中鐵華升：打造商業(yè)地產(chǎn)樣板

謝瑋

2013年6月，在被譽(yù)為北京“黃金之角”的西南四環(huán)上，200米超高層地標(biāo)寫字樓正式推出，標(biāo)志著諾德中心“一個(gè)區(qū)域、一個(gè)中心”布局的成型。而這也正是其締造者北京中鐵華升房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（下稱“中鐵華升”）面對(duì)挑戰(zhàn)的開始。進(jìn)入2014年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂瞬息萬變。先是局部地域地產(chǎn)降價(jià)風(fēng)波，緊接著是住宅地產(chǎn)“生產(chǎn)過剩”之說，再加上銀行停貸風(fēng)潮，“轉(zhuǎn)型升級(jí)”似乎成為了許多地產(chǎn)商的當(dāng)務(wù)之急。

“在新型城鎮(zhèn)化的大潮下，商業(yè)地產(chǎn)又將迎來新的機(jī)遇。”始終以商業(yè)地產(chǎn)為主要發(fā)展方向的中鐵華升總經(jīng)理王景明信心滿滿地對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，隨著越來越多的城市步入城鎮(zhèn)化的序列，城市以及其中的居住人口對(duì)于第三產(chǎn)業(yè)的需求必將不斷加劇，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展浪潮也必將隨之而來。

商業(yè)地產(chǎn)讓開發(fā)商“轉(zhuǎn)身”

推進(jìn)城鎮(zhèn)化是中國(guó)實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)從外向型需求向內(nèi)向型需求轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力從投資主導(dǎo)型向消費(fèi)主導(dǎo)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵因素。2013年我國(guó)城鎮(zhèn)化率首次突破50%達(dá)52%，這意味著未來數(shù)十年我國(guó)將享受大規(guī)模建設(shè)紅利。

社科院發(fā)布的《2013中國(guó)中小城市綠皮書》預(yù)測(cè)，2020年中國(guó)城鎮(zhèn)化率將達(dá)到60.34%，屆時(shí)全國(guó)將有8.37億人生活在城鎮(zhèn)中。未來20年內(nèi)，中小城市將成為提升城市化質(zhì)量、推進(jìn)城市化加速進(jìn)行的主要戰(zhàn)場(chǎng)。

有分析人士指出，按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，在城鎮(zhèn)化率超過50%，人均收入水平超過8000美金后，商業(yè)類服務(wù)型地產(chǎn)快速增加是一個(gè)規(guī)律性的特征。

在這樣的大背景下，商業(yè)地產(chǎn)似乎成為許多地產(chǎn)商“轉(zhuǎn)型升級(jí)”的方向。近年來，雖然我國(guó)政策對(duì)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)連番調(diào)控，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資活動(dòng)依然活躍。以經(jīng)營(yíng)為目標(biāo)的商業(yè)地產(chǎn)因其促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)性的優(yōu)勢(shì)，逐漸成為主要受益領(lǐng)域。

2014年1月16日仲量聯(lián)行最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，亞太地區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)在2013年創(chuàng)下歷史新高，截至2013年底，亞太地區(qū)的直接投資達(dá)1267億美元。全年成交額較2012年上漲29%，并打破此前在2007年創(chuàng)下的1205億美元的紀(jì)錄。

許多業(yè)內(nèi)人士對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》分析指出，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已開始逐漸由住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向?qū)懽謽堑壬虡I(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域投資。包括購(gòu)物中心、商業(yè)街、寫字樓、酒店等多種產(chǎn)品。

數(shù)據(jù)顯示，在我國(guó)2013年第四季度達(dá)成的眾多大宗房地產(chǎn)交易訂單中，辦公樓資產(chǎn)交易額在總交易額中占大部分比例（80%）。仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，隨著結(jié)構(gòu)性投資持續(xù)增長(zhǎng)，中國(guó)市場(chǎng)將憑借其交易額成為亞太地區(qū)的第二大商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)。

“面對(duì)中國(guó)城市化發(fā)展的市場(chǎng)大蛋糕，很多開發(fā)商都希望投身商業(yè)地產(chǎn)，分一塊蛋糕。”中鐵華升副總經(jīng)理李偉對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》分析指出，商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)不同，它對(duì)于開發(fā)商的要求更為嚴(yán)格，從規(guī)劃、招商到后期運(yùn)營(yíng)，需要全程運(yùn)籌。因此，并不是每個(gè)開發(fā)商都能夠做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。

