住房反向抵押貸款可行性研究

姜學軍， 范世豪

（東北財經大學金融學院，遼寧大連 116025）

0 引 言

隨著老齡化社會的到來，我國正面臨著日益嚴重的養老危機，如何滿足老年人的生存和生活需求已經成為重大社會問題。雖然我國政府已采取了多項措施，但由于人口基數大、老化速度快、未富先老，養老問題的解決仍存在諸多困難。利用金融機制與金融產品來增強退休老人的自我保障能力是國外解決這方面問題頗為有效的途徑，其中反向抵押貸款就是一個可行的選擇。

1 住房反向抵押貸款的現實意義

住房反向抵押貸款是以房養老的一種實踐模式，其核心是利用房屋產權來交換現金，具體是指一定年齡的老年人，以其擁有的產權房做抵押，向銀行貸款消費，同時保留居住權并以房產為限來償還貸款的融資方式［1］。在我國推行住房反向抵押貸款，無論從宏觀還是微觀上看，都有著重要的現實意義。

1.1 有效彌補社會保障缺口，進一步創新養老方式

目前，我國面臨著嚴峻的老齡化問題，雖然實施的一系列養老制度已經取得了一定成就，但是養老保障體系的覆蓋率依然低下［2］。勞動和社會保障部的統計數據表明，我國養老金缺口20年后將達到7.2萬億元。因此，實現養老方式的創新，拓展養老資金籌集渠道十分急迫和必要。住房反向抵押貸款的出現正是對我國傳統養老方式的有效補充，通過住房反向抵押貸款這一方式，把固化在老人住房上的資產提前釋放出來，有助于實現老年人的自我養老。這將在一定程度上降低老年人對我國養老保險和醫療保險的依存度，從而減輕國家的財政壓力。

1.2 拓展商業銀行業務范圍，創造新的利潤增長點

住房反向抵押貸款業務的開展拓寬了銀行貸款業務范圍，相比于普通的貸款業務，住房反向抵押貸款業務“分期支付，一期償還”的特性決定了它的高利率性，使銀行可以通過住房反向抵押貸款業務獲得高額利潤。同時，商業銀行拓寬了自己的客戶資源，這為銀行提供了潛在的利潤增長空間［3］。

1.3 緩解子女贍養壓力

老年客戶辦理住房反向抵押貸款后，商業銀行將定期給老年客戶發放養老貸款，讓老年人實施自我養老。這種方式不僅能夠提高老年人的生活水平，還有利于減少老年人對子女的經濟依賴，緩解子女的贍養壓力。

1.4 有助于維護社會穩定，構建和諧社會

以房養老改變了老年人生活理念，提高了老年人的生活質量，改善了老年人居住環境，使老年人的晚年生活變得更加充實、更加愜意，進而降低了社會沖突的發生率并且維護了社會穩定，從根本上保證了社會弱勢群體的生活質量，為構建和諧社會奠定了基礎。

2 住房反向抵押貸款在我國的發展優勢

2.1 亟待緩解的養老壓力是動力

我國長期的計劃生育政策造成了家庭規模微型化，“421”結構的家庭不斷涌現，這在緩解人口壓力的同時也導致了許多社會問題的出現。如老年人養老費用的大幅度增加，養老所需要的醫療、衛生、養老金等出現的巨大資金缺口，越來越緊缺的社會資源給養老帶來了巨大的壓力［4］。與此同時，在經濟發展的大背景下，許多年輕人選擇離開家鄉獨立創業，使得人口流動加劇，出現了大量“空巢老人”。據統計，我國老齡人口中有50%是空巢老人。巨大的養老壓力急需一個嶄新的養老方式來緩解，這種客觀環境使住房反向抵押貸款在我國的實施成為可能。

