諾德再擴(kuò)張 打造北京南城商業(yè)地標(biāo)

謝瑋

這一次，諾德有著更大的雄心。

2014年春節(jié)剛過，北京諾德置業(yè)有限公司（下稱諾德）試圖通過其在總部基地——北京南城豐臺科技園區(qū)三期項目的擴(kuò)張，打造北京南城商業(yè)地標(biāo)，提升整個區(qū)域的形象，進(jìn)而使豐臺科技園區(qū)與北京東部CBD、西部金融街、北部中關(guān)村、亞奧并駕齊驅(qū)。

然而，縱觀我國地產(chǎn)市場宏觀形勢，“住宅地產(chǎn)”受限貸限購影響日趨膠著。而商業(yè)地產(chǎn)方面，大量地產(chǎn)商扎堆開發(fā)城市綜合體同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，商業(yè)地產(chǎn)價格放緩至個位數(shù)增長。地產(chǎn)商發(fā)展?fàn)顩r難以樂觀。

諾德再度大規(guī)模擴(kuò)張三期項目，其用意何在？

京南的價值洼地

諾德下注豐臺科技園區(qū)并非一時之興。

經(jīng)過近20年發(fā)展，豐臺科技園已成為北京發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的重要基地和全國知名的總部經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)。園區(qū)擁有4000家左右的企業(yè)，總部經(jīng)濟(jì)特征明顯，發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，是南城發(fā)展的重要引擎。

豐臺科技園區(qū)一直希望成為北京南部的核心。盡管經(jīng)歷了20年的發(fā)展建設(shè)，但卻離這一目標(biāo)相距甚遠(yuǎn)。原因在于區(qū)域的商務(wù)辦公聚集度很高，但相應(yīng)的商業(yè)、居住等配套相對缺乏；同時，缺乏一個具有代表性的地標(biāo)項目來引領(lǐng)整個區(qū)域的發(fā)展，提升整個區(qū)域的品質(zhì)。

北京南城如何后發(fā)制人？北京中鐵華升房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（下稱“中鐵華升”）總經(jīng)理王景明表示，在完善配套措施的同時，建設(shè)一個具有龐大體量、全業(yè)態(tài)構(gòu)成的標(biāo)志性商業(yè)地產(chǎn)建筑是迅速趕超的關(guān)鍵所在。

另一方面，由于土地供應(yīng)等原因，如今北京的寫字樓市場供應(yīng)偏低，真正值得投資的高端寫字樓少之又少，而在南城又更是如此。

京南是一塊價值洼地。王景明深諳這一商機(jī)，并將希望寄托在公司旗下全資子公司北京諾德置業(yè)有限公司的身上。2013年6月16日，諾德二期項目200米超高寫字樓填補(bǔ)了北京“黃金之角”的西南四環(huán)上摩天大樓的空缺。

王景明對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，從北京的商圈格局可以看出，北京東部的CBD代表了世界級商務(wù)區(qū)的高度，西部的金融街代表了我國金融區(qū)發(fā)展的高度，而北邊的中關(guān)村、亞奧，則代表了科技及體育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展高度，唯獨北京南城的發(fā)展相對滯后，不足以和上述區(qū)域等量齊觀。

諾德的信心

中鐵華升副總經(jīng)理李偉對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》介紹，諾德中心總建筑面積約45萬平米，匯聚高端總部寫字樓、總部獨棟、國際時尚商業(yè)中心、總裁行政公寓、會議中心等多元業(yè)態(tài)。項目分為兩期建設(shè)，一期緊鄰南四環(huán)路，總建筑面積24萬平方米，包括4棟總部獨棟寫字樓；二期位于北京汽車博物館南側(cè)，建筑面積21萬平方米，包括一棟200米高的區(qū)域第一高寫字樓、4棟總部獨棟寫字樓以及兩棟總裁行政公寓。

“一期三棟高端總部寫字樓已經(jīng)全部售罄，眾多企業(yè)也全部實現(xiàn)入駐，不但為二期工程奠定了良好基礎(chǔ)，也為整個豐臺科技園區(qū)東三期的啟用創(chuàng)造了良好的開端。”李偉表示。

