luò)科技有限公司工作。endprint