房地產企業開盤前發生的業務招待費如何進行稅前扣除

房地產企業開盤前發生的業務招待費如何進行稅前扣除

問：我公司是一家房地產開發企業。請問，公司籌建期間發生的業務招待費如何稅前扣除？開發商品房期間沒有達到收入確認條件，期間發生的業務招待費又該如何稅前扣除呢？

鄖志房地產開發有限公司 張娟

答：籌建期是指開始正式經營活動之前的時期?；I建期，是指從企業被批準籌建之日起至開始生產、經營（包括試生產、試營業）之日的期間。在會計處理上，對企業籌建期發生的開辦費，根據《企業會計制度》第五十條第五款的規定，“除購建固定資產以外，所有籌建期間所發生的費用，先在‘長期待攤費用’中歸集，待企業開始生產經營當月起一次計入開始生產經營當月的損益。”新會計準則規定，企業在籌建期間內發生的開辦費，包括人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產價值的借款費用等，借記“管理費用”科目，貸記銀行存款等科目。也就是說開辦費不入“長攤待攤費用”而是直接在發生當月入相應的費用科目，所以企業要根據自身使用的會計制度來確定開辦費的會計處理辦法。

在業務招待費的稅前扣除上，根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》（國務院令第512號）第四十三條的規定，企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業）收入的5‰。企業籌建期間沒有收入，實際發生業務招待費，如果按照最高不得超過當年銷售（營業）收入的5‰計算，顯然允許扣除的業務招待費也應當為零。但由于籌建期間的特殊性，根據《國家稅務總局關于企業所得稅應納稅所得額若干稅務處理問題的公告》（國家稅務總局公告2012年第15號）第五條的規定，企業在籌建期間，發生的與籌辦活動有關的業務招待費支出，可按實際發生額的60%計入企業籌辦費，并按有關規定在稅前扣除。同時，企業處理籌建期發生的費用時，還需按照《國家稅務總局關于企業所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》（國稅函〔2009〕98號）第九條的規定進行處理，即新稅法中開（籌）辦費未明確列作長期待攤費用，企業可以在開始經營之日的當年一次性扣除，也可以按照新稅法有關長期待攤費用的處理規定處理，但一經選定不得改變。也就是說，籌建期間發生的業務招待費并不考慮超過當年銷售（營業）收入的5‰，一律按實際發生額的60%扣除。在扣除時間上，可以在開始經營之日的當年一次性全額扣除，也可以選擇分期攤銷扣除。如果采用分期攤銷則應不低于3年攤銷。由此可見，籌建期間發生的業務招待費因執行的會計制度不同，其損益確認時間也不一樣，并且與企業所得稅稅前扣除上也存在著時間性差異。

對房地產公司開發期間發生的業務招待費，《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第六條規定：企業通過正式簽訂房地產銷售合同或房地產預售合同所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。國稅發〔2009〕31號文第九條規定：企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。從國稅發〔2009〕31號文第六條、第九條的規定可以看出，房地產企業通過簽訂房地產預售合同所取得的收入，在稅務處理上也應確認為銷售收入的實現，企業取得銷售未完工開發產品的收入，是可以作為業務招待費稅前扣除計稅依據的。對于此部分收入，在實際填制納稅申報表時存在技術問題，預售收入無法填列，目前總局沒有具體明確，各地執行不一。如天津市地方稅務局《關于房地產開發經營業務企業所得稅政策問題的公告》（天津市地方稅務局公告2011年第3號）第四條規定：企業通過正式簽訂房地產銷售合同或房地產預售合同所取得的收入，可作為計算業務招待費、廣告費和業務宣傳費的基數。企業取得預售收入前發生的招待費、廣告費和業務宣傳費支出，應在取得預售收入年度一次結轉。企業在項目完工前取得的預售收入已作為計算三項費用基數的，在開發產品完工后結轉收入時，不得重復計算。

余婉湞