大虹橋的發展前景分析新虹橋首府投資價值評估

上海虹橋商務區依托虹橋綜合交通樞紐，建成上海現代服務業的集聚區。上海國際貿易中心建設的新平臺，是面向國內外企業總部和貿易機構的匯集地，是服務于長三角地區，服務于長江流域，服務于全國的高端商務中心。

上海虹橋商務區的發展，將成為全世界關注的熱點。

上海大虹橋的地位

◆長三角的關鍵性節點

虹橋綜合交通樞紐是長三角城市網絡的關鍵性節點，是上海西部發展的戰略要點，是上海東西現代服務軸與上海大都市圈內“U”形新興產業廊道所構成的Y形產業軸的交點。

“大虹橋”在空間表現為圈層關系，在產業空間布局上表現為廊道關系。能夠促進上海真正面向長三角、服務長三角的目的，能夠促進長三角以上海為平臺面向全世界。

◆國家戰略重要補充

“大虹橋”開發是上海國家戰略的重要補充，“大虹橋”、“大浦東”是21世紀上海經濟發展的新支點。

“大虹橋”承擔整合上海西部發展空間的歷史責任，大浦東承擔整合上海東部發展空間的歷史重任。只有兩者實現有機的發展空間互動，才能實現上海的國家戰略有序推進。

◆上海西部新的增長極

“大虹橋”的崛起，將會推動上海西部增長極的形成，它將是繼上海中心城區、上海浦東之后的第三個經濟增長區域。

在虹橋綜合交通樞紐的帶動下，上海西部增長極產業的發展，將呈現高起點的發展格局。

雙引擎引爆

上海“后世博”時代！

在未來，上海將形成東有“大浦東”，西有“大虹橋”的“雙引擎”經濟發展格局。

“大虹橋”發展動因剖析

虹橋商務區是上海“十二五”期間重點發展區域，其開發建設是市委市政府立足全局，著眼長遠的重大戰略決策。目的是依托虹橋綜合交通樞紐、國家大型會展項目等重大功能性項目，帶動上海經濟的發展方向轉型，促進城市空間布局調整，助推上海國際貿易中心建設，更好地服務于國家長三角一體化的發展戰略。

“大虹橋”發展區域界定

“大虹橋”發展區域涵蓋多個區域，包括嘉定、普陀、青浦、松江、閔行、長寧，核心區主要位于閔行華漕。

“大虹橋”整體發展方向

“大虹橋”發展區域分成五個部分，以中區為核心，發展南北片區，拓寬東西片區。

1.中虹橋片區——商務高端區：主要指直接接受虹橋綜合交通樞紐輻射而形成的5公里核心影響圈層。

2.東虹橋片區——商務提升區：主要指虹橋綜合交通樞紐向東，沿地鐵2號線軸向延伸形成的地區，即是虹橋綜合交通樞紐地區10公里影響圈的東部片區。

3.北虹橋片區——綜合發展區：主要指嘉定區的江橋地區，即是虹橋綜合交通樞紐地區10公里影響圈的北部片區。

4.南虹橋片區——綜合發展區：主要指閔行區的七寶地區、松江九亭地區，即是虹橋綜合交通樞紐地區10公里影響圈的南部片區。

5.西虹橋片區——商務成長區：主要指青浦區的徐涇、趙巷地區，即是虹橋綜合交通樞紐地區10公里影響圈的西部片區。

“大虹橋”重點支持產業

“大虹橋”發展區域重點發展主體、功能、配套三種業態，重點支持發展12大類產業。重點發展總部經濟、貿易機構、商務辦公等主體業態，會議、會展等功能業態，酒店、零售、商業、文化娛樂等配套業態：

1.現代商貿業；2.房地產業；3.會展旅游業；4.生產性服務業；5.創意產業；6.現代物流業；7.信息服務業；8.專業服務業；9.金融服務業；10.文化服務業；11.教育培訓和醫療服務及其他服務業；12.環境和公共設施管理業。

