哪些房企可能進入“死亡之組”

于丹丹

本期話題，我們討論的是哪些房企有可能在今年或幾年內進入“死亡之組”，話題略顯殘酷，但在房地產行業貌似仍一片紅火的今天，已經漸入快車道。

對此進行判斷的標尺有很多，比如宏觀政策、區域布局、銷售形勢與利潤率、產品結構等等。但是，我認為，資金面的松緊將是這一周期內，決定房企成敗的核心要素之一。也就是說，與宏觀調控政策相比，我的判斷是，資金流動性的收緊，將成為影響今年房地產行業最大的隱性風險。

受流動性普遍收緊的制約，一些過度依賴非自有資金的中小型房企，會首先受到資金緊縮的影響，而陷入經營開發的困境。如果這些中小型房企解決不了資金鏈的難題，將會以各種方式被淘汰出局。

從目前克而瑞機構調研情況看，房企普遍對今年資金流動性風險保持著高度警惕，其擔憂程度已經超過對房產稅等宏觀調控政策的預期。

實際上，近年來，市場資金以銀行貸款、信托、基金等方式或明或暗，或直接或間接地流入房地產業已經是不爭的事實。一些實體企業從銀行獲得貸款后，再購買與房地產有關的信托、基金和第三方理財產品，銀行自身也參與其中。這種情況帶來的直接后果，是房企隱性負債的增加，比如明股實債等形式。更有一些基金直接參與拿地，或者與中小型房企聯合拿地。這些房企甚至連買地的自有資金都可能來自上述幾種隱性負債。而一旦市場流動性資金收緊，將從源頭上扼住房企后續資金鏈。

可怕的是，這種資金面的全面收緊正在來臨，且看不到短期會放松的跡象。近期，一些房企紛紛表示，在銀行申請開發貸款時被拒，而項目資質等條件，在去年以前的政策口徑上看，是完全符合銀行放貸標準的。

我不得不強調，應該高度關注本次流動性緊張的狀況，因為房地產資金面的收緊，已經不是季度因素使然，而是與中國金融政策宏觀基調的改變密切相關。

2013年，我國決策層開始高度關注資金面“非理性寬松”給市場帶來的風險。大量市場資金并未進入實體經濟，而是多數流向房地產融資平臺與房地產行業。渠道方面，除了銀行貸款外，更多則是通過理財產品、信托產品、公司債券等影子銀行流向房地產行業。

就是在這樣的市場大背景下，監管部門開始著手對影子銀行、地方債務平臺和房地產行業進行金融風險的防范整治。

除了不再無底限提供資金流動性外，根據銀監會最新要求，2014年在“切實防范和化解金融風險”方面要防范四種業務風險，其中理財業務和信托業務是首當其沖的，并明確運用凈資本管理約束信貸類業務。這場金融信貸市場整治行動首要一條，就是要求銀行進一步補充資本金，防范表外風險。銀行通過再融資等各種方式補充資本金壓倉，將會直接導致市場的資金面緊張。

“不是不給貸，而是房地產開發項目貸款就是批了也沒錢放貸”。這是一些銀行高層給部分借貸房企的私下說法。

正因為很多基金和信托資金其實變相來自銀行貸款，可以預見，今年全年房企境內融資形勢不容樂觀。

而目前影子銀行有兩大特點：一是利率較高；二是長債短借的周期錯配。這種貸款投資模式，在貨幣環境極其寬松的情況下，是可以保證正常周轉的。但隨著央行不再保底無條件提供資金，其資金流動性短缺和風險敞口就會暴露出來。

我的預測是，今年中國的資本市場，尤其是房地產行業的資金成本還會一路上揚。一些高度依賴于各種影子銀行資金，或民間資金非自有資金的房地產開發項目，將被列入資金高危項目，且不排除一些中小型高負債房企會破產或被兼并。

與中小型房企相比，50強等大型房企今年還將平穩增長，風險明顯小于中小型房企。其中萬科、中海、保利、龍湖、世茂等是既好又快發展的典型代表。而一些負債率較高、高度依賴周轉率的大型房企，應該對資金周轉問題也要有所防備。

去年至今年大舉進軍“地王市場”的地方性激進的民營企業，我建議也可以列入會產生資金周轉問題的高度關注陣營。

從找錢能力來看，企業規模正成為銀行貸款、信托和基金選擇投資目標的重要標準，也就是市場所說的“強者恒強”的規律。因為大型房企的資金實力和抗風險能力確實更高一些。那么，大型房企是不是就會一直安全下去呢？我的判斷是，起碼今年，50強買地與銷售形勢將基本平穩，但到2015年市場狀況就有可能出現分化。

先看大型房企目前的資金基本面。根據國家統計局數據，2013年全國商品房銷售額同比增26.3%至8.14萬億元。而去年全年土地財政收入也創紀錄地達到4.1萬億元。雖然不可以嚴格相比，但一個簡單的關系是，開發商賣房賺了8萬億，買地就用了4萬億。到今年初，應該說很多房企手中資金仍相對寬裕。但市場人士普遍預計，其寬裕的資金僅能支撐今年上半年完成一個紅火的拿地場面。例如已經過去的1月份，北上廣深四大一線城市土地成交金額819億元，同比增長140%。我預測今年下半年，房地產市場很可能就會出現土地交易的資金疲態之勢。

當然，房企在上半年的銷售情況，對其資金鏈的影響也相當重要。只是從各地樓市表現來看，目前除少數一二線城市外，部分城市的樓市銷售已出現“不溫不火”的尷尬局勢。全國各地房地產銷售形勢在每個月的微妙變化，都可能影響大部分房企的戰略決擇。

總體而言，我認為，資金面正成為影響房地產行業發展的決定性因素，某種程度上甚至重于宏觀調控政策的影響，而高度依賴非自有資金的中小型房企今年的資金流動性壓力尤其明顯。相比之下，大型房企目前資金量和銷售形勢，或可保證全年業績沒有大的問題。但如果我國的貨幣政策持續緊縮，房地產行業有可能在2015年全面迎來不可預測的變數。endprint