房地產企業(yè)財務管理存在問題與對策探討

張亮

摘要：伴隨著我國房地產市場的迅猛發(fā)展，房地產行業(yè)已經成為我國經濟產業(yè)的重要支柱，然而房地產行業(yè)作為一個典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、周期久、風險高、供應鏈長和地域性強的特點，這便需要房地產企業(yè)在日常經營活動中充分發(fā)揮財務管理的作用，對企業(yè)的風險及收益進行有效的管理。本文在論述房地產企業(yè)財務管理作用的基礎上，對房地產企業(yè)財務管理存在的問題進行分析，并提出相應的對策建議，以期對房地產開發(fā)企業(yè)財務管理工作提供有益的參考。

關鍵詞：房地產企業(yè) 財務管理

房地產企業(yè)的開發(fā)可以分為如下階段：項目拿地、項目規(guī)劃報建、項目開工建設、項目銷售、項目竣工及交付、項目清算注銷，企業(yè)的經營管理既是分布于這六個階段之中。房地產企業(yè)因為現行法律的規(guī)定，在開發(fā)經營階段，均需在事前取得政府機構的審批。而且，不同的階段對應不同的業(yè)務往來對象。所以房地產企業(yè)的經營管理具有兩個顯著特征，既計劃性強、復雜性大。財務管理作為企業(yè)經營管理不可或缺的組成部分，擔負著企業(yè)財務計劃、決策和控制的重要職能。所以，加強房地產企業(yè)的財務管理、解決企業(yè)實際存在的財務問題與風險，對于實現企業(yè)價值最大化的目標，具有極強的現實意義。

一、房地產企業(yè)財務管理的作用

房地產作為一個典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、周期久、風險高、供應鏈長和地域性強的特點。結合房地產企業(yè)自身的特點，財務管理在房地產企業(yè)管理中的作用如下：

首先，從長期投資的角度來看，財務管理可以合理安排房地產企業(yè)的投資規(guī)模、控制投資風險、提高投資收益。房地產企業(yè)在項目拿地時，需要結合項目土地所在區(qū)域的房產市場行情，對項目土地的開發(fā)方案進行可行性研究與敏感性分析，通過評估不同方案及敏感條件下的現金流及盈利能力。從而，選出符合市場需求及企業(yè)自身發(fā)展戰(zhàn)略的投資方案，并且在日后的執(zhí)行中，結合政府宏觀政策、市場行情和企業(yè)自身經營狀況，對方案偏差進行及時的修整。

其次，從長期籌資的角度來看，財務管理可以合理安排籌資時間，規(guī)劃資本結構、債務結構及股利分配政策。一是，房地產企業(yè)需要依據規(guī)劃報建時，立項申報的投資總額，來確定企業(yè)最終的注冊資本金及對外融資金額，以符合相關法律法規(guī)的要求。二是，通過對比不同籌資方案下資本成本對項目凈現金流及凈利潤的影響，從而選出符合企業(yè)自身經營戰(zhàn)略與財務戰(zhàn)略的籌資方案。

最后，從營運資本管理的角度來看，財務管理工作可以提高房地產企業(yè)資金的營運效率。房地產企業(yè)在項目建設與銷售期內發(fā)生的資金流量都是巨大的。企業(yè)從自身實際情況出發(fā)，通過建立全面預算體系并結合業(yè)績考評，來提高預算的準確率。從而，確定合理的資金流向，以盡可能少的營運資本，來支持同樣的營運現金流。

通過上述對房地產企業(yè)財務管理作用的闡述，可以看出財務管理工作實質內容即是對企業(yè)資本的效益管理。所以房地產企業(yè)如果能夠有效的開展財務管理工作，勢必為控制企業(yè)的經營風險、實現企業(yè)價值最大化的目標起到積極的作用。但是現實中企業(yè)往往存在各種財務漏洞及風險，從而造成公司的經營損失，追其原因還是財務管理工作的缺失。

二、房地產企業(yè)財務管理存在問題

（一）企業(yè)經營管理者缺乏對財務管理的認識

房地產企業(yè)的經營管理者對財務工作的認識還停留在日常報銷、付款、記賬、編制財務報表等會計核算的事后管理工作，未能讓財務人員更多的參于到企業(yè)的開發(fā)經營中去。例如：企業(yè)在制定項目的一級開發(fā)計劃時，如果財務人員缺位，則無法有效測算項目的籌資時間點、期限與金額。因為房地產企業(yè)的對外籌資金額一般在投資總額的50%-70%，存有較大的工作難度，且籌資時間長。而且這部分資金的使用將貫穿于企業(yè)的整個開發(fā)建設與部分銷售階段。等到企業(yè)管理者事后提出資金需求時再進行籌資安排，這勢必將影響項目的開發(fā)與銷售。如此，則原定的一級開發(fā)計劃也就失去了存在的意義。這個現象在中小民營房地產企業(yè)尤為嚴重，其本質原因還是所有權與經營權不分，無法在內部對管理者形成有效的業(yè)績評價體系，

（二）各職能部門對于財務管理工作的忽視

從房地產企業(yè)各職能部門的外部角度來看，其時常存在財務管理即是財務人員的工作與我們無關的觀點。這使財務人員在進行財務管理工作時得不到外部的有效配合，很多財務管理工作所必需的外部數據存在時效性與準確性差的情況。例如：在編制每月的資金計劃時，需要各職能部門上報次月的資金使用額度，但是為了工作方便，職能部門往往會多上報資金計劃或是照抄上月的計劃。這樣的做法缺乏對各類合同付款節(jié)點的監(jiān)管，會使得上報的資金計劃缺乏準確性與時效性。然而，財務部又需要使用這些數據計算次月的資金余額，從而安排相應的資金額度。當大家無法在同一體系下達成共識時，便會使資金計劃與實際產生重大的偏差，其直接后果就是增加了企業(yè)的資本成本。

