中小房地產企業取地策略研究

黃勁裕

摘要：作為房地產企業，需要獲取的資源包括：土地資源、人力資源、資金資源、品牌資源等。而土地資源是未來最重要的資源，沒有土地資源，其它一切將是空談。對房地產企業來說，首先任務就是設法獲取土地資源，有了土地資源，其它的資源問題都會得到解決。因此，如何獲得土地將是房地產企業尤其是中小房地產企業長期發展的一個戰略性問題。對此，筆者結合自身工作經驗就中小房地產企業的拿地策略進行探討。

關鍵詞：中小房地產 企業 取地策略

土地資源的稀缺性和重要性，使得房地產企業爭奪土地資源的競爭日趨白熱化。土地拍賣的機制，使得房地產開發商要獲取土地資源首先要有資金。隨著國家房地產宏觀調控越來越重，實際上每個企業對資金的運作要求也越來越高。如何有效運用資金，獲取更多好的資源，是現在房地產企業面臨的挑戰。對于中小房地產企業，在資源獲取的困境之下，應避免在高度關注的市場上與同行競爭，避免各種殘忍的搏殺場面出現。中小房地產企業發展必須努力尋找新的思路和發展模式。下面就中小房地產企業常用的幾種取地策略進行分析。

一、招標、拍賣、掛牌

政策的引導將土地推向市場，市場化的招拍掛已成為當今房地產開發企業獲取土地的主要方式。

（一）招標

是指在規定的期限內，由符合規定的單位或個人（受讓人），以書面投標形式，競投某塊土地的使用權，土地使用權出讓方進行評標決標，然后擇優而取。這種方式適用于政府工程建筑項目、集中采購招標，裝飾裝修工程等。相對來說，招標形式可以控制地價飆升，進而在一定程度上抑制今后的房價。

（二）公開拍賣

是指在指定的時間和地點，由土地行政主管部門在公開場合對指定地塊的使用權主持拍賣，首先由拍賣主持人喊出底價，再由參加的各競投者開始輪番報價，最終出最高價者獲得所拍賣土地的使用權。在這種形式下，所有的開發商都處于同一起跑線上，相對比較公平。拍賣是一種完全市場競爭的行為，是一種透明化的市場運作行為。但是，土地拍賣中的非理性傾向將會拉高房價。

（三）掛牌

它是介于招標與公開拍賣之間的一種彌補型方式，也可以說是一種調劑方式，是對各方關系的一種協調。這種方式下，土地的交易條件在一定時間內由土地交易機構進行公告，并接受交易申請。比如交通位置不是很理想、條件比較特殊、舊城改造、危房改造等成本比較高，只要有一個競投者就可以了，可以采取掛牌的交易方式。

二、投資參股

一般來說，投資參股有兩種方式：土地入股與資金入股。即一方有地沒錢，另一方有錢沒地，這樣就可以用投資參股的方式進行解決。對中小房地產企業而言，它可以用資金參與到這些開發項目中，或者使用資金和土地進行互換，進而各自形成股權。這種方式在開發商拿地策略中也非常普遍，特別是11號令的推出，各地大都要求原來協議出讓的土地出讓金必須要在規定的限期內補齊，然而很多開發企業的土地儲備無法滿足這樣的資金需求，這樣也迫使它們去尋找擁有資金實力的企業去合作，中小房地產企業正好可以把握這一契機。

三、土地收購與置換

（一）收購有土地的公司

中小房地產企業可以考慮收購一些擁有土地項目的獨立公司，按照土地的價格對其股權進行收購，即以股權轉讓或增資擴股的方式收購對方公司，進而獲得對方的土地。這種方式并不是對方直接轉讓土地給自己，而是通過收購對方公司的股權間接獲得的。按照我國財政部與稅務局的相關文件，通過股權轉讓，國家不征收營業稅、土地增值稅和契稅等，因為它只涉及到股權層面的變更，并未涉及到土地實際的物權變動。這樣中小房地產企業在通過股權轉讓方式收購擁有土地的公司時，可以免交相當于成交額3%契稅的。相對于直接的土地使用權以及在建工程的轉讓，中小房地產企業通過這種方式獲取土地資源所付出的的成本更低。因此，這也是近年來使用比較多的一種方式。

