房租和用工成為流通成本持續上升的兩大“推手”，從政策上改善營商環境迫在眉睫

傅龍成/文

近年來流通成本持續快速上升，其中商鋪租金和用工費用增長最快，成為流通成本上漲的兩個主要推手。

從房租來看，我國大多數零售和餐飲企業是從房地產開發商或其他物業持有者手中租賃門店經營的，大型店鋪與房屋業主的租賃期通常為15至20年。從2012年起，許多1990年代簽約開業的店鋪租賃合同紛紛到期，而地段較好的續約租金報價往往是原租金的一倍至數倍，導致多數商家不堪承受，被迫退出租賃。2012年，因租金漲幅過高，太平洋百貨北京五棵松店和西單店相繼關門，沃爾瑪（中國）2013年4月因高昂的租金連關三家店。2012年5月樂購（TESCO）上海鎮寧店賣場租約到期后，租金從52萬元暴漲至174萬元，只得被迫關店退出。從1999年起就在北京核心商業地段國貿一期開店的星巴克，也因畸高的續租租金選擇遷店到國貿三期。

中國連鎖經營協會對連鎖百強企業的調查顯示，2012年平均商鋪房租上漲21%，進入2013年漲勢不減。而據媒體報道，福建泉州的一家體育品牌商反映，目前在二、三線城市商業街設立面積300平米的專賣店，一年房租即需200萬至300萬元，專賣店一年的銷售額減去進貨成本，再扣除人工、稅收、水電等稅費后，收益寥寥無幾。世邦魏理仕的最新調查顯示，北京優質零售小型店鋪簽約周期變短，有的優質商鋪日租金達到每平方米40.8元。著名老字號中國照相館在北京西四環金源新燕莎購物中心的門店，被要求一年一簽租賃協議，租金每年上漲，房租從2010年的14元/㎡/天，上升到2013年的19.5元/㎡/天。此外，一些門店的“租售比”（房租支出占銷售或營業收入之比）達10%以上，已經遠高于企業所能承受的保本線。

2013年，民進中央對全國商業房租上漲情況也做了調查，其上書國務院領導的專題報告顯示：北京、上海等一線城市優質商鋪租金年增長超過30%；2012年廣州一些地段商鋪租金上漲3～7倍；成都2010年春熙路商鋪月租金約800元/㎡，2013年已漲到2000元/㎡以上；武漢光谷步行街商業門面租金從2008年的200元/㎡，漲至2013年的1500～2000元/㎡；深圳華南城作為大規模工業原料及成品交易中心，2013年7月鋪面租金最高的同比上漲288%，最低的也上漲了60%，導致數百家商戶棄租撤攤。

從用工成本來看，近年來的上升幅度也超出了企業的承受能力。商務部發布的“中國零售業發展報告（2013）”顯示，2012年零售企業人工費用上漲20.5%。2013年8月《中國商報》報道，有關調查顯示，2011年至2012年，接受調查的零售企業人工成本增長26%。連續幾年，中國商業聯合會在各地調研時，都曾多次聽到人工費用上升過猛的抱怨。總體上看，國內貿易自2011年以來批發零售和餐飲業年均人工成本普遍提高二、三成，最低的也提高了10%以上，如加上企業為職工繳納的“五險一金”，則上升幅度更大。目前，我國城鎮職工五項社會保險費合計約占工資總額的40%，由用工單位承擔的繳費占本單位職工工資總額的30%。而行業調查顯示，商貿服務企業這一比例更高，企業普遍反映單位繳納的社會保險費總體負擔過重，特別是養老保險費率高達工資總額的20%，導致企業用工成本體制性偏高。全國人大代表、河北省邯鄲陽光百貨總經理韓玉臣說，公司為職工上“五險一金”的支出占員工工資總額的一半，而且每年還呈上升之勢。此外，近年來不僅沿海地區制造業工廠難以招收到合格的工人，商業零售和餐飲企業也出現招聘難，留住合格人才難的情況，合格勞動力供應的減少也導致商業招工成本的攀升。

更令業內人士擔憂的是，一方面，商鋪租金與勞動用工成本持續多年大幅上升；另一方面，商業的毛利率卻在持續下降。與十年前相比，百貨店的綜合毛利率已從30%下降到18%左右，超市的綜合毛利率也下降了5～9個百分點，從而使盈利空間極大壓縮，營商環境更加艱難。有專家評論說，從表面上看，商業房租和用工成本的上升屬于市場供求所致，但實際上與宏觀經濟環境及政府的相關政策也有著密切的關系。比如，多年來累積的通貨膨脹因素會在所有流通費用上以漲價方式表現出來，“吃穿用行”全都漲價了，用工的報酬只得水漲船高。又如，對房地產的調控十年未達預期，致使商業地產價格與商鋪租金上漲的勢頭難以遏制。有鑒于此，對于商鋪租金和用工成本的不正常上漲，政府應當有所作為，創造良好的營商環境本身也是政府的職責。退一步說，對于這類因客觀經濟環境導致的成本上升，如果任由市場自行調節，放任房租和用工成本無度上漲，要么商家會以各種形式轉嫁給消費者承擔，要么商家因租金高企被迫關店停租。前者損害消費者的利益，后者會造成商業生態惡化，居民基本生活需求受到影響，也不利于就業和社會穩定。令業內人士寬慰的是，這個問題已經引起國務院主要領導的重視，2013年8月已指示商務部、住建部研究制訂應對措施。

就如何解決上述問題，專家們提出了幾點建議：

第一，政府物價主管部門應會同商務部門對事關民生的商鋪租金進行適度干預。具體可以參照當地房價或GPI水平限制商鋪房租的上漲幅度，或者對商鋪業主進行“解約限制”；大型超市等店鋪租約到期后雙方協商續租和確定租金水平時，可由當地行業協會予以協調指導。有關部門還應制發商業用房、攤位出租的示范文本，其中可明確規定對小微商戶租賃期限不得短于3年。這種對商業房租的政府管制行為，在法國、德國、美國等發達國家均有成例可援，政府相關部門可以借鑒。

第二，減輕商鋪用房租賃相關稅負。我國對商鋪租金的稅費涉及營業稅、城建稅、教育費附加、房產稅和城鎮土地使用稅。在商鋪供求失衡的情況下，這些稅費在出租時實際上都由租賃方承擔。可以考慮，對涉及基本民生的商鋪租金在限定房租上漲幅度的同時，作為引導性經濟手段，相關稅收亦從輕征收或予以豁免。

第三，適度降低企業為職工交納的社保資金。中共十八屆三中全會“決定”已經提出“建立更加公平可持續的社會保障制度，適時適度降低社會保險費率”，應抓緊制定執行的時間表和具體方案。

業內期盼，2014年，政府在緩解商業房租和用工成本上升方面加大工作力度，為降低流通成本、改善營商環境提供更多的“正能量”。