（三）財務人員的財務管理工作缺乏科學性和規(guī)范性

從房地產企業(yè)財務人員的內部角度來看，其在從事財務管理工作時多憑借個人經驗與直覺進行財務決策，這使企業(yè)的長期投資、長期籌資和營運資本管理得不到有效的規(guī)劃與控制，出現了極大的隨意性。從而無法有效的在企業(yè)中，發(fā)揮財務計劃、財務決策與財務控制的管理職能，這忽視了財務管理工作的科學性、整體性及重要性。

尤其是在項目投資前，對多個互斥方案進行評價時，如果忽視了財務管理工作的內容，普遍會出現單以項目的銷售凈利率、成本收益率等指標進行盈利分析，從而做出不利于企業(yè)發(fā)展的決策。例如：預計項目開發(fā)周期9年、資本成本率5%、總收入9.5億、總投資額（含稅金）7億、凈利潤2.5億。因設計、施工方案不同，將會影響項目的預售時間，所以有A、B兩套現金流的評估方案，見下表（單位：人民幣億元）：

通過計算可以得出，A方案內含報酬率8.95%、凈現值0.9億；B方案內含報酬率10.51%，凈現值1.07億。對上述兩個方案進行評估可以發(fā)現，兩套方案的凈現金流、凈利潤率均相同，但是因為各期的凈現金流發(fā)生不一，造成了兩者內含報酬率與凈現值的差異。因為房地產企業(yè)的項目周期長，在不考慮貨幣時間價值的情況下，容易對企業(yè)的實際價值產生錯誤的估計，從而對經營決策產生不利的影響。

三、房地產企業(yè)財務管理存在問題的對策分析

（一）樹立企業(yè)的財務管理意識

因為房地產企業(yè)在經營管理中具有計劃性強與復雜性大的特點，需要財務人員在經營管理中充分發(fā)揮其財務管理的職能，通過對企業(yè)資本的效益管理，來實現對企業(yè)風險和收益的管控，所以樹立企業(yè)的財務管理意識是首當其沖。

首先，企業(yè)的經營管理者要確立財務管理工作在企業(yè)管理中的核心地位，以身作則增加財務人員在企業(yè)內部的話語權。其次，財務人員應該積極參加各類財務管理的培訓，增加自身財務知識的積累、提高管理水平。最后，財務人員要定期在企業(yè)內部開展各類財務知識與業(yè)務流程的培訓，并定期回訪各職能部門了解其對于培訓內容的訴求，有真對性的制定培訓計劃。

房地產企業(yè)可以通過上述工作內容的開展，增加企業(yè)內部的交流，增強對財務管理工作的了解，從而達到提高企業(yè)整體財務管理意識的目標。

（二）建立完善的財務管理體系

因為財務管理工作其本質是對資本的效益管理，其目標是通過對資本的管控從而實現企業(yè)價值的最大化，這就需要其與企業(yè)的各個經營環(huán)節(jié)緊密結合方能起到作用。然而房地產又是典型的資金密集型行業(yè)，其投資大、周期久，這又需要房地產企業(yè)實行更為嚴苛的資本管理，以防范各類經營風險。所以企業(yè)內部各職能部門與財務人員對財務管理工作的忽視，是對企業(yè)生存的致命威脅。這迫切的需要房地產企業(yè)在內部建立一個完善的財務管理體系，對企業(yè)資本進行管控。

一個完善的房地產企業(yè)財務管理體系應該包括以下幾個方面：

（1）投融資決策體系，這一體系是房地產企業(yè)購地及項目開發(fā)前的資本管理，在這一體系中應按照公司戰(zhàn)略管理目標，制定相應的投融資規(guī)模、資本結構、債務結構、股利分配政策、利潤及現金流評價指標等。通過對這些指標數據來分析評價不同地塊的投資價值，從而做出最符合企業(yè)自身經營情況的決策；

（2）預算管理體系，這一體系是房地產企業(yè)進入經營階段后的資本管理，是在一個假設周期內（一年或整個項目開發(fā)周期），對房地產公司的經營情況進行預計，并編制出預算金額，為企業(yè)的經營管理者設定目標值。

（3）業(yè)績評價體系，這一體系是上述兩個體系的保障，他的主要作用就是比較上述兩個體系設定的目標與實際執(zhí)行結果的差異。通過分析找出差異的原因所在，一是對原目標進行修正、二是對相關的執(zhí)行人員進行獎懲。

四、結束語

綜上所述，房地產企業(yè)財務管理所具有的計劃、指引及總結等特點，是企業(yè)各項經營管理的核心內容，加強財務管理可以提高房地產企業(yè)的資本運營效益。所以在實際工作中，房地產企業(yè)應直面財務管理中存在的各種問題，深入分析其形成的原因及對策，通過科學合理的方法將其解決，從而達到控制風險、實現企業(yè)價值最大化的目標。

參考文獻：

[1]孫艷平，張帆.房地產企業(yè)財務管理中的問題與對策.合作經濟與科技[J].2012（445）：48-49

[2]張敏.房地產企業(yè)財務管理中存在的問題及優(yōu)化措施探討.企業(yè)研究[J].2013（418）：77-78

[3]中國注冊會計師協會.財務成本管理[M].北京：中國財政經濟出版社，2010.3endprint