（二）對擁有大量土地的企業進行收購

有些企業并非是開發企業，但是它卻擁有大量的土地資源，而且其所持的土地資源日后可以通過某種方式改變其用途，甚至改變這些土地的性質。中小房地產企業可以考慮購買或收購這些擁有土地的企業，這樣也就擁有了這些企業的土地，這也是房地產行業中拿地經常采用的一種方式。比如某一工廠擁有大量的土地資源，中小房地產企業將其收購后，可以使用其中的一部分土地用來維持原有的生產，而將另一部分土地用于自己的項目開發等等。這種情況是允許的，因為在收購這些企業后，這些土地的使用權已經歸收購方，也就是說中小房地產企業相當于是在開發自己的土地。

（三）土地置換

土地置換通常有三種方式。第一是用地換地，比如說某塊地不能用來開發，只能用于某些特殊行業，那么中小房地產企業就可以尋找這類特殊行業，假如說這塊地只能蓋醫院，那么中小房地產企業就可以通過置換的方式，將原來建設醫院的用地用來開發，因為在規劃當中原來醫院的用地是可以開發的。像這種以地置地的方式，還是普遍存在的。第二是轉換，即以好換壞，以小換大等。比如用城外一塊很大的地換取城里很小的一塊土地等，這種情況也是普遍存在的。第三是資產置換，比如說中小房地產企業自身留有部分房產，那么它可以考慮用它的商業用房，與那些擁有土地的資產進行交換。

四、與擁有土地資源的企業、項目合作

（一）與擁有土地資源的企業合作

在合作建設的工程方面，國務院18號文做出了一些特殊規定。比如說對某些廠礦所擁有的的建設用地，可以將其中一部分用于經營。而另一部分用來解決自己員工的住房問題。這樣，中小房地產企業可以考慮與這類的企業進行合作，而且這種合作在某種程度上來說屬于強強聯合，而且也是占有土地資源的一種方式。目前這種方式在我國現行的法律是允許的。例如北京首旅與華遠就通過這種方式組成了一個開發體。

（二）與擁有開發土地的公司合作endprint

當前，幾乎各級政府都擁有土地一級開發公司或土地儲備中心，中小房地產企業可以考慮與其進行項目合作，這樣也可以獲取大量的土地資源。

（三）與擁有土地資源的項目合作

這些項目有許多，例如中小房地產企業可以考慮與輕軌項目合作，或者與地鐵項目合作，與公路項目合作等。

五、圈地策略

（一）利用公益事業圈地

中小房地產企業可以通過開展各類的福利、慈善事業以及教育等活動，以此為名目來啟動開發土地項目。各地政府為吸引投資商，通常會以這些公益事業為名目進行立項，進行圈地。中小房地產企業正好可以借此名目進行投資，而且會受到地方的一定支持，在獲取土地資源后可以再考慮改頭換面，或者在完成部分計劃的公益事業后再改投其他項目等，進而達到其獲取土地資源的目的。

（二）利用市政工程圈地

在考慮入駐某個地區時，中小房地產企業可以先主動投資該地區的一些市政工程，比如道路、公園、廣場等。投資這些市政項目雖然看似并不盈利，但是卻可以獲得該地政府的信賴，這樣中小房地產企業日后再要獲取該地某塊區域或者臨近區域的土地開發權時，無論是協議的或是市場的土地出讓方式，它都會比其他企業具有更多的優勢和優先權，因為其之前在該地市政項目上進行的投資，已經贏得了該地政府的信任，至少地方政府已經對本企業有所了解。

（三）通過品牌連鎖圈地

如果中小房地產企業的某一品牌或者成功模式在非常具有影響力，那么企業可以考慮將這一品牌或模式拓展到它打算投資的地區，憑借其品牌或模式的影響力去為其爭取土地資源，這樣企業取得土地的成功率會遠遠大于那種硬碰硬的在市場上掙地。

（四）憑借規劃方案圈地

一般而言，各地規劃都是由當地政府來制定實施的，雖然各地規劃本身都是主觀的，但是規劃方案在經過各級部門審批后，規劃方案中土地資源的性質或許就變了，包括土地的原有用途，甚至所有者都會發生改變。因此，中小房地產企業可以考慮投資地方政府的規劃，借此將一些具有開發潛力卻不在原規劃方案的土地資源納入政府規劃中，再通過各種吸引人的理念將這些規劃外的土地進行包裝上市，進而獲取土地資源并實現土地資源的升值。

六、結束語

土地是一個重要的資本，如何獲得土地對房地產企業尤其是中小房地產企業來說，是影響其長期發展的一個戰略性問題。中小房地產企業在取地前必須要做好充分準備，考慮好多方面的因素，如國家宏觀政策以及土地所在地段等等，在充分做好前期準備工作后，再結合自身實力以及在項目開發商的優劣選擇一種適合自己的取地策略。

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