農村宅基地流轉過程中農民心理問題研究

韓淑華

（黃淮學院，河南 駐馬店 463000）

1 農村宅基地流轉的重要性及現狀

1.1 農村宅基地流轉的重要性

黨的十八大報告對推動城鄉發展一體化作出了重要部署，明確指出要加快發展現代農業，著力促進農民增收，堅持和完善農村基本經營制度，加快完善城鄉發展一體化體制機制.報告中關于農業的論述“堅持和完善農村基本經營制度，依法維護農民土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權，壯大集體經濟實力，發展多種形式規模經營，構建集約化、專業化、組織化、社會化相結合的新型農業經營體系.”十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》要求通過完善農村宅基地制度，賦予農民更多財產權利.為了讓農民更好地享有財產權利，甚至要求：“保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加財產性收入渠道.建立農村產權流轉交易市場，推動農村產權流轉交易公開、公正、規范運行.”可以看出，國家將通過制定和完善相應的制度，讓宅基地更好地發揮它的財產權益的功能，為農民帶來更多的財產收益.鑒于此，各級政府及相應的土地管理部門，要因地制宜的執行相應的宅基地流轉措施，更好地發揮宅基地的效益.

1.2 農村宅基地流轉的現狀

1.2.1 城中村宅基地流轉現狀

城中村是指在城市規劃建成區內保留的原有農村區域.目前，這一區域絕大部分農民依靠在依法取得的宅基地上建成房屋后，將其作為住宅、辦公、倉庫或其它經營服務場所進行出租，個人獲得利益，其收入已經大大超過了城市居民的水平，成為城市化、工業化進程中的較大受益者，凸顯出城中村宅基地極高的經濟價值.由此城中村農民普遍將私房建到7、8層，高的建到10多層，借此增加房屋租賃收入，他們在出租房屋的同時也出租了宅基地.來自深圳的調查表明，城中村農民出租房屋收入占到總收入的75%以上，月租金收入達到5萬元以上的約占總戶數的47%，月租金收入在3萬～5萬元的占總戶數的52%，一些農民的月租金收入在6萬元以上.據北京市朝陽區調查發現，典型村莊的房屋出租比例為46%以上，平均年租金1800元～3800元/間，房租收入也成為當地農民收入的主要來源.有關河南部分城中村調查顯示，安陽市鐵西區戚家莊村民小組位于安陽鋼鐵公司附近，這里的農民僅出租住宅房屋年收入便超過10萬 元，全村個人存款已達4200萬元，人均存款3萬元.

1.2.2 城郊農村宅基地流轉現狀

在城鎮化進程的快速發展過程中，涌入城市的人口越來越多，很多外來務工人員在市區無處安身，于是在城郊租房成為他們的安身之地，房租收入也就成為城郊農民的重要收入來源.同時隨著二三產業的轉移，使得城郊土地也寸土寸金，城郊農村土地隱形交易市場也日益活躍起來，宅基地流轉能滿足外來務工人員的住房需求，所以有的城郊農村集體將舊宅基地統一拆遷改造后進行房地產開發，除本村村民自己居住外，將其余房屋賣出，農民們得到了豐厚的經濟利益，如許昌市在三里橋解放大道擴建，進行拆遷補償時發現此類現象.也有的村組將本村的宅基地直接提供給開發商，由開發商出資建造營業房、住宅樓和各類批發市場，在一定年限內由開發商使用，收益歸開發商，本村組人員可被優先安置在這些場合工作.使用一定年限后，土地及地上建筑物歸本村組成員所有.如在河南調研土地流轉時發現，鄭州市20世紀80年代后期在城市近郊和沿環城路兩側所建的二十幾個占地百畝以上的各類大型批發市場就是類似情況.

1.2.3 農業村鎮宅基地流轉現狀

農業村鎮宅基地的流轉主要是一種政府行為，一般發生了用途流轉.一是根據新村規劃建設的需要，集體搬遷，原宅基地復墾為耕地.如正陽縣楊樓村原有21個自然村564戶人家，僅宅基地就占地1692畝，戶均3畝，宅基地占地最多的一家占了8畝多，大部分宅基地都自生自長一些雜樹荒草，白白浪費了.全體村民以公決的形式通過新村整體規劃后，將原分散的21個自然村歸并為兩個居民新區.根據絕大多數群眾的意愿，全村住宅均為兩層小樓，每戶宅基地均為半畝，除去學校、敬老院、衛生所等公共用地、養殖小區、工業發展用地和下一步規劃的公園、文化與體育設施用地總共470畝，全村凈增耕地1222畝.這種流轉方式有利于集約用地，保護耕地，改善農民居住環境，深受群眾歡迎.二是由于高速公路或鐵路建設及旅游規劃建設等，將沿線農村宅基地征收為國家建設用地，如在三靈高速及鄭西高鐵建設中三門峽沿線農村居民住宅的流轉問題.也有農民離開農村到城市買房落戶，或是去外地務工人員在工作地買房落戶，就把原來在老家的房屋賣了.并且隨著我國城市化進程的推進，農村大量青壯年勞動力常年在城里打工，農村中留下的大部分是老人和兒童，居住的住房使用率極低，有些地方農村房屋的空置率達到40%，由于缺乏合法流轉機制，整戶閑置的住房在農村中也大量存在.

2 農村宅基地流轉過程中農民心理狀況

2.1 城中村農民心理

城中村的農民由于失去了土地，他們的內心更多地被拆遷帶來的所謂的不公包圍著.長期受二元體制的影響，城中村農民在政府撤村改制的城市化中對融入城市的期望值是很高的，但由于融入的方式極大地依賴政府的行政手段及相關力量的推動，致使他們對自己的身份困窘焦慮，角色認同混亂模糊.雖然身份由村民變為了居民，但他們在很大程度上沒有把自己歸屬到城市就業群體中.