2.2 房產的可交易性是基礎

1998年我國停止了住房實物分配，開始了以實現住房商品化、社會化為目標的住房改革，此次改革，放開了商品房產權轉移限制，創造了房產交易空間，交易數量逐年上漲，根據國家統計局的數據，2012年我國商品房銷售面積達到1.12億m2。我國2001－2012年度商品房總銷售面積以及住宅銷售面積走勢圖［5］如圖1所示。

圖1 2001－2012年度商品房總銷售面積以及住宅銷售面積走勢圖

可以看出，繼2001－2007年我國住宅銷售面積漲勢兇猛、2008年出現下滑后，2009－2012年又進入了第二輪發展期，商品房和住宅銷售的面積均呈現較為強勁的上升趨勢。到2012年底，我國城鎮居民家庭自有住房率達到86.94%，這其中50.3%的家庭擁有商品房或原有私房，其他36.64%的家庭擁有房改私房。2005－2012年我國住宅銷售套數、住宅施工、竣工面積以及人均住宅面積的統計數據見表1［6］。

表1 2005－2012年我國住宅銷售套數、住宅施工、竣工面積以及人均住宅面積

我國成套住宅銷售套數由2005年的423.5萬套增加到2012年的944.6萬套，年平均漲幅為15.4%。同一時期，城鎮住宅施工面積由16.7億m2增加到51.7億m2，年平均漲幅為26.2%；城鎮住宅竣工面積由6.6億m2增加到10.7億m2，年平均漲幅為7.8%；個人住宅面積由27.8m2增加到32.91m2，年平均漲幅為2.3%。這些數據表明，目前我國的房產交易市場具有較大潛力，為住房反向抵押貸款提供了有效的市場供給。

具有房屋產權資格是申請人申請反向住房抵押貸款的必要條件，而住房制度改革帶來的居民住宅數量的上升為反向抵押貸款制度在我國的推廣奠定了基礎。

2.3 金融市場的迅速發展是支持

從央行公布的2013年度金融機構信貸收支統計結果可以知道，2013年我國金融機構存在著比較大的存貸款差額，2013年12月這個差額為324 885.4億元。不過，這種因巨大存貸差所形成的資金閑余卻恰好能夠滿足開展住房反向抵押貸款的資金需求。除了雄厚的資金實力，銀行業多年的房地產貸款經驗也有利于貸款風險的防范。與此同時，我國保險業蓬勃發展，根據中國保監會數據，2013年保費收入達到1.72萬億元，同比增長了11.2%，截至2013年末，我國保險公司總資產達到了8.29萬億元［7］。由此，保險公司巨額的保費收入與其雄厚的資金實力使其具備進行反向抵押貸款的條件。在經驗方面，保險公司在與養老相關的保險產品的開發和定價、對投保人壽命的預期方面經驗都很豐富，這些經驗為我國順利開展反向抵押貸款奠定了良好基礎，對反向抵押貸款的推介和普及有著豐富的借鑒意義和實踐意義。同時，金融市場的快速發展也進一步提高了金融機構特別是房產中介機構的專業水平，房產中介機構在保險、資產評估方面的技術日益專業化。隨著金融市場的逐漸成熟，這些進步必將為住房反向抵押貸款在我國的長足發展提供強勁的技術支持。2013年我國金融機構存貸差額［8］見表2。

表2 2013年我國金融機構存貸差額 億元

2.4 居民生活理念的變化是前提

隨著我國居民受教育程度水平的提升，我國老年居民的生活理念和態度也逐漸地改變，開始擺脫從前保守、封建的生活習慣和生活方式，注重消費的自主性，在生活質量上，已經不是單方面滿足物質上的需求，而是精神上的支持和豐富，越來越多的中老年人積極參與到健身、娛樂等活動中來提升自己的生活質量，久而久之這些群體退休后微薄的養老金將無法滿足他們對于較高生活質量的追求，這就為住房反向抵押貸款在我國的推廣奠定了基礎。同時，隨著生活理念的更新，越來越多的老年人希望過上獨立的養老生活，不愿意和子女共同居住。同時年輕子女也不愿意依賴父母，更希望自力更生。住房反向抵押貸款這種新型的貸款模式將老年人的房產轉化為供老年人養老的現金，能夠更好地適應當代老年人及其子女的全新生活理念。因此，這種符合我國國情和現實的養老貸款模式可以逐步地被大眾所接受并應用。