“中國(guó)一線城市的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)的確在明顯提升，不僅僅是因?yàn)楹芏嚅_發(fā)商投身商業(yè)地產(chǎn)，更重要的原因是中國(guó)城市化進(jìn)程的發(fā)展需要。”王景明告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，“我們也將在這次新的發(fā)展浪潮中，緊抓機(jī)遇，為不同的城市打造屬于其自己的商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)志性項(xiàng)目。”

地標(biāo)綜合體升級(jí)區(qū)域格局

讓王景明引以為豪的北京諾德中心，正是中鐵華升在新型城市化浪潮中抓住的“機(jī)遇”。

縱覽全球，每一個(gè)區(qū)域都有一個(gè)中心，主宰著區(qū)域的高度。在北京中央商務(wù)區(qū)，是國(guó)貿(mào)三期；在上海陸家嘴商務(wù)區(qū)，是環(huán)球金融中心；在香港中環(huán)商務(wù)區(qū)，是IFC；在紐約曼哈頓商務(wù)區(qū)，是帝國(guó)大廈。

隨著北京建設(shè)“世界城市”發(fā)展計(jì)劃的不斷推進(jìn)以及新三年城南發(fā)展計(jì)劃的實(shí)施，北京南城這片價(jià)值洼地愈發(fā)凸顯，其發(fā)展速度也在不斷加快。而就商務(wù)領(lǐng)域而言，其相比較其他區(qū)域還有著一定的差距。

但是，也正是由于相對(duì)滯后的發(fā)展，給南城的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大的潛力。與此同時(shí)，豐臺(tái)科技園加快推進(jìn)“東進(jìn)西擴(kuò)”，大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)區(qū)（東區(qū)），由德國(guó)SBA公司規(guī)劃設(shè)計(jì)，定位為北京西南地區(qū)新的城市副中心和復(fù)合型城市功能區(qū)，已成為北京市首個(gè)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則的試點(diǎn)區(qū)域，將打造功能復(fù)合、環(huán)境優(yōu)美、充滿活力的花園式高端總部經(jīng)濟(jì)區(qū)典范，打造“世界企業(yè)總部之都”。

在總部經(jīng)濟(jì)區(qū)“東進(jìn)西擴(kuò)”的戰(zhàn)略升級(jí)規(guī)劃中，打造區(qū)域地標(biāo)建筑成為明確的目標(biāo)。

北京諾德中心是中鐵華升為北京南城打造的地標(biāo)性項(xiàng)目。該項(xiàng)目坐落于總部基地東區(qū)核心區(qū)，緊鄰北京汽車博物館。總建筑面積約45萬平米，匯聚了高端總部寫字樓、總部獨(dú)棟、國(guó)際時(shí)尚購(gòu)物中心、品牌專賣、總裁行政公寓、會(huì)議中心等多元業(yè)態(tài)。

2013年，早已售罄的北京諾德中心一期正式啟用，對(duì)諾德中心的執(zhí)行者北京諾德中心項(xiàng)目總經(jīng)理黎生偉來說，這僅僅是“萬里長(zhǎng)征的第一步”。

黎生偉表示，作為區(qū)域內(nèi)首個(gè)綜合體項(xiàng)目，北京諾德中心在滿足企業(yè)辦公需求的同時(shí)，也在不斷完善項(xiàng)目配套的招商及建設(shè)工作。隨著眾多企業(yè)的進(jìn)駐，很多相關(guān)的餐飲、購(gòu)物、辦公等商業(yè)配套將不斷完善，力求為整個(gè)豐臺(tái)科技園打造一個(gè)一站式的商務(wù)辦公典范。

“作為開啟豐臺(tái)科技園東三期序幕的第一個(gè)項(xiàng)目，我們項(xiàng)目的啟用，也標(biāo)志著整個(gè)東三期逐漸發(fā)展起航的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。”北京諾德中心項(xiàng)目黨委書記劉巍介紹說，未來隨著諾德二期的不斷啟用以及商業(yè)部門的完善，將為整個(gè)東三期乃至整個(gè)豐臺(tái)科技園區(qū)注入更多的活力。

諾德經(jīng)驗(yàn)：打造差異化品牌戰(zhàn)略

與其他地產(chǎn)商著眼于項(xiàng)目不同，中鐵華升對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)力點(diǎn)始終是商業(yè)地產(chǎn)。“在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，我們更注重品牌的打造。這就是‘諾德’品牌，‘諾德’的含義是‘一諾千金、德行天下’。”王景明介紹說，中鐵華升所打造的“諾德”系列，先后投資開發(fā)建設(shè)了深圳諾德中心、大連諾德大廈、青島諾德中心、包頭諾德國(guó)際花園等多個(gè)項(xiàng)目。目前正在開發(fā)的北京諾德中心正是其品牌發(fā)展戰(zhàn)略“立足北京，布局全國(guó)”的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

