保險與銀行試水以房養老

耶基盛

保險與銀行試水以房養老

INSURANCE AND BANKS DIPPING THEIR TOES INHOUSING ENDOWMENT

耶基盛

以房養老產品設計需要具備三個條件，即高房價的城市，高潛質的房屋，高素質的客戶。依托這一基礎，一種新型的以房養老金融業務正悄然出現在杭州。眼下銀行、保險正在積極布局的“老年人住房反向抵押融資”開始浮出水面。浙江省先后有數家商業銀行和壽險公司表示，今年5月已經推出了這一新型的養老金融產品。

所謂老年人住房反向抵押融資，即將房產抵押給保險公司或商業銀行，以獲得所需用于養老的資金。按照約定條件（抵押房屋產權所有人亡故），或是融資期限已滿時，可以通過兩種方式償還資金：由房屋產權繼承人償還融資、貸款本息；不能夠償還相應本息，保險機構與商業銀行有權在合適時候處理抵押房產，收回融資本金與利息。

反向抵押養老保險描述

事實上“以房養老”有很多種方式，包括租房養老、分租養老、賣房養老、縮房養老，抵押給銀行借款養老，遺囑托管養老等。反向抵押養老保險是其中重要的途徑。老人將自有住房抵押給保險公司，通過保險方式獲取養老資金，（保險公司調度其他保險人的投保資金供養購買養老保險產品的老人），老人去世保險公司將抵押房產解押銷售，收回必要的融資成本，從而發揮保險的作用，實現社會資金的制度性互助。

據泰康人壽浙江分公司保險精算專家介紹，反向抵押養老保險涉及到房屋70年國有土地建設用地使用權和未來房價估值預期等問題，設計復雜程度不容小覷。他舉例說明了反向抵押養老保險的通用案例，假設老人的房產價值500萬元，平均剩余生命還有15年。通過計算房產增值，扣除未來的預支付息，老人將房產做成反向抵押保險以后，每個月就能得到2萬元養老金。其房產可以繼續居住直至去世。老人去世后由指定繼承人與保險公司進行清算。

其實早在2009年11月，泰康人壽就獲得了保險行業第一個養老社區投資試點資格。后來又推出了保險產品與養老社區相結合的“幸福有約終身養老”計劃，由養老年金分紅險產品和泰康之家養老公寓的“入住養老社區確認函”共同組成，通過保險產品為將來入住養老社區提前進行養老費用的積累，鎖定未來在養老社區的居住成本。不過該產品需要累計保費達到200萬元的保險人才具有購買條件，并且需要購買了“幸福有約終身養老”計劃，才能夠保證享有入住或優先入住養老社區的權利。

據悉，泰康之家養老公寓的軟件設置和硬件服務都較為領先，與國外專業醫療服務機構合作，打造適宜老人居住的全功能家庭化社區模式。截至去年年底泰康人壽已經在北京、上海、廣州三地投入110億元，建立了全國連鎖的一線城市高端養老社區網絡。未來5到8年還將投資750億到1000億元，在全國省會城市建立10到15個連鎖養老社區，并圍繞城市化的布局擴張與延伸。

從60歲開始直到進入臨終關懷階段，養老產業可以派生出醫療康復、休閑旅游、養生健康、護理體檢等多條產品線，有著巨大的商業機會。目前已經開始營業的北京和上海泰康之家養老公寓總容量為6400戶，銷售情況較為樂觀。不過，上述養老社區由銀行與保險公司共同投資建設，推行中高端路線，投入成本與收費標準都比較高，對于普通消費者來說短期還難以享受得到。

“不確定性”擋不住摸索創新

盡管“老年人住房反向抵押融資”已經面世，但在多位銀行人士看來，以房養老依然存在諸多“不確定性”，主要集中在政策與操作細則方面。一方面是國內稅收政策并不支持銀行、保險機構大規模推廣以房養老金融產品。相比歐美國家對居民房屋遺產轉移給子女需要征收高額的遺產稅或房產稅，(迫使歐美國家的房產所有者更多的選擇了以房養老，以規避高額稅負)，國內目前雖然尚未出臺相關房產稅或遺產稅，但銀行、保險機構不得不謹慎評估這些可能頒布的額外稅收成本。另一方面一旦銀行、保險持有這類抵押房產，必須考量房屋可能面臨的貶值風險，尤其是按照現行法律，國有土地建設用地70年使用權，一旦使用權到期如何處理，還需相關部門出臺政策和操作指引。據悉，杭州至少有兩家以上的銀行已經主動向有關監管部門提出報批，與保險公司合作推出房屋貶值保障保險業務，通過保險賠償化解房屋因使用權到期或額外稅負所引發的貶值風險，為銀行開拓貸款業務提供風險補償。但是最終還沒有取得有關部門的審核與批準。