2.5 法制的完善是不可或缺的外部環境

隨著相關政策和法律的不斷出臺和完善，反向抵押貸款的推廣具備了具有說服力的法律依據。隨著《土地法》、《城市房地產管理法》等有關法律的制訂和出臺，我國土地使用產權的轉讓、抵押、拍賣業即將走向合規合法化，這為以房地產可交易為前提的住房反向抵押貸款的實施提供了法律依據。而遺產稅這個爭論已久的話題，恰恰與反向抵押貸款可以很好地結合，通過其實現合法避稅，從而減少所繳納的稅款，減輕負擔。雖然這些法律政策并不是為推廣反向抵押貸款而專門出臺的，但對于反向抵押貸款的推廣可以起到一定的推動作用。

3 住房反向抵押貸款發展現狀

雖然住房反向抵押貸款模式具有很多優勢，但是其在我國的發展現狀并不理想。許多機構都提出過類似“以房養老”的業務，效果都不盡如人意。2011年10月，中信銀行擬定了具體實施方案，還專門推出了“信福年華”借記卡及其附屬的養老金融服務，成為了我國第一家開展此項業務的商業銀行。此項貸款要求年滿55周歲并且擁有兩套住房以上的老年客戶本人或其子女將房產抵押給銀行以獲取貸款，貸款時限在10年以內，貸款利率為6.5%，獲得的養老貸款總額不超過房產評估價值的70%，銀行每月發放不超過5萬元的養老貸款。貸款到期后，老年客戶還可以通過歸還本息贖回房產。雖然這項業務已經推出很久，卻無人問津。隨后，興業銀行、招商銀行以及寧波銀行等多家銀行也陸續推出了該項業務，效果都不盡如人意。

據各銀行的管理部門人員反饋，傳統觀念是制約這項業務發展的最大障礙，貸款的利息過高是影響申辦率的另一障礙，缺乏吸引老年客戶的條款也是阻礙這項業務發展的一個原因。為了改變此狀，必須將重點放在轉變老年客戶傳統觀念、貸款利息以及設置優惠條款上。其實，這些機構的住房反向抵押貸款業務沒能很好地開展與其不當的推廣策略不無關系。一些好的推廣策略可以讓這項業務開展起來更加順利，激發老年客戶的辦理熱情。

4 商業銀行推廣策略

4.1 依托養老信用卡，換一種方式營銷

住房反向抵押貸款是專門為60周歲以上的老年人設計的一種讓老人先消費，后還款的貸款方式，這種貸款方式與信用卡的融資模式相吻合。為了讓更多的老年人接受以房養老的新觀念，銀行可以從信用卡切入，設計出與住房反向抵押貸款相關的信用卡，將住房反向抵押貸款作為對老年客戶辦理信用卡的一個補充。

為了方便老年客戶，銀行可以建立起與這種信用卡相關聯的兩個賬戶，一個是房產價值賬戶，這個賬戶實時記錄貸款老人的房屋價值評估數據，這個賬戶不設提現功能，只設置查詢功能，這樣貸款老人可以實時查看自己的房屋價值。另一個是老年人可以透支的養老賬戶，這與傳統的每月定額給老人發放養老金的模式不同，銀行不限定每月具體透支額度，但要設定一個月度透支額度上限和年度透支額度上限并實行聯動透支額度管理，即如本月未達到透支額度上限，下個月可以累積透支額度，但是全年的透支額度必須在年度透支額度上限之內。最終，按老年人的總額度核算本金、利息。通過這種方式，老年人對于養老金的使用方式可以變得更靈活，反向抵押貸款也更加透明、靈活，易于被老年人接受。