“大虹橋”發展區域產業發展方向體現了三個特點：

一是聚焦支持現代服務業的發展；二是突出支持總部經濟的發展；三是以服務長三角地區為重點。

“大虹橋”區域發展優勢

區位優勢：虹橋商務區緊鄰江浙兩省，處于長三角城市軸的關鍵節點，與周邊主要城市距離均在300公里之內。既為上海連通長三角地區的橋頭堡，也是長三角地區咽喉之所在，又為聯系亞太地區、面向全世界的門戶，是連接世界經濟的橋梁。

交通優勢：目前世界上獨一無二的綜合交通樞紐，涵蓋多種交通方式，軌交、公路、空港三位一體。各種換乘模式的多元化聚集，將人性化換乘的出行方式與現代理念相結合，一小時通達長三角都市圈的功能價值，顯現出同城發展增值效應。

成本優勢：虹橋商務區獨特的區位、便捷的交通，極大地方便企業獲取信息、調配資源、開拓市場，尤其是企業總部在運營成本上相對較低。

后續優勢：虹橋商務區廣泛吸收國際商務區建設的成功經驗，取百家之長，創虹橋之新。并且，結合自身特色，以人為本，科學規劃，厚積薄發，將其打造成一座世界級的商務中心。

政策優勢：虹橋商務區是上海市第十二個五年發展規劃綱要中，明確重點發展城市功能區域。是上海市低碳實踐區，也是世界商務區聯盟的會員。國家財政部和商務部已明確表示，將虹橋商務區確定為現代服務業的綜合試點區。

“大虹橋”發展的

意義和作用

“大虹橋”發展對于上海、乃至全國有著重要而積極的意義和作用。

第一，“大虹橋”發展有助于加強我國與世界其他國家的交流，成為我國參與國際競爭與合作的戰略性平臺。

第二，“大虹橋”發展可以有效降低長三角地區的商務成本，推動長三角城市群的建設與融合，使虹橋綜合交通樞紐成為長三角地區（大上海區域）的空港和CBD，為長三角區域搭建完善的對外貿易交流平臺，并吸引人才、資金、信息、技術等各種要素集聚，從而有效地提升長三角區域價值的吸引力。

第三，圍繞高新技術產業和國際服務貿易的發展，虹橋商務中心的建成，將有助于優化長三角區域的產業布局。同時，不僅能夠完善便捷的長三角區域物流體系，還能夠加速產業結構升級，推進長三角區域經濟一體化，從而有效地提升長三角區域的產業競爭力。endprint

第四，虹橋國際商貿區建成后將成為未來上海西部的經濟中心，成為長三角地區的CBD，并與外灘和陸家嘴的上海東部CBD遙相呼應。在大浦東開發逐步完善的同時，虹橋國際商貿區的建設，不僅能有效減輕上海城區的交通壓力，其所帶來的巨大的投資消費需求，將成為拉動上海未來20-30年經濟增長的重要引擎。從這個角度分析，虹橋國際商貿區是將來上海經濟發展建設的主戰場，是中國上海的第二個浦東。

第五，虹橋商務中心的建成，將直接推動上海國際貿易中心的建設，并帶動金融中心和航運中心的發展。世界經濟發展史表明，只有貿易量得到快速提升，才能有效增加對金融和航運等服務的需求。由此可見，上海國際級商務中心的建成，將對上海的貿易中心、金融中心和航運中心的建設產生綱舉目張的重要作用。

“大虹橋”房地產板塊概述

“大虹橋”房地產主要板塊：按照空間地域情況，以及房地產發展狀況，“大虹橋”房地產主要包括嘉定、青浦、嘉定、長寧、閔行、松江幾大區域，涉及的核心板塊為：嘉定江橋、普陀長風、青浦徐涇、松江九亭、閔行華漕、閔行七寶、閔行虹橋、長寧北新涇、長寧天山、長寧古北、虹橋板塊。

松江九亭板塊分析

九亭板塊土地一級市場：板塊土地市場長期缺乏土地供應，2006年至今土地公開市場僅供應了3幅土地，其中1幅為住宅用地，2幅為商辦用地。

九亭板塊住宅二級市場：板塊先前的交易均為早期的商品房項目的成交。由于土地市場幾乎沒有供應，且板塊發展較成熟。

近幾年，從房地產交易走勢可以看出，九亭板塊的商品房存貨已快消耗殆盡。已發展成熟的板塊、房屋供應的稀缺、“大虹橋”的輻射均不斷地助長九亭板塊的商品房價值。目前九亭板塊的商品房成交均價僅為24000元/平方米左右，是明顯的房地產價格和價值洼地。