盡管操作阻力很大，仍然有幾家銀行已經設計嘗試了“以房養老”貸款業務，額度一般不超過50萬元貸款，并由子女償還貸款本息作為第一還款來源。筆者從興業銀行杭州分行了解到，近期該行已經將“以房養老”消費貸款，納入其養老金融服務總體方案——“安愉人生”產品范圍。該貸款產品允許超過50歲的客戶或其成年子女提出申請，額度最高不超過30萬元，期限最長為3年。貸款作為“安愉人生”產品的一部分，升級后將增加適合老年人的消費結算、轉賬匯款、存取現金等一系列業務。該產品還允許客戶按月贖回理財產品份額，收益率較其他理財產品5%-6%平均收益，略高出約1%-2%。

上述銀行透露，業務開辦以來，有意向將房子抵押給銀行獲得終身養老款項的主要為失獨老人群體。但是，銀行目前在合規操作的前提下，還只能是以買斷房子方式才能提供養老貸款。貸款比例只能視房產套現能力與升值能力而定。養老產業已經成為銀行日益重視的新領域，多家銀行都在積極摸索提高以房養老業務的效率和創新。

興業銀行針對目前三成以上的個人客戶年齡已經超過50歲的現狀，要求所屬各分支機構將開展養老金融業務作為重點，已將主要業績考核指標，從原先的存款額貢獻指標，變更為考察每位老人客戶購買綜合金融產品總量和增幅。

保障養老 如何配置理財產品

其實銀行的儲蓄利率早已跟不上CPI的腳步，依靠傳統的儲蓄積累實現養老已經成為了不靠譜的事情。有鑒于此商業銀行在營銷理財業務時引進了養老概念。依靠銀行理財來實現養老保障或將成為其中值得選擇的途徑。去年以來銀行理財產品的收益率逐漸提高，基本跑贏了CPI的理財產品并不難找。

借助銀行理財產品為養老提供保障，可以以中短期理財產品為主，長期產品為輔。通過長、短期產品的結合，來實現流動性和收益率的平衡。中老年人在制定養老投資計劃時，首先要保證有較為充足的流動資金作為基本儲備，維持足夠的現金流，以應付可能出現的住院醫療資金急需。打理這部分的資金，選擇銀行通知存款是個不錯的選擇。短期或超短期的理財產品如1天、3天的期限都不會影響靈活使用，而且其收益并不低。

目前在銀行熱銷的中短期理財產品大多為幾天或者幾十天，產品的優勢在于能夠在鎖定期限的前提下，提供相對較高的收益，遠遠勝于期限類似的定期存款。由于中短期產品本身期限很短，資金的流動性就得到了保證。遇到加息，產品的收益率便會隨息而動，讓投資者及時享受到利率上漲帶來的好處。

在保證了一部分資金的高流動性后，中老年投資者不妨將余下的資金，投資重點轉移到長期穩健收益上來，可選擇期限較長的理財產品。長期理財產品的優點在于雖然在拉長的投資期限后，年化收益率看起來并沒有太大的提高，但是可以幫助投資者鎖定收益，避免多次投資的收益波動風險。

而在產品類別的選擇上，老年人可以選擇相對風險較低的產品，如債券類、貨幣類、信貸類等產品。債券、票據、貨幣市場類理財產品安全性高，更適合風險承受能力低的中老年投資者。目前銀行推出許多綜合類理財產品不設單一投資方向，以某種特定投資類型為主，綜合其他投資類型理財產品，從資金投向來看綜合類理財產品以信托貸款類及債券與貨幣市場類為主，綜合類理財產品的預期收益率水平，一般在信貸類產品和債券票據類產品之間，其風險也處在兩者之間，屬于低風險產品。