4.2 設立銀行專柜、開展“世代金融”服務

養兒防老在中國人思想中可謂根深蒂固，大部分老年人都不愿意把自己辛苦賺錢買到的房子抵押出去養老。在他們看來，養房防老不能替代養兒防老。一方面，老年人擔心社會輿論對子女的壓力，如果自己申請了以房養老，其子女不免要承受社會輿論壓力；另一方面，考慮到自己去世后兒女的生活保障問題。在中國，絕大多數老年人都想在自己去世后為后代留下可觀的遺產，如果老年人參與了以房養老，相當于剝奪了子女對房子的繼承權，這與中國家庭財產繼承的傳統思想很難融合［9］。

為了應對這個問題，銀行不妨換一個角度，將營銷對象由老年人轉變為老年客戶的子女。目前我國多數銀行推出的以房養老相關的貸款項目都是設定一個貸款年限，貸款到期時，如果老人或其子女可以還清本息總額的話，被抵押房屋仍可歸老人及其子女所有，并不是所有的反向抵押貸款都會將被抵押房產收回。從這個角度來看，反向抵押貸款有助于解決421家庭結構中青年子女們資金暫時短缺問題。而且現在的中青年人思想更加開放，更容易接受新鮮事物，在面對新鮮事物時更愿意嘗試。所以，銀行可以將反向抵押貸款的重點營銷對象定位這些中青年子女客戶，這樣由銀行直接向具有傳統觀念的老年人直接營銷的模式轉變為“銀行－老年人子女－老年人”的營銷模式，這種將老年人子女作為中間橋梁的間接營銷方式其成功率應更高。

除了營銷模式的轉變外，銀行通過老年人子女這個橋梁成功將貸款營銷出去的另一種方式是提供附加在老年人貸款項目中惠及老年人子女的“世代金融”增值服務，這種服務的設置可以因銀行而異，大體思路是銀行在幫助老人辦理住房反向抵押貸款后，規定其獨生子女可以享受住房抵押貸款的利息優惠，或者是在該銀行辦理其它相關金融服務的免手續費服務等。推廣初級階段，在保證利潤的前提下，銀行可以提供個性化的定制服務，盡量滿足老年客戶對于辦理相關貸款后惠及其子女的相關條款，以打開反向抵押貸款市場，爭取占有更多的市場空間。

4.3 抓住宣傳要點，加大宣傳力度

任何新事物的發展都需要一個良好的實施氛圍，金融機構應該通過各種渠道來宣傳以房養老，使老年人了解以房養老的利益所在，并積極指導老年客戶了解具體操作流程。現在多家銀行都開設了社區銀行，這就為銀行宣傳以房養老提供了一個良好平臺。銀行一定要加大宣傳力度，通過宣傳展板、宣傳晚會等活動讓以房養老概念深入人心，讓社區居民充分了解這項貸款的意義所在。制定一個好的宣傳方案對于產品營銷而言意義重大，而一個好的宣傳點會讓營銷活動達到事半功倍的效果。

對于住房反向抵押貸款而言，宣傳要點應該集中在兩點：一是必須讓客戶充分了解這種貸款模式；二是應以遺產稅為切入點，大力宣傳以房養老的避稅作用。

4.4 設置親民條款，推出差異化產品

住房反向抵押貸款在我國沒有得到推廣，也與其苛刻的申請條件以及過高的利率有關。中信銀行曾經嘗試推出過反向抵押貸款的具體條件有，年齡在55歲以上，其名下至少有兩套房產，房齡不超過20年，抵押期限最長10年，利率在現行貸款利率基礎上再上浮30%。其它一些銀行推出的相近產品，申請條件也大同小異。盡管這與我國經濟大環境有關，需要有關部門從國家層面進一步規范頂層設計，統籌布局，健全擔保機構、資產評估機構以及信用系統，為銀行金融機構開展以房養老業務創造更為有利的環境，以促使銀行機構降低以房養老貸款申請門檻。但是，貸款銀行的一些具有實踐意義的變動措施，也可以在一定程度上緩解這種尷尬局面。