城中村農民保持心理平衡的唯一慰籍就是祖上留下的房子，房屋出租收入是農民的主要收入來源.很多農民對城中村改造的生活很不適應，特別是老年人總覺得住在祖祖輩輩留下房子里心理踏實，很不愿意脫離農家大院的生活，他們認為由大院搬到高樓，物業費太高，電費、水費也多.部分不能吃苦耐勞的農民反對城中村改造，他們認為以前都是靠出租房屋生活，房租是主要的經濟來源.而改造后房子被拆，收入來源無保障，加之兒女文化水平低，無固定工作，就業是個很大的問題，國家實行的是一次性補償，沒有后期保障；物價上漲，市場不穩定因素多，以后的生活來源和子女教育則成了問題.

2.2 城郊農民心理

城郊是城市化推進的主要地區，也是農民房屋拆遷的主要發生地.不少農民在土地被征收的同時，房子也被拆遷，不管是住安置房，還是購新房、裝修、添置生活用品，都是額外增加的支出，而且都是不小的開支.由此城郊農民清醒的看到，在現行土地征用和房屋拆遷法律法規下，必須通過各種努力實現家庭利益最大化.于是，一些農戶通常采取突擊搭建、改變舊房用途、回遷戶口、拖延拆遷、拒絕搬遷等方式以期增加拆遷補償.

但城郊農民大都有著頑強的生存能力，對城市的生活狀態有很強的適應能力.面對惡劣的工作條件和艱難生活磨礪表現出驚人的勇氣和信心.他們對能夠在城市獲得一席棲身之地感到有些慶幸，對目前的生活，他們覺得與過去種地相比，掙錢多了些，雖然不如城里人，卻也沒什么可怨天尤人的.

2.3 農業村鎮農民心理

農業村鎮中五十歲以上的農民反對宅基地流轉.一是因為他們長期居住在村中，習慣了現有的一戶一處院落的居住方式.二是在思想觀念上，他們受中國傳統思想的影響，認為把自己的房子賣掉是一種敗家子的行為，所以他們堅決反對宅基地流轉.而農業村鎮中的年輕人則與中老年人的心理不同，他們希望自己的宅基地可以流轉起來.這部分農民中36%的人希望自己的宅基地可以抵押，以獲得部分資金用于自己進城買房或投資其他項目.62%的人希望進行宅基地置換，在村中建集資樓，以改善現有的居住條件.集資樓建成之后村民對原有宅基地的處理主要有兩種意愿，一部分村民希望政府可以將現有的宅基地在保留部分供村中老人居住的情況下其余復墾為耕地，以增加村民占有的耕地面積.另一部分村民希望可以將現有的宅基地改建成廠房，建立集體經濟，解決農業實行集約利用后剩余勞動力就業問題.其余10%的人認為宅基地流轉只要可以提高自己的家庭收入就可以，對宅基地流轉的形式沒有意見.

3 解決宅基地流轉中農民心理問題的建議

3.1 引導和幫助城中村農民積累資產

城市規劃部門和建設單位在設計建造城中村農民的住宅時，既要考慮確保農民樂有所居，也要方便他們能從房屋資產中形成長效收益機制，盡快使這個群體在與城市的融合中對城市形成歸屬感和認同感.從城中村農民的心理上分析，城中村改造的成功不能簡單地撤銷傳統的村莊為終結，而應更多地考慮城市化進程中如何實現傳統鄉村與城市的融合，這就要求政府的政策要取得農民的認同和支持需要一個不斷調適的過程.河南王牌企劃有限公司董事長上官同君建議城中村可以導入公司化運營模式，可以入股，給村民帶來長期的收益.

3.2 提高城郊農民的就業能力

要解決城郊農民對宅基地流轉的心理問題，必須先解決經濟問題，滿足農民生存發展的需要.一方面政府要多方位提高城郊農民的就業能力，根據當地自然資源和人力資源，有組織地對城郊失地農民進行一些實用性技能培訓，如電工、機械知識、焊工、泥瓦工、木工、編制技術等，使他們掌握一定的專業技能，提高他們的就業能力.另一方面政府要積極為城郊農民營造創業氛圍，給予他們適當的稅收優惠政策，鼓勵他們自主創業，自謀職業.

3.3 科學合理的規劃農業村鎮宅基地

農業村鎮建設規劃要根據具體的經濟發展狀況和人口密集程度而制訂，人口密度較大且經濟發展水平較高的地區，應堅持集約化、合理用地原則.如可在貧瘠但交通便利的地區集中審批建房，打破鄉村劃分，以鄉鎮為單位，重新整理鄉村宅基地.舊宅基地在新宅獲批后視情況而定，若是新建不久或仍可居住的，則可以進行適當流轉，主要向本村需要新建房屋卻無經濟實力建房的村民；若舊宅破損無法居住的，則可拆除復墾，恢復置換為耕地.經濟發展水平稍差的地區，應鼓勵村民向上層空間擴展住房，充分利用閑置宅基地，嚴厲查辦一戶多宅、少批多占等違規現象，加強普法宣傳，使村民樹立起節約用地，保護耕地的意識.

〔1〕張興榆,黃賢,工銳，等.滁州市南憔區農村居民點土地置換潛力測算.資源科學，2010，32（3）.

〔2〕王海鴻,馬瓊.甘肅省農村居民點用地整理分區及對策.經濟地理，2010，30（12）.

〔3〕許正中,楊玉珍.中國城市化平穩快速演進的別樣路徑.城市問題，2011（1）.