2014上海住宅產品

投資指南

對于上海主要房地產發展板塊，根據2006-2013年的住宅平均漲幅，我們選取平均漲幅超過10%/年進行未來投資分。（表格詳見區域房地產投資潛力系數表）

2014年最具投資價值板塊

——“大虹橋”房地產板塊

板塊核心價值之一：

虹橋綜合交通樞紐功能、國際高端商業中心配套、國際商務中心和會展中心等多重價值，支撐著“大虹橋”板塊的房地產價值！

交通價值：虹橋機場、高鐵、磁浮列車、城際列車、長途高速巴士、城市公交等交通樞紐站點，共設置7座軌道交通車站。軌道交通2號線、10號線為正在建設的線路，5號線、17號線為近期規劃線路，20號線為遠期規劃線路，在綜合交通樞紐地區范圍內采用地下線路形式。

配套價值：面向長三角地區的會展中心。會展商務是會展產業鏈條的中樞，未來的會展業不是規模的競爭，而是會展商務的競爭。

面向長三角地區的國際高端商業中心。改變商業作為配套的思路，把高端消費作為拉動虹橋中心區域的一個重要增長極，使之提升主體功能，這也是實現CAZ目標的重要功能措施。

面向長三角地區的國際商務中心。虹橋中心區域具有獨特的涉外機構、國際機構、涉外居住等資源，還有上海外貿學院、東華大學等教育資源，以及長三角區域商務人才需求的腹地支撐。

板塊核心價值之二：

區域住宅競爭少，土地供應稀缺，產品比較單一。

土地供應：周邊板塊住宅土地供應量極少，核心虹橋商務區目前僅20多萬平方米的住宅開發體量。周邊各房地產板塊近年來住宅供應量不到5幅土地，未來住宅產品市場銷售競爭壓力較小，而稀缺的住宅產品，將呈現較大的價格上漲空間。

產品標準：“大虹橋”房地產板塊由于開發項目的稀少，因此產品呈現單一化布局，公寓以70-110平方米的剛需產品為主，舒適型、大平層產品甚少，主要集中在長風以及長寧區域，別墅項目更是市場上的稀缺產品。

板塊核心價值之三：

“大虹橋”板塊房地產開發在未來幾年里，將贏得區域剛需購買支撐，以及未來產業客戶導入的千載難逢發展機遇！

區域客戶需求大，未來產業導入客戶需求大：虹橋樞紐將建設成為國際貿易中心，就目前核心區的土地供應狀況看，商辦物業體量已是達到400多萬平方米，未來將有大部分的產業客戶導入。不僅如此，就目前萬科時一區的銷售情況來看，90%為自住客戶，超過一半的客戶均是來自于當地的區域購買客戶。

因此，未來將有大量客戶支撐著“大虹橋”板塊的房地產消費需求。強有力的區域客戶消化，未來大量商務人群所帶來的住宅配套需求，將保持著“大虹橋”板塊房地產開發銷售的強勁發展勢頭。

2014年大虹橋最具投資

價值項目——新虹橋首府

22萬平方米的國際都市社區，是區域內罕見的房地產開發項目。

項目核心價值之一：

科學社區規劃

別墅和公寓組合社區：項目別墅組團和公寓組團由天然河流自然分隔，體現出規模化開發的價值。

1.以天然河流分隔別墅社區和公寓社區，保證別墅組團的專屬私密性。

2.別墅和公寓兩個社區東西分隔，有效避免高層對別墅的南向俯視干擾，保護了別墅組團的起居私密。

3.將天然河流引流入別墅社區造景，劃分出別墅組團，增加別墅的自然景觀特色。

樓棟間距：別墅組團20米，公寓組團高度棟距1：1。

其一，別墅組團以獨棟別墅為主，容積率0.2左右，南北棟距約20米，私密性和空間感，遠高于市場上以聯排別墅為主的別墅社區。

其二，公寓組團容積率約0.8，超大棟距設計，基本實現樓體高度和棟距1：1的比例，視野開闊，日照充足，舒適度極高。

項目核心價值之二：

稀缺獨棟社區endprint