首先，在反向抵押貸款申請要求及其產品設計方面，銀行不應該采取單一的格式化要求，應該兼顧不同年齡段、不同身體狀況的老年客戶推出適應其自身的差異化產品，這樣能夠使反向抵押貸款的適應范圍更廣泛，在實際操作層面上也更具有可行性。如在申請要求上，銀行可以將年齡段劃分為55～65歲，以及65歲以上兩個年齡段。在55～65歲年齡段的老人中，再將其按照工作收入、子女就業狀況、自身健康狀況等因素劃分為不同等級，制定不同的申請要求，對于那些退休金數額較高、子女職業穩定、自身健康狀況良好的申請人可以適當放寬申請要求，以使這一部分老年人符合申請條件、以擴充客戶適用范圍。當然，這就要求銀行發放貸款前的前期審查工作要盡量細致，在條件允許的情況下，工作單位審核、子女就業狀況審核盡可能地采取實地訪問的形式，以確保申請人上報的情況屬實。

其次，在貸款用途上，銀行可以推出多樣化產品以吸引老年人。隨著金融理財觀念的不斷加深，我國居民對于金融產品的投資熱情逐漸高漲。資金流量表中住戶部門金融交易資金運用情況［10］見表3。

表3 2005－2011年住戶部門金融交易資金運用情況 元

由表3可以看出，2005－2011年開始我國住戶部門的金融交易資金運用量由近30 000億元增長到了2011年的近74 000億元，僅7年間，金融交易資金運用額就增長了147.1%，漲勢迅猛。雖然2012和2013年的數據還沒有公布，但是這7年間的金融交易方面的資金運用量的快速增長已經能夠很好地說明我國居民對于金融投資的熱衷。而隨著我國老齡化的加劇，這些居民中老年人所占比重的逐漸上升，可以推測，我國老齡居民對于金融產品投資的興趣也很高。華龍網財經在線的理財產品數據顯示，截至2013年10月18日，6家商業銀行共發行6款重陽節專屬理財產品，所有產品的募集規模都超過預期。有鑒于此，銀行可以允許一定比例的養老金用于銀行收益較穩健的理財產品上。銀行在綜合權衡本行理財產品的收益風險后，定期為老年人推薦適合其投資的收益穩定風險較小的理財產品，貸款老人可以根據自身意愿選擇。通過這種方式，銀行的理財產品得以推廣，同時，也在一定程度上彌補了反向抵押貸款利息較高的現實。可見，將理財與貸款結合起來，能夠激發老年人的貸款申請熱情，這在反向抵押貸款推廣的初期，可為銀行獲得更多的老年人。

［1］ 韓再.住房反向抵押貸款運作機制［M］.北京：中國金融出版社，2014：31-32.

［2］ 姜學軍，何山.探析住房公積金中心向政策性金融的轉變［J］.長春工業大學學報：自然科學版，2012，33（6）：743-747.

［3］ 劉嘉偉.老齡化社會與商業銀行住房反向抵押貸款［J］.中國金融，2005（12）：43-44.

［4］ 胡舒立.中國2013關鍵問題［M］.北京：線裝書局，2013：99-105.

［5］ 國家統計局.中國統計年鑒2013［R］.2013：5-34.

［6］ 國家統計局.中國統計年鑒2013［R］.2013：11-31.

［7］ 中國保監會.2013年保險統計數據報告［R］.2013.

［8］ 中國人民銀行.中國貨幣政策執行報告（2013年第四季度）［R］.2013.

［9］ 孟曉蘇.反向抵押貸款：完善養老保障制度的良方［J］.銀行保險，2006（11）：16-17.

［10］ 中國人民銀行.中國人民銀行年報2012［R］.2012.