如此大膽激進(jìn)，諾德信心何在？

來自仲量聯(lián)行的報告顯示，2014年北京市場商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)明顯不足，可能創(chuàng)5年來新低。報告稱，2014年北京最多僅有兩座甲級辦公樓進(jìn)入市場，預(yù)計最多能夠為北京市帶來18.3萬平方米的寫字樓資源。而自2009年以來，北京全市每年的新增供應(yīng)量基本保持在70萬平方米。

“受限于政府規(guī)劃審批速度、建筑復(fù)雜程度等多重因素，部分預(yù)期今年入市的項目延遲時間至2016年和2017年，供應(yīng)量也將隨之達(dá)到高峰。”仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級董事賀睿珂表示。

世邦魏理仕研究部董事謝晨在接受媒體采訪時分析指出，雖然我們在2013年也看到一些購物中心的交易，但持有方拋售優(yōu)質(zhì)地段商業(yè)地產(chǎn)的情況則極其罕見。由此也可以看出，市場對于商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)增值的潛力仍是保持樂觀態(tài)度的。對商業(yè)地產(chǎn)而言，如果運營得好，其價值必定還會隨著消費的增長繼續(xù)提升。

顯然，誰能在2014年提供甲級辦公樓，誰就將在這個時間節(jié)點取得發(fā)展的先機(jī)，分享價格及租金同時上漲的利好。

與總部經(jīng)濟(jì)區(qū)共成長

隨著城市的不斷發(fā)展，對精細(xì)化設(shè)計與管理的需求日益顯著。尤其是對于像北京這樣的特大型城市而言，更需要注入高品質(zhì)的內(nèi)涵，避免大城市病，適宜人們生活和辦公，使城市充滿活力和魅力。正是基于這點考慮，北京早就開始對城市進(jìn)行科學(xué)布局，并制定《北京市中心城城市設(shè)計導(dǎo)則編制辦法（試行）》。

早在2011年8月24日，豐臺科技園在新聞懇談會中就已透露，北京市規(guī)劃委員會原則同意豐臺科技園東區(qū)三期控規(guī)指標(biāo)及城市設(shè)計導(dǎo)則的編制內(nèi)容，豐臺科技園東區(qū)三期成為首個《北京市中心城城市設(shè)計導(dǎo)則編制辦法（試行）》試點區(qū)域。

“諾德有很大的后發(fā)優(yōu)勢。”王景明對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示，相比已經(jīng)十分成熟的CBD、金融街等商圈而言，諾德中心所在的總部經(jīng)濟(jì)區(qū)還不夠成熟，區(qū)域相應(yīng)的配套、形象等還有所欠缺。但是，這種相對滯后的發(fā)展，也具有很大的后發(fā)優(yōu)勢。

這種后發(fā)優(yōu)勢之一表現(xiàn)在項目的整體規(guī)劃和建設(shè)。

“豐臺科技園區(qū)東三期是首個實施城市規(guī)劃導(dǎo)則的區(qū)域。”王景明介紹說，從區(qū)域規(guī)劃上就已經(jīng)領(lǐng)先了其他的區(qū)域，而諾德中心又是該東三期的首個綜合體項目，諾德中心在設(shè)計時，秉承國際一線標(biāo)準(zhǔn)，力求成為眾多高端企業(yè)總部的首選辦公之地。

這也讓負(fù)責(zé)北京諾德中心項目的總經(jīng)理黎生偉倍感興奮。

黎生偉說：“諾德中心布局在北京首個實施城市規(guī)劃導(dǎo)則的區(qū)域，這就決定了它是站在城市及社會的高度上來進(jìn)行運營的，順應(yīng)了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢；同時作為豐臺科技園東進(jìn)戰(zhàn)略的首個項目，諾德中心可謂站在巨人肩膀上百尺竿頭更進(jìn)一步，發(fā)展態(tài)勢不可估量。”