未來一年，或許有更多的地產(chǎn)商將向商業(yè)地產(chǎn)突破，中鐵華升將如何應(yīng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域可能的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)？

“打造綜合體還是純寫字樓或者商鋪，不是由開發(fā)商決定的，而是由項(xiàng)目所在城市和區(qū)域的發(fā)展需求決定的。”王景明表示，無論是城市綜合體還是純寫字樓、商鋪等，對(duì)中鐵華升而言，“因地制宜”才是關(guān)鍵，“憑借中國(guó)中鐵雄厚的實(shí)力以及多年的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，中鐵華升一定能夠抓住商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇，為我們的城市貢獻(xiàn)更多更好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和企業(yè)效益的雙贏。”

對(duì)話北京中鐵華升房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司總經(jīng)理王景明

核心商務(wù)區(qū)的租金將逐步穩(wěn)定

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：經(jīng)過近年轉(zhuǎn)型，很多開發(fā)商都已正式投身商業(yè)地產(chǎn)。這是否意味著未來一年中國(guó)一線城市的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)將出現(xiàn)明顯提升？

王景明：中國(guó)一線城市的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)的確在明顯提升，不僅僅是因?yàn)楹芏嚅_發(fā)商投身商業(yè)地產(chǎn)，更重要的原因是中國(guó)城市化進(jìn)程的發(fā)展需要。

面對(duì)中國(guó)城市化發(fā)展的市場(chǎng)大蛋糕，很多開發(fā)商都希望投身商業(yè)地產(chǎn)，分一塊蛋糕。但是，商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)不同，它對(duì)于開發(fā)商的要求更為嚴(yán)格，從規(guī)劃、招商到后期運(yùn)營(yíng)，需要全程運(yùn)籌。因此，并不是每個(gè)開發(fā)商都能夠做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的。

我們中鐵華升，依托中國(guó)中鐵雄厚的實(shí)力，傾力打造“諾德”品牌，以“一諾千金、德行天下”的開發(fā)理念，先后投資開發(fā)并建設(shè)了深圳諾德中心、大連諾德大廈、青島諾德中心、蘇州高新國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)均已成為區(qū)域地標(biāo)級(jí)項(xiàng)目，目前正在開發(fā)建設(shè)北京諾德中心。我相信，憑借中國(guó)中鐵雄厚的實(shí)力以及多年的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，我們中鐵華升一定能夠抓住商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇，為我們的城市貢獻(xiàn)更多更好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和企業(yè)效益的雙贏。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：如今北京的寫字樓租金排名已升至全球第四位，您對(duì)未來的走勢(shì)有什么樣的看法？

王景明：北京高端寫字樓的租金一直在上漲，尤其是核心商務(wù)區(qū)的租金價(jià)格更是居高不下，這樣使得很多大型企業(yè)逐漸向城市周邊的新興商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)移，也正是因此，我認(rèn)為核心商務(wù)區(qū)的整體租金價(jià)格未來將逐步穩(wěn)定。

而進(jìn)入2014年，隨著高端寫字樓供應(yīng)量的減少，整體市場(chǎng)的需求增大，寫字樓的價(jià)格也將是穩(wěn)中有升，但對(duì)于單一項(xiàng)目而言，市場(chǎng)需求是影響租金和價(jià)格的外在因素。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，對(duì)高端寫字樓的需求也必將大大提升，租金以及價(jià)格也將會(huì)呈一種平穩(wěn)上升的趨勢(shì)。

項(xiàng)目品質(zhì)是影響租金和價(jià)格的內(nèi)在因素。很多開發(fā)商進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，必然會(huì)出現(xiàn)一些濫竽充數(shù)的產(chǎn)品，他們的租金和價(jià)格肯定會(huì)出現(xiàn)下行情況。我們北京諾德中心，擁有多年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，以“升級(jí)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，打造一個(gè)區(qū)域的地標(biāo)”為目標(biāo)，從規(guī)劃、建設(shè)、招商到后期運(yùn)營(yíng)等各個(gè)環(huán)節(jié)全盤統(tǒng)籌，必將保障租金和價(jià)格的平穩(wěn)上升。