北京諾德中心項目黨委書記劉巍強(qiáng)調(diào)：“憑借其核心的區(qū)位、高端的配置、頂級的配套、雄厚的品牌實力，諾德中心備受市場追捧。在銷售上采用散售與整售相結(jié)合的方式，能夠滿足高端企業(yè)總部辦公和大中型投資客的置業(yè)需求。隨著眾多高端企業(yè)的入駐，諾德中心必將升級總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，成就京西南商務(wù)之巔。”endprint

對話北京中鐵華升房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司總經(jīng)理王景明

諾德在豐臺科技園東三期中舉足輕重

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：與已經(jīng)成熟的CBD、金融街等商圈相比，諾德中心布局在豐臺科技園東區(qū)三期這樣的區(qū)位中有哪些優(yōu)勢與不足？

王景明：從規(guī)劃發(fā)展來看，諾德中心所在的東三期是北京市首個實施城市規(guī)劃導(dǎo)則的區(qū)域，在區(qū)域規(guī)劃上已經(jīng)領(lǐng)先了其他區(qū)域。從商業(yè)地產(chǎn)的價格來看，CBD、中關(guān)村等區(qū)域的寫字樓，經(jīng)過多年發(fā)展，商業(yè)價格已經(jīng)達(dá)到峰值，對于很多企業(yè)而言，在那些區(qū)域辦公的成本很高，而總部經(jīng)濟(jì)區(qū)則不然。

據(jù)了解，2013年，北京的寫字樓市場一直被尋求在北京立足的跨國公司所推動，而最近這段時間，市場需求則來自中國金融機(jī)構(gòu)和國有企業(yè)。跨國律師事務(wù)所和跨國會計師事務(wù)所以及中國的保險公司和地方政府也在大量租用寫字樓。這加劇了租戶對甲級寫字樓的爭奪。出于業(yè)務(wù)上的需要，他們也更青睞像總部經(jīng)濟(jì)區(qū)這樣的區(qū)域。

與此同時，我們是立足在國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)之上，有政府的大力支持，并且能夠享受到政府提供的多重優(yōu)惠扶持政策，這也是那些核心商圈所不具備的。

這些優(yōu)勢對于很多企業(yè)來說都有很大的吸引力，尤其是那些急需在北京設(shè)立總部開拓業(yè)務(wù)的企業(yè)以及急需降低辦公成本的企業(yè)。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：您對豐臺科技園東三期的發(fā)展方向如何看待？諾德中心將在其中扮演什么角色？

王景明：作為北京市首個城市規(guī)劃導(dǎo)則的試點區(qū)域，豐臺科技園東三期由德國SBA公司規(guī)劃設(shè)計，定位為北京西南地區(qū)新的城市副中心和復(fù)合型城市功能區(qū)。隨著其他項目的陸續(xù)開工以及眾多企業(yè)、商家的進(jìn)駐，東三期必將成為功能復(fù)合、環(huán)境優(yōu)美、充滿活力的花園式高端總部經(jīng)濟(jì)區(qū)典范。

縱觀全國，幾乎每一個核心商務(wù)區(qū)均不乏享譽國內(nèi)外的地標(biāo)項目。諾德中心作為整個區(qū)域的首個大體量項目，同時也是區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)級建筑，在提升區(qū)域形象、引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展等方面都起到了至關(guān)重要的作用，可謂舉足輕重。

不管是對進(jìn)駐企業(yè)還是對投資者來說，諾德中心200米區(qū)域第一高的獨特優(yōu)勢，其為企業(yè)帶來的形象效應(yīng)是無可替代的。不僅如此，諾德中心在品質(zhì)上也可以說是區(qū)域內(nèi)的典范，寫字樓大堂挑高達(dá)10余米，超大空間面積，商務(wù)大堂全部采用高級天然石材鋪貼地面，即便在北京也不可多得。

對投資者而言，購買寫字樓，一來抵消租金持續(xù)上漲所帶來的收益損失，二來增加自有資產(chǎn)以抵御通貨膨脹及人民幣升值的消極影響。作為商業(yè)地產(chǎn)的品牌之一，諾德中心無疑是投資的首選。endprint